库存消耗成房企最大难题

作者: 【记者陆昀北京报道】

　　房地产市场与“极寒”冬季相呼应，一方面是商品房交易量的持续低迷，另一方面全国很多城市普遍出现巨量库存压力。

　　截止至2011年12月底，中原地产监测到的标杆房企在售项目的库存量约为2496万平方米，同2011年5月底相比，标杆房企的库存量增加约7成，年底库存压力大增。我国10个典型城市新建商品住宅库存总量高达6000万平方米，与2010年同期相比，新增1700万平方米库存量，增长约40%，库存量处于高位运行状态。广州、沈阳、杭州、佛山、上海等地的库存量较为集中。

　　尽管北京商品房库存量从2011年12月初的13万套，逐渐下滑，截至日前库存量为11.9万套，但值得注意的是，北京现房住宅库存却再创最近3年来的新高。

　　业内人士分析，最近楼市库存的增加主要由于楼市在信贷等方面出现了轻微松动，部分开发商理解为市场可能会再次回暖，宁愿滞销不降价，再度观望。房价下调未达到购房者期待值，买家也进入深度观望。此前房价下调幅度不大的开发商并未获得理想销量，导致后续新盘入市价格难定。预期上市的楼盘迟迟不露脸，加上最近半月春节影响，定调全年政策及市场走向的两会召开在即，买家进而从心态上大多转为长线观望。

　　目前有媒体报道，截至2011年底，全国未竣工房地产项目15.04万宗，面积47.99万公顷，4倍于过去三年年均实际供应量，中原地产根据目前在建住宅面积及最近1年的新开工面积推算，预期在2012年上半年，全国主要的35个热点城市供应量将明显上涨，合计潜在供应面积达到了2.56亿平米。按照其中80%为住宅实际出让面积，且单套住宅100平方米计算，仅明年上半年这35个城市的潜在供应面积就可以提供住宅超过200万套。北京统计局数据显示，截至2011年年底住宅施工面积继续上涨，总面积达到了7168.1万平方米，即使按照2011年销售量1035万平方米计算，消耗在建施工面积需要6.9年时间。住宅新开工面积就达到了2596.4万平方米。增长25.8%。如若这些潜在供应跟进上市，楼市的库存压力将倍增。

　　2008年房地产行业去库存过程花了长达五个季度的时间，而当前房地产业面临的压力大于2008年。但在本轮调控之下，房地产行业去库存过程缓慢，业内预计这个过程将会持续较长时间。2011年市场的去化率过低，相比2009-2010年动辄开盘售罄不同，目前即使是热门项目当月的去化率也低于五成，这明显的影响了楼市整体市场的发展。北京中原市场研究部总监张大伟分析认为：库存消耗成为目前处于调控周期下的房企特别是二三线城市及二三线房企的最大难题。超过五成项目的签约率过低使得市场存在非常可能的继续下调。特别是在限购下新增需求有限而库存积压逐渐严重的情况下，资金困难将使得高积压项目逐渐开始明显的促销求量，全国特别是一线城市楼市已经进入了明显拐点，预期在6-12个月内房价还有可能有10%-20%的下调空间。