西安土地引擎熄火 成交平均溢价率跌至零

　　本报记者 刘敏 实习生 程小惠 西安报道

　　 西安市政府日前公布的数据显示，2011年，该市地方财政一般预算收入超过318亿元，一般预算总收入近650亿元，虽然这样的成绩在全国15个副省级城市中只能排到10名以后，但其增速却位居前列，两项指标分别增长了31.7%和27.3%。

　　 支撑西安地方财政收入跑出如此高速度的，是马力强劲的“土地引擎”。

　　 据西安房产信息网研究中心发布的数据，经历了2010年供地首次突破1000万平方米的繁荣之后，2011年西安市政府继续加大土地放量，年供应量达1150万平方米，规划建筑面积增长了近1000万平方米，当年西安市土地成交近900万平方米，成交金额246亿元人民币，土地收入同比增加了近五成，成为近几年增长最快的一年。

　　 但在限购、调控以及保障房建设的多重压力下，这样的好年景将难以在今年继续上演。

　　供需格局“嬗变”

　　 2月25日，西安实施“限购令”整满一年，开发商们终于对政府取消限购的猜测不再抱有幻想，纷纷打折放水，市面上开始不断增多价格为4字头的楼盘。

　　 “不能再攒房了，地也不想再拿了，落袋为安先过冬再看吧。”一位不愿具名的地产负责人对本报记者说，他的项目地处西安城北，楼盘售价刚刚直降了约1000元。

　　 而这样的局面自去年四季度就开始显现。最为典型的时候是去年“金九银十”楼市销售的黄金档，成交量却同比下跌近七成。

　　 进入2012年的近两个月里，成交低迷依旧，最少的一周整个西安地区仅售出3套商品房，而楼市供给却持续增加，即使是曾经让人熬夜排队购买的“经适房”，也出现“滞销”。记者走访发现，从去年11月开始，西安陆续开盘的三四处经适房项目均出现参加摇号人数少于房源数量，摇号后放弃购买者也占相当比重。

　　 诸如此类的现象其实并不奇怪，其背后重要的事实在于：经历了地产开发高歌猛进的两年之后，西安楼市的供求形势已然悄然转换。

　　遭遇“卖地难”

　　 “商品房成交低迷势必会传导至土地成交，现在大型房企拿地已经是消耗多少拿多少，中小型房企要么放弃，或者手里有地的就寻找合作开发。”西安房地产专家咨询委员会秘书长李宇兵分析表示，“开发商拿地热情一旦下降，反过来也会影响政府的供地计划，这样今年的土地市场就可能下滑。”

　　 去年，国内大量热点城市已经开始面对土地收入的大幅下滑的现实，但对于西安来说，虽然去年土地市场经历了供需持续走高的繁荣，但其背后也频频出现“卖地难”的信号。

　　 据西安房产信息网研究中心统计，2010年西安土地成交的平均楼面价为1050元，2011年降至950元人民币，楼面价格的下降意味着政府议价筹码的缺失。

　　 同时，2011年全年西安市土地成交平均溢价率为10.11%，低于全国均值，并且自3月之后，几乎所有的土地都以竞拍价成交，溢价率更是跌至零。

　　 “最大的恶果是会严重冲击地方财政。”陕西省社科院学术委员会副主任、西安市政府参事张宝通分析，“没有了卖地收入地方政府就像少了一条腿，如果政策不见放松，估计到今年二季度西安财政收入下降就会很明显。”

　　 对于地方政府资金链来说，一面是可以买政府手中土地的资金减少，另一面各级地方政府为完成住房保障任务，必须从地方财政中加大对保障性住房建设的投资。