楼市投资的翘翘板：大规模旧改再起

　　田新杰

　　楼市失速，地方政府急需找到“新引擎”。旧城改造这个“老题材”悄然间成为“新工具”。

　　据本报记者最新统计，进入2012年后，至少已有包括上海市、天津市、成都市、南昌市、兰州市、昆明市、合肥市等多个一线及省会级城市，以及常州市、平湖市、晋江市等众多二三四线城市，披露了新的大规模旧城改造计划。

　　对地方楼市而言，旧城改造带来新的市场刚需和更优质的市中心土地资源，是公开的秘密。有分析人士认为，地方政府“醉翁之意”或许就在助力失速的地方经济。

　　但旧改所需的庞大资金，在地方土地出让收入缩水的背景下，依然是个待解的难题。

　　新一轮城市旧改契机

　　2012年伊始，户籍人口刚过360万的江苏省常州市，一口气推出了48项大型旧城改造项目，用地面积高达623公顷。

　　值得注意的是，常州市2011年计划供应保障性住房用地和经营性用地的总量为907公顷，这意味着该市2012年新推的旧改用地规模，与去年全市的经营性用地出让计划总量相当。但常州市只是众多大规模启动旧改地方中的普通一员。省会级城市成为这波旧改高潮中的“中流砥柱”。

　　据当地官方渠道披露，成都市金牛区2012年“北改”龙头工程首批40个项目目前已全部敲定，其中3个城中村项目之一的回旧场镇改造区域，就涉及土地约2995亩。

　　安徽省会合肥市蜀山区，2012年确立了涉及旧城旧村改造、城区“退二进三”、农村“退村进城”、经济发展、生态建设、社会事业6类32个重点项目，举全区之力加快推进。

　　天津市的旧城改造亦不落下风。该市红桥区2012年旧城改造所涉及的安置房施工面积就达200万平方米，实现竣工100万平方米。

　　已宣布的还有南昌市湾里旧城改造项目规划面积900多亩，投资总额16亿元，涉及近2000户；兰州市城关区则有投资超过70亿元的徐家湾民俗风貌区旧城改造项目，于春节后开始拆迁；昆明市2012年的旧改项目中，仅苏家村及东站新村片区旧城改建项目总占地即达197.08亩，项目总投资约16.9亿元。

　　更多的旧改项目在地级以下城市大量推进。如浙江省平湖市最新披露的旧城改造项目，规划总建筑面积达到714150平方米。

　　2012年，在楼市被一致看跌的情况下，失去房地产“引擎”的地方政府，急需寻找新的推动力。急切地推出的庞大旧改计划，就不失为选择之一。

　　曾有专业人士对上海的旧改做过这样的测算：上海新一轮800万平米旧改，按上海中心城区原有的旧里的一般容积率计算，“拆除来”的新楼市需求超过1500万平方米，甚至可达2000万平方米。而旧改往往可以拆迁腾挪出市中心地段的优质地块，对于土地资源紧缺的地方政府无异于新增的黄金储备。

　　新生市场需求＋优质土地，这两个旧改的“附属产品”对于2012年的地方楼市，太过重要。

　　旧改的资金难题

　　但是，如果没有足量资金推动，新生市场需求、优质土地，都只是一种想象。

　　本报记者注意到，年初众多地方政府推出的旧改计划，所需资金量令人咋舌。如南昌市湾里区此次光启动招贤中路旧城改造项目即投入16亿元。旧改除了地方政府主导投入外，如果缺少足够社会资本尤其是企业资金的参与，几乎是难以完成的任务。

　　不少地方政府已有备而来。兰州市城关区的徐家湾旧城改造区域，欲复制重庆洪崖洞模式，相关政府部门已引入重庆小天鹅集团进行开发，春节后逐步进入拆迁阶段。但在当前的房地产局势下，有多少企业有足够的力量和胆量，大规模介入资金需求巨大的地方旧改项目？

　　一位地方建筑工程有限公司的工程师指出，有些城中村基本上寄望于寻求政策扶持或者外来资金注入，才能启动旧城改造的步子，但目前哪家地产商敢轻易涉足？

　　有相关圈内人士向记者透露，更大的问题在于，尽管在上海等地，包括相关信托产品已在几年前开始参与旧改，但整体而言，许多地方旧改工程的融资模式依然处于较为低端的阶段，很大程度上限制了旧改工程与更多资本的对接。

　　此外，旧改工程若单纯以利益和土地为目标，弊端重重，专家建议，建筑保护、居民生活环境改善甚至就业环境提升等，应成为旧改的重要指标。

　　对此，上海财经大学研究人员蒋碧娟建议，这些年通过拍卖土地、征收级差地租等，政府获得了大量的预算外收入，应该拿出一部分来投入到旧城的保护与改造中来。也可以发行城市债券，吸引私人资本参与。国外这方面已有成功先例，如英国城市更新通过成立政府所有的城市开发公司，建立一种私人资本和城市政府的“公私合作伙伴关系”，其中道克兰地区更新项目，政府财政投入资金 18.68亿英镑， 而私人投资高达87亿英镑。