绿城房产：早知如此何必当初

　　绿城大肆甩卖非现金资产，一定是因为债务陆续到期而又缺乏现金

　　鲁桂华

　　我讲授的《财务报表分析》课程再一次被MBA学生们评为最受欢迎课程。奖品是一个7英寸的乐Pad，可以单手持着看书、安排日程、浏览网页，真不错，我也因此乐上了几天。

　　为什么最受欢迎，我想原因有二。

　　其一，我常教导我的学生，“经济环境和行业环境是舞台，企业的战略与运营计划是剧本，会计师是场记。企业家根据战略与运营计划在经济环境和行业环境这一舞台上演出，会计师就赶紧把它记录下来”。反过来，分析师，就是要根据会计师这个场记的记录，分析和评价演员们演出的效果如何？为什么？

　　其二，我常常提醒我的学生，要学会触类旁通。像我们的祖先告诉我们的那样，见一叶之凋零而知秋之深也，见瓶水之冰而知天下已寒。也学会通过一个行业若干个典型企业的报表分析，而对行业形势、经济形势做出准确的判断。

　　浏览微博(http://weibo.com)时，不经意中见到一篇妙文，“绿城通过腾挪项目降低杠杆保命” ，像武林高手见到“乾坤大挪移”的秘籍后就想跃跃欲试一样，我也有些抑制不住，想通过绿城的报表，看看绿城这些年在演哪一出、演得怎么样，见绿城这一叶，可否知房地产行业这一秋？

　　图表是从绿城近5年的会计报表中摘录出的一些资料，这是绿城的会计师们记录的场记。我们首先通过这一场记来解读绿城这些年演的是哪一出。

　　为了让非财务专业人士理解绿城的会计师们记录的这些演出，这里我们不妨首先用最直观的语言解释一下图表中的一些术语。

　　流动资产，是指现金、银行存款、应该收取的销售款、储备的土地、正在盖的房子、盖好了没有卖出去的房子等。

　　流动负债主要是指预收的卖房款、应该付的采购款、应该支付的工资等。

　　流动资产减去流动负债，就是营运资本。打一个极简单的比方，如果我们采购了100万元的材料，有70万元没有支付，那么我们的流动资产就是100万元，我们的流动负债就是70万元，营运资本就是30万元。换句话说，100万元的材料，我们“骗”了70万元，掏了30万元的真金白银。这就意味着，营运资本就是我们掏出去的真金白银。营运资本增加，就意味着我们掏出去的钱增加了。

　　多掏的这些钱从哪儿来？不是“骗”银行，就是“骗”股东。“骗”银行的钱，就是非流动负债的增量。“骗”股东的钱，就是股东权益的增量。

　　掌握了这些分析的工具之后，我们就可以来分析绿城的演出了。

　　以2009年为例，绿城的营运资本增加了71.52亿元，即绿城储备土地、正在盖的房子和盖好了未卖出去的房子等流动性资产，除去没有付钱“骗”来的部分之外，从兜里多掏出去了71.52亿元的真金白银。

　　2009年相对于2008年，绿城的非流动资产，比如汽车、机器等，增加了13.4亿元。与营运资本的增量比较，我们可以看出，绿城的钱主要花在了囤地囤房上面。

　　绿城的钱从哪里来？我们发现，2009年绿城的非流动负债增加了63.26亿元，股东权益增加了13.95亿元。即绿城囤地囤房的钱，主要来源于债务，比如银行借款等。换句话说，绿城借来的钱，变成了土地和房子。

　　读者朋友们不妨顺着这一思路研究2008年至2010年的数据，不难发现，这三年，绿城似乎按照同一剧本在演出，即这三年绿城主要依赖各种债务融入的资金在囤地囤房。因此绿城的债务资金占资产的比率，即资产负债率从2007年底的71.14%逐年坚定地上升至2010年底的88.47%。简言之，绿城玩儿的钱，有接近90%是玩银行的钱。

　　如果把经营企业看成是赌博，相信读者朋友们不会有太多的异议。那么绿城玩儿的赌注到底是谁的？

　　我们再来看绿城演出的舞台。我们注意到，从经济环境来看，在近几年广义货币发行量增加的速度远远超过GDP的增长速度，社会上流通的钱越来越多。在这一背景下，近些年的房价也因此呈现持续上涨的态势。

　　在这一舞台上，大举借钱扩张，大举借钱囤地囤房，似乎合乎情理。正如同有春风夏雨，就一定有秋霜冬雪一样。2011年，近乎严苛的房地产调控政策之下，房子似乎有些卖不动了，绿城借来的钱变成了房子，债务在陆续到期，银行自然只会要真金白银而不会要房子。怎么办？绿城只好把变成土地和房子的钱，再变回真金白银。

　　于是，我们注意到2011年上半年，绿城的营运资本增量较之以前大幅下降了，非流动负债的增幅也大幅降低了。不仅如此，有媒体报道，自2011年12月至今年1月的“2月内卖掉7个长三角优质项目，绿城通过腾挪项目降低杠杆保命”。

　　我不禁莞尔，早知如此，何必当初？早知在缺钱的时候要把囤的地和囤的房变成钱，为什么当初把钱变成地和房的时候，太过“疯狂”而不知稳健？

　　一叶知秋。

　　绿城大肆甩卖非现金资产，一定是因为债务陆续到期而又缺乏现金。如果房地产调控政策不放松，舞台环境依旧，那么绿城演出也将依旧。如果绿城现象不是孤立的，那么大量囤积的土地和房子，急于变成现金时，如果需求不增加，价格会如何变动？我想，街头卖烧饼的“马大姐”都能够判断。

　　这里尤其需要警惕的，是所谓的“刚需”一族，不要因为“刚需”，而让你未来的资产大幅贬值，而且这种贬值，可能比通货膨胀更为可怕。

　　(作者为中央财经大学教授)