调控微调： 掌握力度很关键

　　张晓玲

　　2月4日，新成立的广州市国土局下属广州房地产研究中心对外透露，今年广州房地产调控思路已上报广州市政府审定，或将适当调整新建住房购买的行政调控手段，研究差别化“限购”措施的可行性。

　　广州首提“差别化限购”，与国务院楼市新思路中“适时微调”及上海市最新表态遥相呼应。2012年，原本一刀切的限购、限贷等政策的弊端越发显现，微调在某些地方和领域或将出现。

　　广州市表态探索差别化信贷之前的1月30日，上海市副市长沈骏到市房管局调研时指出，2012年上海将继续严格执行国家和上海的各项房地产市场调控政策，重点是执行好差别化住房信贷、税收政策，房产税的征收和住房限售政策。

　　回顾自去年1月伊始的本轮房地产调控，尽管成效初是，但难掩“一刀切”的弊端。“限购使得购买力迅速消失，楼市完全冰冻，”一家大型房企高管人士对记者表示，楼市没有成交，从一个长时间段来看，并非好事；限购与限贷的叠加，使得首套房及改善型购买者被排除在外，有违政策使“真正有需求的人买房”的初衷。

　　但广州另一家房企的内部人士则对记者表示，限购差别化是否成行，还要看中央的态度，如上次佛山放松限购被迫收回一样，今年整个调控的基调都将是严厉的。即使微调，也是极其有限。

　　2月2日，中海外主席孔庆平对记者表示，今年政策可能会微调。他个人判断，在两种可能的情形下，政策会放松，一是外围经济继续恶化，对中国的经济造成大的影响，那么中央政策肯定会采取措施；二是中国自身的宏观经济的表现有些不尽如人意的地方，也有可能会采取放松的政策。他表示，去年10月下调存款准备金率，是放松流动性的表现之一，客观上有利于楼市发展。

　　克而瑞分析师潘绍之建议实行差别化限购，以示对一刀切调控政策的纠偏。对于房价总体水平偏高、市场内投资投机需求比例较高的核心城市，重点应该放在引导住房需求合理回归，具体手段可参照长沙市的做法，该市限购政策仅针对市中心区域90平米以下的小户型；对于高端住宅，则可以通过信贷和财税的调节增加其购置和持有的成本。

　　对于房价总体水平不高，房地产成熟度偏低的非核心城市，他建议，在继续执行“限购”的前提下放开户籍限制，也可有效预防未来投资投机需求的恶性膨胀。石家庄、天津两地早在去年即已在实施上述做法。

　　以石家庄为例，石家庄去年3月公布的新户改政策，对于省内人员，在石市县城以上(含小城镇)购置住房的，可登记为城镇户口。而按照石家庄的限购细则，拥有本市户籍的家庭能够在市内五区、高新区范围内购买两套住房。

　　此外，还有业内人士建议，以“限价”取代“限购”。从政策对市场的影响程度来说，“限购”的打压力度远大于“限价”。通过一定时间内的“限价”，对城市年度房价上涨幅度进行大致的限制，已经能够有效压缩绝大多数投资客的利润空间，其执行“限购”的必要性相对较小。去年年底也已经有丹东、中山、烟台、廊坊等诸多城市出台了限价令，而放弃了执行限购。