楼市调控进入微调模式 地产股小阳春欲罢不能

　　每经记者 王海慜

　　 “二月二，龙抬头”。春天的脚步渐行渐近，但调控中的楼市依然没有春的讯息。从国土资源部的公告到包括温总理在内的政府高层，都一再重申坚持房地产调控不动摇。

　　 不过，地产股近期的表现却可以用“春意盎然”来形容，几乎起到了行情推进器的作用。本周地产板块祭起了引领大盘攻池掠地的大旗，地产指数连续四日拉出阳线，向年线步步紧逼。

　　 本周三，上证指数面临冲破120日均线这根一度被视为 “高压线”的关键时刻，正是地产板块的发力，让大盘一举放量，站上这一重要阻力位。

　　 在这个乍暖还寒的时候，地产股的小阳春已提前来临。

　　 物极必反。如今，不知不觉中，

　　招商地产 （000024，收盘价20.39元）、保利地产 （600048，收盘价11.70元）近期纷纷突破长期压制的120周线，是否意味着这些龙头地产已经开启新升途？表现活跃的二三线地产股还能否延续升势？这波小阳春还能延续多久？

　　地产股迎来“小阳春”

　　 近期，楼市的销售数据略显暖意。来自世联市场研究部的数据显示，2012年第7周（02.13~02.19）全国一、二、三线城市住宅市场成交都呈现回暖迹象。上海、南京、合肥住宅成交量连续四周出现回升，其中上海还出现了年内首个高溢价地块。

　　 季节性的回暖，仍难掩房企今年的整体压力。今年房企的资金压力较大。据东方证券分析师杨国华测算，上市房企长短期付息债主要分布在未来3年内，有46%的债务集中在2012年偿付。今年一季度偿还比例将达到最高的12.2%，迎来第一波相对集中的到期日。高库存的压力也不容忽视，来自中国指数研究院的数据显示，1月末，北京市商品房库存为11.9万套，需要29个月消化；青岛库存为11万套，需要55个月消化。据兰德咨询基于历史数据推算，2011年末，上市房企的平均存货周转率可能低于0.3，存货周转周期将长于3年。

　　 考验之下，积极销售、回笼资金的“过冬模式”仍然为房企所重视。近期，保利在上海打响龙年降价第一枪，掀起了自去年10月底以来全国楼市的第二波降价潮，A股房企四巨头“万保招金”纷纷以促销的名义加入降价大军。市场人士预计，更大规模的促销将在3月份展开。

　　 对于近期房地产行业房价和股价相背离的态势，国泰君安房地产行业分析师李品科向记者表示，降价虽然会影响资产价格、降低房地产公司的资产估值，但是一方面可增加实质购买力，托底销量，另一方面将真正释放政策压力，使得地产板块上行空间加大。

　　 房地产板块的 “政策决定论”在近阶段表现得尤为明显，2月初，芜湖新政引爆了以合肥城建（002208，收盘价8.07元）为代表的二三线地产股。22日，上海关于限购政策的新解读则点燃了一线城市地产股久违的热情，沉寂多时的上海老牌地产股中华企业（600675，收盘价5.45元）突然发力，当日上午即被涌入的资金封至涨停，前期涨幅有限的首开股份（600376，收盘价11.81元）则凭借三连阳强势突破年线，北京城建（600266，收盘价13.75元）当天也出现明显异动。

　　 周四，宁波象山放松限购的传闻，也令位于宁波的荣安地产（000517，收盘价7.76元）当日出现6%的涨幅。而前期涨幅相对不大的金科股份（000656，收盘价13.82元）、阳光城 （000671，收盘价7.92元）、铁岭新城（000809，收盘价22.95元）、嘉凯城（000918，收盘价5.07元）、中弘股份（000979，收盘价7.16元）、滨江集团（002244，收盘价8.87元）等多只个股均在本周强势突破。

　　 周五，地产板块更是全线出击，板块大涨逾3%，板块内涨停个股达11只。近期强势的中华企业、北京城建、泛海建设（000046，收盘价5.01元）、荣安地产继续保持凌厉攻势；前期涨幅不大的深物业A（000011，收盘价7.78元）、深深房A（000029，收盘价4.18元）、万通地产（600246，收盘价3.97元）、宝安地产（000040，收盘价4.49元）均呈现突然爆发的逼空走势；“万保招金”四巨头也录得可观的周涨幅，其中招商地产、保利地产纷纷突破了长期压制的120周线。

　　 回顾地产指数本周的表现，可谓气势如虹，自周二起连续四日拉出阳线，周五一根实体逾5%的大阳，更是剑指年线，区间涨幅已大幅领先于同期大盘。该指数于今年1月6日见底，最低964.64点。至2月24日收盘时的1258点，31个交易日累计上涨30.4%。同期，上证指数也是于1月6日见底，累计仅上涨14.4%。

　　政策进入微调模式

　　 在以限购、限贷为核心的“新国八条”出台一周年之际，史上最严厉的房地产调控渐渐进入微调模式。

　　 对于今年楼市的整体环境，光大证券发布研报认为，楼市接下来迎来中央政策见顶、地方不断微调、流动性趋宽松、成交回升的局面。这是目前不少机构看好地产板块的主要逻辑。

　　 今年以来，各地不时打起触碰政策红线的“擦边球”。继芜湖新政三日夭折后，本周又连续曝出上海、宁波象山的“小动作”。

　　 政策虽谈不上给力，但对行情的引爆效果十分明显。左红英认为，在今年楼市调控不放松的前提下，各地正寻求合理的政策腾挪空间，“现在地产板块对于这类政策比较敏感，一有消息刺激就往上跑。”

　　 国泰君安房地产研究小组认为，今年地方自主的类似于提高普通住宅标准、变相降低营业税和契税等的政策松动，总体将由点到面地扩散，调整幅度深、财政压力大的城市更加容易出现松动。

　　 瑞银证券则建议关注位于三四线城市的公司，未来房地产政策的变动有可能率先来自于未被限购的三四线城市。在调控继续进行的情况下，三四线城市或是开发商的政策 “避风港”。因此，三四线城市项目占比高的上市房企或是较好的投资标的。

　　 一面是小动作不断的地方政府，另一面，支撑楼市的资金面也有起色。

　　 齐鲁证券分析师丁晨认为，如同2008年四季度，房地产基本面持续调整下各地正存在微调压力，后期地方政策或执行力度仍存在适度修正的可能。目前行业的需求回暖仍主要取决于流动性复苏，近期刚需层面流动性确有复苏迹象，例如首贷政策的回归。

　　 2月2~3日，2012年人民银行金融市场工作座谈会部署了今年金融市场和信贷政策工作重点及落实措施，其中房贷是今年央行四大工作重点之一。会议指出，今年将继续落实差别化房贷政策，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求，继续加大对保障性安居工程的支持力度。

　　 事实上，住建部也曾在2011年底有同样表态，并引发了市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对首套房利率放开的预期也在增加。

　　 对此，上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，今年首套房贷款政策必现宽松，二套房贷也会微调，房贷总量将超去年。

　　“小阳春”乍暖还寒？

　　 房地产行业利空不断，但早在去年11月，国泰君安就给了今年房地产板块“增持”评级。

　　 当时，国泰君安房地产行业分析师李品科在研报中指出，“房地产政策调控对地方政府的资金压力较大，因此房地产销售下滑将有底线，或将促使政策在2012年产生转机，从失衡转向平衡。”他预计，地方政府的政策松动将在今年中期出现。

　　 如今，万科股价已创近半年新高，招商、保利近期纷纷突破长期压制的120周线，连续强势上攻的二三线地产股比比皆是，这是否意味着在政策微调之下，地产板块的上升空间已打开？

　　 李品科告诉 《每日经济新闻》记者，“我们判断以万科为代表的优质一二线龙头公司，2012年可达10倍PE；二三线公司由于业绩偏低、基本面弹性大，因此估值会更高。我们在策略报告《房地产：平衡再生》中明确表示一二线优质公司2012年将有30%以上绝对收益。”

　　 国泰君安近期题为《政策趋松为必然 星星之火，逐将燎原》的报告中指出，存款准备金是本轮周期调整中的第二次下调，且伴随着去年四季度GDP好于预期的背景，将进一步明确市场短期的调整从本质上是底部抬升式的，并建议在随后的市场震荡调整中进一步配置低估值、业绩增长稳定的大金融和地产。

　　 据本周二深交所发布的深圳市场上市公司行业平均PE显示，房地产板块PE水平仍在低位，加权平均静态PE为14.77倍，仅高于银行板块，加权平均滚动PE为12.86倍，为所有行业最低。申银万国认为，仅从估值上看，目前地产板块已包含了行业的悲观预期，行业平均PE处于2008年以来最低水平。

　　 房地产调控政策放松还没有显著迹象，基金早己反手加仓地产股。数据显示，截至2011年四季度末，超配地产股的基金数量从三季末的312只增至357只。从配置比重来看，全年维持地产股最高配置比例的上投摩根中国优势也从三季度末的49.98%加码至四季度末的59.2%。

　　 一位上海私募人士认为，由于不少地产股已经录得较为可观的涨幅，下一步有可能整固消化需求，未来能否继续上攻，还要看政策动向，比如上海此次的政策解读会不会被叫停。一些基本面良好、近期涨幅有限的二三线地产股应该还存在机会。

　　热点公司华侨城：“地产+X”龙头 近期波澜不惊

　　 公司主打“旅游+地产”，去年11月，公司发布最新战略定位，成立了新业务及发展部，力推文化概念，从“旅游+地产”模式向“现代服务业综合运营”转变。在“十二五”国家推动文化产业发展的背景下，公司文化产业的价值有望被市场重新认识。

　　 2011年10月26日，公司发布公告称，公司控股股东华侨城集团计划在12个月内增持不超过公司总股本2%的股份。截至2012年2月2日，华侨城集团共增持公司股份1184.85万股，约占公司总股本的0.21%。

　　广田股份：业绩拐点来临现价低于行权价

　　 公司在住宅精装领域有雄厚实力，由于精装修住宅主要针对刚需群体，很大程度上不在调控打击的范围内。公司与恒大地产有密切合作，申万预计，恒大2012年的装修业务仍有较大增长。

　　 平安证券认为，2011年前三季度收入增速逐季下滑，是公司为抵御下游风险的谨慎做法，去年放缓的订单在今年将会完成，业绩增速可能出现拐点。另外，公司目前积极申报“高新技术企业”，一旦成功，对净利率提升贡献巨大。

　　 2011年11月30日，董事会在股东大会授权下实施了激励股票期权的授予工作。行权价格为32.78元，而现价大幅低于行权价。中信证券维持公司“买入”评级。从历史走势看，装修类个股与房地产板块关联度很高。