不能退房 凭什么退地？

　　田新杰

　　 以目前的趋势判断，打折的楼盘会越来越多，打折的幅度也会进一步加大。按照以往的经验，前期业主闹售楼处要求退房的情况也极有可能会增加。

　　 然而，据我所知，除了2005年—2006年那波退房潮中，上海有个楼盘因购房合同附加条款中有利于购房者退房的相关约定，部分购房者退房成功，此外，至今的绝大多数退房纠纷中，鲜有能据合同合法合规成功退房的。

　　 从去年下半年开始，对于退房闹事，以房企龙头万科为代表的开发商，态度非常明确而坚定：退房没门！社会舆论也逐渐趋于一致：应该有基本的契约精神，不支持无理退房。

　　 但是，开发商凭什么可以退地？

　　 地方政府对待退地，似乎并没有拿出开发商对待退房者时的那种坚决态度。从契约精神的角度，房价降了要求退房，不应该支持；可是，地价降了以后，开发商要求退地，却总能获得地方政府的大幅让步、补偿。

　　 比如，最近传来世纪金源欲退还南京地块的消息。要求退地的原因固然可以找出好几条，但关键的无非是：与当初超过400％的溢价率相比，现在土地价值缩水巨大，远远超过8000万元的竞买保证金。至于当初整片开发的计划泡汤，更像是一个借口。

　　 从目前传出的消息来看，当地政府并没有公开表态坚决拒绝。从过往的案例看，政府部门与开发商讨价还价，几乎是公开的秘密，包括通过当地其他项目给予补偿等。目前看来，世纪金源似乎并不满足。

　　 还有一种情况，地块优质，开发商不舍得退，但受限条件太多，就以各种理由要求更多利益，包括“退地威胁”。

　　 比如，近日又传出“48米规划突破西湖周边25米限高即将获批”消息的杭州“原浙医大”地块，从2005年竞得地块开始，开发商亚洲糖王郭鹤年家族集团旗下嘉里建设（00683.HK），就一直在跟地方政府讨价还价，政府方面也多次让步或给予补偿，但嘉里建设依然坚持突破限高的规划，并让地块闲置多年。

　　 如果当地政府态度坚决，不允许突破规划限高，若是闲置超过规定，该收回收回该罚款罚款，这样的市中心绝版地块，还怕没人抢。但当地政府从一开始就不坚定，开发商对政府的让步全部笑纳，却仍然不开工。

　　 类似的情况实在太多。总体而言，在面对退地时，地方政府应该学习开发商对待退房者的态度。

　　 当然，要腰杆子硬，得有条件。比如：应增加退地成本，曾经就有国土部相关人士提出土地出让保证金提高到30％，退地除了保证金不退，还可以处以若干罚金。关键是，政府部门自己就要有契约精神，能拿起契约武器。

　　 开发商看到退地的难度和成本都巨大，就不敢在竞地环节轻易加价，有利于地价理性回归；把开发商囤地炒地的动机有效降低，让真正有开发诚意的企业拿地。只是说来容易，实现起来似乎很难。当各地眼巴巴地盼望开发商去拿地时，退地的消息，就被抛到了脑后。

　　 最高人民法院日前下发了一个通知，要求“正确认定变更的事情与正常的市场风险、交易风险之间的界限，提高市场行为的可预见性和合同利益的确定性与可信赖性，促进房地产市场健康发展”，法律界人士的解读是“解除合同退房的难度更大了”。

　　 这一条也应该适用于开发商退地的行为。