北京写字楼租金去年暴涨五成今年供不应求矛盾更突出

　　阴雪

　　最近，王先生被北京写字楼的租金着实吓着了。

　　王先生供职的这家小型外企从2009年开始就一直租用北京北环中心的一间办公室，租金一直是3元/平方米·天，租约即将于2012年4月到期。公司本来想在租约到期后在北京国贸附近找一栋条件更好一些的写字楼，但询价一圈下来，像万达广场这类纯写字楼的租金已经从去年的7元/平方米·天涨到如今的13元/平方米·天。其周边的写字楼如蓝堡、梅地亚等也都已经涨到8元/平方米·天。

　　无奈之下，王先生只好建议公司考虑继续留在北环中心办公，但北环中心租赁处的工作人员表示，目前该中心的租金已涨为5.5元/平方米·天，相比之前的租金涨幅近乎翻倍。

　　“之前北环中心的租金一直没有太大的变化，就是从去年下半年开始涨起来的。”北环中心租赁处薛小姐如是说。

　　租金暴涨超五成

　　“2011年系北京写字楼市场表现强劲的一年，整体平均空置率在2011年第四季度末下降至历史最低点4.8%，租金则全年处于快速上涨通道。”高力国际调研部董事谢靖宇表示。

　　根据高力国际的统计，2011年，北京写字楼市场共有5个甲级写字楼项目竣工，总建筑面积在38万平方米左右。然而，2011年全年净吸纳量累计超过56万平方米，与之相应的，空置率降至4.8%。由于超过60%的新增供应量位于CBD，其空置率至年末仅为8.75%。金融街、东长安街和中关村等板块的可租赁面积则极其有限，空置率均降至1%左右。

　　“获益于中央政府经济刺激政策的后续效应和北京经济的稳健增长，众多跨国企业和内资公司为实现在京的人员扩张计划，对写字楼面积表现出旺盛的需求。”据谢靖宇介绍，来自多个行业的跨国公司及内资企业的写字楼需求在2011年依旧处于高位，主力行业包括金融、汽车、IT、能源、专业服务、电子、医药和制造业。

　　世邦魏理仕北京分公司研究部副董事蒋晶亮也举例称，拜耳公司承租了嘉铭中心2.9万平方米，成为2011年度租赁成交面积最大的一笔交易。此外，丰田汽车、大众汽车和华泰汽车分别租赁了位于东部城区的中海广场、北京IFC和中汇广场1.3万平方米、1.2万平方米、1.2万平方米写字楼面积，而人民网则在环球金融中心租赁了6000平方米的办公面积。

　　吸纳量维持高位、空置率持续下降，带动了北京写字楼租金的大幅度上升，据世邦魏理仕统计，2011年第四季度，北京优质写字楼租金报价为每月每平方米349.8元，同比上升50.6%，租金年度增幅创历史之最。

　　按区域划分，截至2011年底，CBD区域优质写字楼租金报价回升到每月每平方米400.7元，较2010年同期上涨60.7%，创出年度区域租金涨幅纪录；旺盛的市场需求和极低的新增供应，造成金融街写字楼租金在2011年升幅达44%；而需求相对平稳的中关村区域写字楼租金在2011年也获得31%的升幅。

　　高纬环球2011年商用物业报告甚至指出，2011年全球城市中，以北京写字楼的租金涨幅最大，办公物业租用成本全年平均达到每平方尺130美元(1平方米约合10.7平方尺)，位列全球第五，高于纽约、悉尼和巴黎，亚洲排名第三，仅落后于香港和东京；而在2010年，北京的全球排名位列第15。

　　增幅或将趋缓

　　“鉴于外部经济环境的波动性和国内政策的进退维谷，众多经济分析机构预测中国经济增长率在2012年将为8%至8.5%。”谢靖宇表示，尽管经济增长放缓，但中国依旧将会是商业及贸易活动活跃之区域，吸引众多内外资企业持续扩张。“北京写字楼需求增长的可持续性从德勤、通用、谷歌和富士通等跨国企业目前的扩张计划即可见一斑。”

　　需求持续之下，2012年北京写字楼的供应市场却不甚乐观。

　　据世邦魏理仕监测，2012年北京将有4个优质写字楼项目落成，为市场提供24.6万平方米写字楼面积，供应量呈持续下降的趋势。其中重点区域CBD和金融街预期分别只有一个项目落成，供应将持续紧张。中关村则没有新项目落成，供不应求的矛盾将更加突出。

　　“2012年市场整体基调依旧将有利于业主方，并支持租金的进一步上涨。”高力国际预计北京传统商业区域甲级写字楼租金在2012年将同比上涨约11.1%。CBD及金融街子市场仍将是北京写字楼租金最高的区域，而新兴子市场则有可能把握机会实现租金较大幅度的上涨。与此同时，由于可带来稳定租金收益缓冲经济不确定性风险的资产之交易机会有限，北京绝大多数甲级写字楼的资本值将继续上升。

　　不过，面对供不应求仍将持续的状况，高力国际注意到，目前持续攀升的租金致使许多租户更为谨慎，并开始调整公司的房地产战略，尤其是有大面积需求的公司。谢靖宇就表示：“2012年，有数个乙级写字楼及位于郊区商务园区的项目将推向市场，此类项目品质已有较大提升，且租金更具竞争力。非甲级写字楼将为有扩租需要同时对租金更敏感，并对办公地址选择弹性较大的公司提供替代选择。”

　　蒋晶亮也预计，由于优质写字楼市场可供租赁的面积短期内将越来越少，预期有部分需求将向城市周边成熟工业园区迁移。