2012年房地产市场走向何方

　　在宏观调控政策下，2011年的房地产市场出现了降价潮、楼市维权、雷人广告等热词和话题。中国经济网近日回顾了2011年的房地产市场，并请专家预测2012年的楼市将会走向何处。

　　做客本期中国经济网《经济热点面对面》的两位专家分别是中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海教授；北京理工大学管理与经济学院副教授、中国房地产经理人联盟监事会常务主席周毕文。

　　关键词一：限

　　主持人：因为限号、限车、限行和限购几个因素，“限”字入选了2011年的年度热字。2011年全国有47个城市出台了限购令，这些限制性政策是否还会持续？

　　曹建海：“限”是政府对市场经济运行当中出现的市场失灵现象的一种干预，房屋限购是因为很多人参与了炒房活动，导致房屋市场形成非理性繁荣，通过限购防止有些人多购房，购太多房，是一种合理的政府干预措施。

　　限购令起到了一定的效果，特别是货币政策的调整。2011年的货币投放速度基本上还慢于GDP的速度。限购和房产税两大政策会成为防止房价反弹的两个主要政策。限购政策退出，必须以房产税大范围推广为前提，在很长时间内我认为应该双轨并行。

　　周毕文：“限”是政府宏观调控的一种手段，与其他市场经济调控手段相结合，对2011年的楼市起到了一定效果，避免了房地产过热所带来的种种问题。

　　限购相当于将餐馆里的食客限制少了，限贷是把灶膛里的火撤小了。但从资源和土地的角度来说，我认为限购要持续一段时间。这样才能有利于抑制楼市中投资和投机的冲动。同时，要创新多种方式来满足自住和改善性需求，才能营造健康的房地产市场。

　　关键词二：潮

　　主持人：降价潮、退房潮、中介倒闭潮，2011年房地产市场潮流涌动。是否全国楼市已经进入了寒冰期？

　　曹建海：房地产不可能永远“火”下去，而且过去“火”的原因也不单纯是购房需求。目前，成交量的回落有限购、限贷这些因素，如果没有政策调控，房价的起落幅度、剧烈程度也要大得多。

　　我觉得这个房价回落刚刚开始。很多地方还处在胶着状态，特别是三、四线城市还没有回落。所以说现在想买到便宜的房子还不现实，还没到时候。

　　周毕文：成交量的下跌，不同的地区应该说市场的反应是不一样的。特别是限购城市可能跌得多一点，不限购城市可能跌得就少一些。目前购不购房，应该分清自己的需求属于自住性需求、改善性需求，还是投资性需求。对于自住和改善，只要房子和你的工作生活密切相关，随时都可以买。但如果单纯想从投资的角度去抄底，往往会事与愿违，因为底也是一刹那的瞬间，谁也预估不到真正的底部。

　　目前，房地产存量还处在消化的过程中，但消化得比较慢。因为大家对楼市的基本判断，认为是处在房价回归合理的这么一个阶段，可能对这个存量的消化会更慢。第一，因为房地产开发的刚性成本还在高位。第二，降价的负面作用我们也要正视。降价会带来各种心理预期和对经济的冲击。第三，房价高在于房价收入比的不合理，能不能通过收入增长来缩小房价收入比的差距，来缓解这种矛盾。所以我认为降价是一个趋势，但是幅度有限。

　　关键词三：冬天

　　主持人：过去沾“房”的企业都赚钱，现在房地产调控加速了房地产开发市场的整合，对房地产开发商的持续经营能力提出了更高的要求。房地产开发的黄金时期是否已经过去？

　　曹建海：我觉得房地产行业如果有30%的企业要通过并购破产的方式退出，那就预示着这个行业的冬天。现在房地产开发商都过得很好，实际很多开发商都是皮包公司，没有几个人，想破产也不容易。

　　因为购房大潮，所以很多企业都能赚钱，但企业的素质不尽相同。一些企业经营不正规，不是靠市场化手段。而且很多企业没有自有资金，都是严重依赖银行贷款，这样的企业慢慢消亡是个好现象。

　　周毕文：全国房地产企业数量真是多得说不清。目前的调控政策是对房地产暴利时代的终结，以后房地产会进入到一个平稳的、合适利润的、靠品牌和产品质量竞争的时代。在这个时代，企业应该更多地做强做大品牌，而不应随着项目的结束而消亡。长远看，未来的土地资源越来越稀缺，投资需要越来越大，对企业的实力要求越来越高。