房地产调控“棋到中盘”

　　今年楼市调控不会放松已是业内共识，但近期地方政府“松绑”调控政策的试探举动，表明当前楼市调控还需谨防“暗流涌动”——

　　龙年伊始，芜湖楼市新政策被叫停、中山“新限价令”被称为“试行措施”，楼市调控无放松迹象，越来越多房地产企业以促销名义降价。《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》出台一年多来，投资投机性需求正逐渐被挤出市场，房价过快上涨的趋势初步得到遏制。

　　预调微调不能搞变相宽松

　　调控政策的核心是两手抓：一手控制投资投机需求，一手大力建设保障性住房

　　温家宝总理日前强调，房地产调控目标一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。在投资投机性需求已经被有效遏制的情况下，如何保护刚性需求？

　　近期，一些城市的房地产政策出现了微调。天津、北京、上海、武汉等地放宽普通住房价格标准，合肥、南京等地则提高了公积金贷款额度等。相关专家表示，放宽普通住房价格标准等措施均指向满足自住和改善性需求，微调不是放松调控。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌指出，“随着楼市调控持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧。”有关专家建议，必须防止借预调微调之名搞变相宽松。比如，对购房者予以补贴等举措，会干扰宏观调控甚至引发房价再次反弹。经济学家马光远认为，要坚决制止公然和中央房地产调控唱对台戏的行为，对于在限购等政策上进行松动或者变相放松的行为要进行调查。

　　住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹表示，在未来一段时期内房地产调控政策预期非常清楚，核心就是两手抓：一手控制投资投机需求，促房价合理回归不动摇；一手大力建设保障性住房，满足刚性需求不动摇。

　　刚性需求应享更多优惠

　　市场需要差别化的房地产调控政策，通过满足自住和改善性需求盘活房地产市场十分必要

　　随着房价下行态势愈发明显，一些刚性购房者出手意愿正在增强。北京市朝阳区双桥地区某房产中介的业务员张文天说，现在来看房的大多是首套房购房者。

　　北京首创集团一位工作人员告诉记者，目前，瞄准刚性需求、“以价换量”的策略在开发商中渐成共识。2012年，该公司的主攻方向是中低价位和中小套型商品房，这一市场的购买群体大多不受限购令限制，属于刚性需求。

　　“市场需要差别化的房地产调控政策。”中央党校经济学部副主任韩保江说，加强调控的同时，通过满足自住和改善性需求盘活房地产市场十分必要。

　　住房和城乡建设部部长姜伟新在全国住房城乡建设工作会议上表示，加快中低价位、中小套型普通商品住房建设，是2012年的一项重要任务。各地相关部门要加快对此类住房的规划、建设和销售审批，加紧研究有关支持政策，尽快形成有效供应。中国人民银行也于日前提出，今年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域。

　　市场有需求，政策有回应。目前需要明确和细化相关具体政策，提高政策可行性，加大对政策执行力度的监督，让刚性需求享有更多的政策优惠。

　　促进房价合理回归不放松

　　既要保持房地产调控政策，更要加快中长期制度建设和结构调整

　　业内人士普遍认为，目前投资投机性需求正被慢慢挤出市场，但若想促进房价实现合理回归保持调控政策十分必要。秦虹指出，要让更多城镇居民买得起房，一个重要办法就是让房价涨幅低于收入涨幅。房价合理回归包括两方面，一是过去被投资和投机推高的不合理房价应回归到合理水平；二是房价涨幅不能超过人均可支配收入涨幅。

　　“这些年房价水平过高、上涨过快，归根结底是供需矛盾造成的。”韩保江说，加大供给将是促进房价合理回归的重要途径，尤其应该增加中低价位和中小套型商品房供给。此外，随着我国保障房建设力度的加大，住房总供应量将随之加大。

　　“房地产市场调控取得了明显成效，市场趋于稳定，百姓心理比较平稳，正是建立中长期制度的有利时机。如果后续政策跟不上，则有可能出现房价下跌后反弹的情况，因此加快中长期制度建设和结构调整至关重要。”中国房地产业协会副会长朱中一说。

　　朱中一认为，加快房地产市场中长期制度建设和结构调整，一是要进一步实施差别化的信贷税收政策，特别是房产税的试点和推广工作；二是进一步规范土地供应，完善土地招拍挂制度，完善土地增值税的清算和监管；三是注意保障房和房地产市场之间的衔接，保障性住房和商品房建设不可偏废。