农村集体建设用地试建公租房防堵制度漏洞

　　农村集体建设用地试点建设公共租赁房，可以说是2012年保障房建设的一个新看点、新亮点。国土部此前透露，北京、上海已获准开展农村集体建设用地建设租赁住房的试点。　　记者采访发现，集体建设用地建设公租房，在盘活土地价值、增加保障房供应、增加农民收入等方面，有着一定的优势。不过，如何规范操作、平衡各方利益、防堵“制度漏洞”，也是各级政府部门加强监管与创新的一个新课题。

　　农村集体建设用地“试水”建设公租房

　　在近日的全国国土资源工作会议上，国土资源部负责人介绍，2012年对于商品住房价格较高、建设用地紧缺的直辖市和少数省会城市，由省级人民政府审核同意并报国土部批准后，可以开 展 集 体 建 设 用 地 建 设 租 赁 住 房 试 点 ， 其 中 北京、上海已获批准。

　　在今年上海两会上，上海市市长韩正表示，根据国家的批准和安排，上海从制度上允许农村集体用地流转进入到面向社会公共租赁房的建设，正按照已经批准的方案加快推进实施。他指出，2003年，上海已开始在一些农村集体用地进行试点，住房对象主要针对工业园区的来沪务工人员，取得了很好的效果。目前，上海正在原有的基础上进一步深化改革，就是把农村的集体用地通过各种流转的方法，用来建设面向社会的公共租赁房，“用农村的集体建设用地建设公共租赁房主要是服务于大量的来沪务工人员，意义重大”。

　　2010年9月，上海出台《本市发展公共租赁住房的实施意见》规定，“可综合利用农村集体建设用地，适当集中新建”。2009年上海出台《 关 于 单 位 租 赁 房 建 设 和 使 用 管 理 的 试 行 意见》，提出“农村集体经济组织利用农村集体建设用地建设、主要定向提供给产业园区、产业集聚区内员工租住的市场化租赁宿舍”。

　　上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东表示，上海土地资源紧张，包括外来常住人口在内相关人群的住房保障任务较重。农村集体建设用地建设公租房的试点，是对公租房建设的重要支持。他还介绍，今年上海将有一批项目纳入试点 ， 目 前 房 管 、 规 土 等 部 门 正 一 起 进 行 具 体 安排。

　　建在农村的公租房：一个“多赢”项目的启示

　　农村集体建设用地依法依规建设公租房，能否取得“多赢”效果？上海闵行区七宝镇联明村的“联明雅苑”提供了一些启示。

　　联明雅苑地块原是联明村属企业用地，但企业效益低下。另一方面，处于上海城乡结合部的联明村聚集了大量制造型、商贸型企业，员工多为外来务工人员，其居住问题也日益突出。

　　对此，联明村农民召开了村民代表大会，决定改造原企业用房、建设单位租赁房。村民代表大会还决定，每家每户集资10万元以上用于建房 ， 建 成 出 租 后 每 年 以7 %的 水 平 返 还 收 益 。2008年9月，联明雅苑开工建设，2010年6月全部装修完毕，总投资9300万元。

　　据介绍，联明雅苑总建筑面积逾2 .5万平方米，有两幢公寓楼，404套出租房屋，其中二室户72套 ， 每 套 面 积 为70平方米 ； 一 室户332套，每套面积45平方米。记者在现场看到，小区附近有便利店、菜场、幼儿园和运动设施，出入均有保安把门，进出每个单元还要凭门禁卡。负责联明雅苑项目开发、运营管理事务的上海联明实业总公司经理沈海明介绍，小区由专业的物业公司管理，租金低于市场价格，从2010年9月招租后就十分抢手，常有公司一次性租用几套、几十套作为员工宿舍。至2011年，小区出租率达到100%。此外，该小区还成为村民新的收入来源。据介绍，去年联明村村民从小区租金中获得的收益超过500万元，今年有望进一步增加。

　　联 明 雅 苑 被 政 府 部 门 认 定 为 公 共 租 赁 房 项目，住户可在水、气等价格方面享受倾斜政策。上海市房管局副巡视员李东说，这一项目缓解了周边来沪员工的居住需求，探索出了一条利用农村集体建设用地建设公租房的新途径、新做法。

　　“破冰”之后如何稳步前行？

　　以农村集体建设用地建设租赁住房，近年来在一些地方曾遭遇“走样”，比如“小产权房”的变相兴起等。为此，国土资源部2011年曾专门下发《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，明确提出要防范和杜绝擅自利用农村 集 体 土 地 兴 建 公 租 房 ， 严 肃 查 处 “ 小 产 权 ”房，维护良好的管地用地秩序。

　　沈海明说，联明雅苑符合土地利用规划和城市总体规划，土地权属清晰，“这是农村集体资产，不可分割。在房地产交易中心，联明雅苑的产权完全不可能分割出售，这就能杜绝了"小产权房"的产生。”

　　记者还从上海市规土局获悉，上海农村集体建 设 用 地 建 设 公 租 房 的 试 点 ， 将 遵 循 “ 布 局 合理、村镇自愿、平稳有序”等原则，“一定要针对外来务工人员集中的地区，有需求，才进行试点建设，而不是随便摊开”。上海房管、规土等部门均对农村集体建设用地建设公租房表示出积极而谨慎的态度。

　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，对于农村集体建设用地建设租赁住房，目前相关的法律、制度等都还不健全，后期可能会出现多方面的利益争端，尤其是集体建设用地的拥有者和使用者的利益分割问题。专家建议，在试点过程中，加快完善、明确相关法律法规和方案，不断防堵可能出现的制度漏洞。