未竣工房地产项目骤增 国土部今年重点促开发

　　刘展超

　　《第一财经日报(微博)》独家从官方渠道获得的消息显示，截至2011年底，全国未竣工房地产项目15.04万宗，面积47.99万公顷，4倍于过去三年年均实际供应量。

　　此前，中国房地产数据十分庞杂，但官方极少发布这一类数据。

　　促开发、促竣工

　　业界观点认为，中国目前的房地产项目容积率平均约1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略计算，当前全国未竣工的房地产项目可以建成72亿平方米的房屋。

　　我国住宅类的开发周期一般是两到三年，市场上具有一定规模的未竣工项目是合乎行业规律的，未竣工项目过少则意味着未来房源供应可能趋紧，过多则可能引发楼市泡沫，出现烂尾楼等。不过，这个规模多大才算“合理”，业界并无统一意见。

　　过去几年房价连年上涨，在一些房地产企业人士看来，土地供应不足是根本性的原因。国土部门因此也开始推动商品房用地的积极入市，不过在楼市成交低迷的2011年，企业买地的热情不复存在，土地流拍层出不穷。

　　官方数据显示，2011年全国供应商品房用地145万亩(约9.67万公顷)，同比仅仅增长4%。而中国指数研究院(微博)的数据则显示，2011年全国130个城市住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)7473宗，成交面积37354万平方米，同比减少16%。

　　土地是否能够成交本身是市场行为，但土地出让后如果不能在合同约定时间内竣工并销售，则应受到政府的监管和处罚。

　　国土资源部出台的土地闲置处置办法规定：超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

　　为了防止土地供应后出现闲置或不及时开发，国土部近期已经强调，各地要把促开发、促竣工作为2012年的重点工作，促进已供土地的开发，增加住房有效供给，在落实国家房地产调控政策的同时，促进土地的有效使用。

　　未来库存压力或增大

　　我国商品房销售实行预售制度，虽然项目未竣工，但只要达到了一定投资和建设进度即可对外进行销售，所以上述15万宗未竣工房地产项目中应有少部分已经对外销售。但剩余的大部分将在未来数年内逐步推向市场，如果彼时楼市销售低迷依旧，国内楼市的库存压力或将进一步增大。

　　国家统计局1月17日发布数据显示，2011年全国商品房销售面积10.99亿平方米，比2010年增长4.9%，商品房销售额59119亿元，同比增长12.1%。当然，两个数据的增幅均出现较大幅度的下降。

　　更值得关注的是重点城市楼市销售大多出现了下降。如房地产重镇北京，其2011年商品房销售面积为1440万平方米，比上年下降12.2%。

　　中国指数研究院报告显示，2011年一线城市楼市总体成交量相比2010年下降19.49%，二线城市楼市总体成交量同比下跌18.01%。

　　北京中原市场研究部最近统计数据也显示，截至2011年年底我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达6000万平方米，与2010年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%，库存量处于高位运行状态。

　　“库存消耗成为目前处于调控周期下的房企特别是二三线城市及二三线房企的最大难题。”北京中原市场研究部总监张大伟称。

　　在销售放缓、融资收紧等多种因素的影响下，多家房地产开发企业已经下调2012年销售目标计划，部分开发商提出销售零增长。