捆绑政府 成都置信工业地产辟蹊径

　　党鹏

　　久已未在成都土地拍卖市场亮相的本地开发商置信实业集团，近日宣布将投资80亿元在龙门山银厂沟打造旅游地产项目，圈地达11平方公里。

　　据中原地产数据显示，2011年成都商品住宅成交量同比大幅下降近30%。这家发迹于上世纪90年代的成都本地开发商，在此时选择了逆市而为。“在外来房地产巨头的夹击和政策调控影响下，置信实际上是被动转型。其通过与政府合作而获得优质资源支持，避开了调控的正面冲击。”成都房地产评论人、营销专家赖翰林表示。

　　工业地产范本

　　以民营企业身份介入一直由地方政府主持的工业园区开发建设，以较少的资金启动基础建设，帮助地方政府招商，双方共同分享红利。

　　即使对于国内外大型房地产开发商来说，80亿元并不是一个小数目。

　　“我们准备在未来5～6年投资开发完成这一项目。”仙林谷乡项目负责人顾毓敏表示。

　　这一项目原计划在2008年年初亮相，但由于一场大地震，使得当时置信先期投入的1个多亿毁于一旦。如今，经过三年封山育林，算是该项目的重启。但80亿的投资却不轻松，尤其在调控正进入深水区之时。“我们会分三期滚动开发，同时引入战略投资合作者。” 顾毓敏介绍。

　　这也是置信一直以来的模式。早在2004年，成都置信、四川合信和成都市青羊区国投公司三家投资建设1089亩大的青羊工业园区。当时其负责人就告诉《中国经营报》报记者，置信将以6000万元撬起66亿元的投资。“当时确实很难，甚至于连媒体的宣传费用都是垫资。”上述负责人回忆说。如今，上述园区已经入驻了近200家企业，成为置信集团稳定而丰厚收益的项目之一。这也成为置信运作工业地产的范本：即以民营企业身份介入一直由地方政府主持的工业园区开发建设，以较少的资金启动基础建设，帮助地方政府招商，双方共同分享红利。

　　目前，置信建设运营的工业地产，包括武侯区西部鞋都、青羊绿洲总部经济产业园、国际医学城、上海医谷等多个项目，目前这些项目都已经运营成熟，成为稳定的收益来源。

　　由此在置信集团目前的业务板块中，其最早的住宅地产已经退居其次，反而以旅游地产、工业地产以及能够为企业提供强大现金流的精典汽车成为主营业务。

　　“其精典汽车业务，很大程度上成为撬动置信集团发展的重要支点。”成都一位开发商表示。精典汽车是置信的全资子公司，目前资产达7亿元，在成都不仅有上海 大众、一汽大众、上汽荣威等4S店，同时在川内还拥有50余家连锁服务中心。“这也是为什么置信在房地产板块受到外来企业挤压而不断收缩阵线的情况下，依然能撬动多个大项目的原因所在。”上述人士分析说。

　　捆绑政府

　　与政府合作，可以用很少的资金投入，撬动很大项目的运作。在土地管理相对松懈的前几年，操作起来要容易得多，但是随着土地政策的吃紧，这种方式操作的难度越来越大了。

　　自我定位为“城市运营商”的置信集团，背后紧跟着的是政府。

　　青羊工业园区的股权比例显示，置信、四川合信、政府控股的公司股权分别为38%、22%和40%。其中，四川合信实际为置信的控股公司。此外，西部鞋都注册资本4000万元，置信（集团）控股95%，中国西部鞋都工业园管委会占5%的股份。2008年12月底，鞋都公司完成股权调整，成为成都置信集团全资子公司。占地30平方公里的成都国际医学城则由温江区政府国有独资公司——成都康城投资开发有限公司与置信集团合作开发。

　　不仅如此，置信近几年更是以城市运营商身份介入四川多个区域的整体开发当中。仅在成都，置信先后与郫县、武侯区达成“198项目”战略合作意向，预算在未来8～10年分别投入294亿、197亿。据了解，成都“198项目”是指成都市城郊结合带198平方公里非城市建设用地的一部分，主要位于三环路之外，外环路以内，包括外环路外侧的500米生态保护带。其合作模式与之前工业项目如出一辙，即地方政府以国有控股企业与置信集团合作组建股份公司，共同对新的区域进行整体开发、运营。

　　“置信与地方政府的捆绑关系，在四川地区无出其右。”成都一位开发商表示，正是依托地方政府的资源，置信的工业地产、旅游地产才能够在土地指标、银行贷款、政策支持等方面得到最有力的支持。

　　但置信与地方政府的合作并不是一帆风顺的。2008年，置信一度高调进入重庆，在渝北区拟斥资181亿元打造占地达上万亩的“新城”，城内将开建国际性主题乐园、农业产业新区、商业住宅地产等项目。但就在置信开始大规模招兵买马之时，却迅速退出。至今，其中原因尚不明了。

　　“与政府合作，政策风险大，公司缺乏市场竞争性。”成都同恒地产顾问公司总经理文化勇认为，“与政府合作，可以用很少的资金投入，撬动很大项目的运作，取得很大的成功。在土地管理相对松懈的前几年，操作起来要容易得多，但是随着土地政策的吃紧，这种方式操作的难度越来越大了。”

　　外资援手

　　目前置信的明显特点就是以项目合作方式与外资或者其他资本合作。

　　“在中低端商品房市场，成都早已被外来开发商控制大局，即使置信和蓝光两大本地开发商，也只能在夹缝中生存。”赖翰林分析说，置信选择被动转型，就是回避正面战场，从而在高端市场获取自己的份额。但记者注意到，目前置信的明显特点就是以项目合作方式与外资或者其他资本合作。

　　早在2006年10月，一家注册资本为人民币7亿元的四川置信凯德实业有限公司在成都正式亮相。新加坡凯德地产与置信在新公司中各占50％的股权比例，注册资本人民币7亿元中，凯德是现金出资，置信则以名下“国色天乡”项目近600亩土地折价入股。

　　此外，2008年5月，置信与美国基汇资本合作，双方共同出资组建合资公司，在合资公司中的投资及权益比例为50％∶50％。随后，基汇资本到位资金超过8亿元人民币。据悉，基汇资本共管理两只房地产基金：基汇中国基金I与基汇资本房地产基金II。两只基金的资本总额共计10亿美元。与成都置信集团合作的是基汇资本房地产基金II的投资。之前，基汇资本的投资分布于上海、北京和广州三个一线城市。

　　与外资的合作，使得置信地产迅速在成都土地市场拥有了话语权，双方共同参拍多宗土地，并开发出相应的高端楼盘。当时，成都置信董事长杨毫称，置信凯德业务范围主要集中在四川地区，计划于2014年前在成都开发5～7个项目，建筑面积达450万平方米，供应住宅约2.5万套。

　　但随后似乎并不尽如人意。目前，凯德与置信除合作开发国色天乡项目外，凯德已经自立门户，开发了凯德广场商业项目和凯德风尚住宅项目。此外，与基汇资本的合作项目丽府花园一二期也将完工，基汇资本目前在成都也独自招兵买马，自行开发尚豪庭和汇点两个高端项目。

　　“我们的仙林谷乡同样引入战略投资者，不排除与外资合作的形式。”顾毓敏表示。可见，在调控时期，置信对外资的援手依然是痴心不改。