如何完善后续楼市调控政策引人期待

　　记者 韩雪萌

　　即便是在这样严厉的调控之下，目前房价远未跌到公众满意的水平。专家认为，今后管理层可能会在增加与房产密切相关的遗产税、扩大房产持有税、出台更严厉的住房交易税及交易所得税等方面着手进行调控，以促进房价合理回归。

　　房地产调控以来，严控楼市的政策让开发商如履薄冰，地方政府也倍感压力。近日，有消息称，在楼市冷清之下，已有少数中小城市地方政府承受不住煎熬，悄然打开了楼市调整的政策闸门，通过价格指导等变通手段，暗自给当地的楼市调控松绑。令人担忧的是，这些少数城市的少数行为，如果不被令行禁止，甚至被争相效颦，一年多的楼市调控成果可能会毁于一旦，各方对此必须保持高度警惕。

　　在这样的关键节点上，温家宝总理日前在国务院会议上指出，“巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。”有媒体注意到，这是自2009年楼市调控以来，温家宝总理第五次提及促进房价合理回归。如此明确的政策导向，表明今年房地产调控不会放松。而更引人注意的是，温家宝总理提到“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”，关键在“逐步完善”四个字上。如何完善？怎样完善？成为令人玩味的重点。

　　据专家分析，目前，在房地产调控中，抑制住房投机投资性需求政策主要有四个：差异化住房信贷政策；差异化税收政策；限价政策；限购政策。差异化房贷和差异化税收政策是准经济性手段，限价和限购政策是行政性政策手段。那么，政策着眼点中的“逐步完善”将放在哪一部分呢？一些业内人士认为，在具体执行中争议最大，但也是收效最为显著的限价和限购政策，有可能是温家宝总理所指的“逐步完善”的核心。就金融杠杆而言，住房按揭利率的差异化及首付比例，是保证住房为基本消费品的主要工具。如果有好的住房信贷差异化政策，那么当前的住房限购、限价等行政手段就不需要了。无论如何，政策信号说明，完善现有抑制投机投资性需求政策已经摆上决策层议事日程。

　　房地产调控政策旨在惩罚和控制投资投机性需求。某银行分析师向记者表示，在信贷方面，目前已经实施的二套房贷首付成数和利率不会下降，而对三套房不得放贷的政策还将继续执行。在越来越微妙的市场环境下，银行的信贷结构将继续发生变化，投向房地产业的贷款将更加审慎，总体有可能呈下降态势。

　　事实上，经过旷日持久的严厉打压，楼市已经告别昔日的繁荣躁动。统计显示，近10年来，多数年份商品房销售面积同比增幅均在10%以上，而2011年全国商品房销售面积为10.99亿平方米，仅增长4.9%。如此情景，仅比国际金融危机影响下的2008年楼市好一些。

　　而2012年春节期间的楼市成交数据更为糟糕，几乎到了“冰点”。根据已公布的数据统计，春节期间，广州签约23套，深圳与上海分别成交17套和16套。二三线城市中，青岛、东莞、扬州等9个城市成交只有个位数，济南、无锡等城市则更为尴尬，遭遇“零成交”。北京市住建委网站数据显示，截至1月27日，北京新建住宅签约套数为4319套，而二手房住宅签约仅2510套，总成交仅6829套，总成交量创有网签记录来的最低值。如果这样的态势持续下去，1月北京楼市成交量很可能创下历史新低。

　　但是，即便是在这样严厉的调控之下，房价远未跌到公众满意的水平，普通民众还不能够以合理价格购买到所需的住房。在一线城市，房价依然在小幅上涨。记者了解到，以今年1月份为例，包括北京、广州、深圳等一线城市在内，全国有29个城市的房价仍然在上涨。中国指数研究院2月1日发布的报告显示，1月份全国百城住宅价格同比2011年1月上涨1.71%，其中，3个城市同比涨幅介于10%至13%之间，75个城市同比涨幅在10%以内。而今年1月份全国10大城市中，就有4个较2011年1月出现了同比上涨。其中北京房价同比上涨0.71%、广州同比上涨1.37%、深圳同比上涨2.13%、武汉同比上涨2.86%。因此，楼市调控虽有效果，但温度并没有真正降低。从现在的市场情况看，仍然有必要通过政策继续给楼市降温。

　　中国社会科学院金融研究所研究员、房地产专家易宪容认为，今后管理层可能会在以下几个方面着手进行调控，以促进房价合理回归。在税收方面：一是将增加与房地产相关的税种，如增加与房产密切相关的遗产税；二是将已经在上海、重庆试点的房产持有税扩大到更多的城市试点，甚至在全国所有城市推广。由于住房是一种消费产品，对住房的税收问题更关注的是住宅的直接税，即在物业税的征收上，通过住房的物业税不仅可抑制居民的过度需求，也能够达到收入再分配的作用。三是针对性地对住房交易环节采取严厉税收政策，以遏制住房投机炒作，可出台更为严厉的住房交易税及住房交易所得税。可借鉴中国香港和新加坡等地的成熟经验。