快速战VS持久战 调控下中小地产商如何转型

　　每经记者 吴悦 发自上海

　　 《每日经济新闻》记者近期针对大一山庄和阳光城的调查研究发现，这两个项目的背后，恰恰代表着两种截然不同的房地产商发展模式。在当前的调控环境之下，以往代表着“保守”的大一山庄类型的房地产商，现在过得相对滋润；反而是那些以前积极开拓、增加市场供应的阳光城类型的开发商们面临财务上的压力。这到底是什么原因，这种状况发展下去又会出现什么样的结果？

　　快速开发更适合行业高峰期

　　 在行业发展的高峰期，一些房企通过对外融资迅速扩大开发规模，拿到更多的地，快速开发、销售，资金迅速回笼，然后还款、支付资金成本，再去拍更多的地。如此循环，在地价、房价都逐渐上升的市场环境下是完全行得通的，而且可以让企业获得超过其本身资金实力的发展速度。

　　 这也是内地不少房企在房地产行业“黄金十年”时期的操作方法，即快速开发模式。但值得注意的是，这一模式是建立在“快速”的基础上，由于资金成本较高，要求这种模式占用资金的周期应尽可能的短，于是开发与销售都必须是快速地完成。一旦其中哪一个环节出现了问题，或者如目前这种市场环境中，房屋销售放缓，房价停涨甚至出现下跌，则那些扩张过快的房企就极可能面临资金链的风险，甚至出现断裂。

　　 随着调控的深入，从去年下半年开始，市场中已经频频出现开发商资金压力等方面的报道，更令人担忧的是，2008年金融危机前后的中小开发商跑路潮又初现端倪。这种现象蔓延的结果，则是地产业新一轮的整合潮。

　　 在市场进入低潮期时，大一山庄这种开发模式的优势则显现了出来，在其长期的“捂盘”过程中，已经获取了高额的土地增值收益。另一方面，战线收缩得较短，也不必在销售出现停滞时面临太大的资金压力。如果说，快速开发的模式是以规模换利润，那么大一山庄这种模式，则更接近于在自有资金基础上，以时间换取超额利润。

　　两种模式各有利弊

　　 两种不同的地产商类型，究竟哪一种才是更适合中小地产商们的转型方向？

　　 在行业繁荣时期，当然是快速开发型企业容易获得更高的发展速度，类似于金融市场中的杠杆效应，利用融资等手段撬动更大规模的项目，以获取更大规模基数上的利润。在行业不景气时，大一山庄这样的开发模式更具备抗风险能力，也是类似于证券市场的原理，在系统性下跌趋势中，降低仓位才是最好的策略。

　　 就目前以至今后一段时期的房地产市场环境来看，继续调控仍是中央的主基调，这已是大多数业内人士的共识。在这种情况下，大一山庄型的开发模式，可能会是更符合现实环境的转型方向。

　　 但值得深思的是，如果此种模式成为市场主流，则意味着整个房地产市场的开发量会大幅减少，当市场的库存消化到一定程度后，会否因为市场供应量的减少而面临着的新的问题——供小于需，就有可能推高价格。

　　 再加上经历了此轮调控后，有相当多的中小房企由于资金压力不得不将项目出售给那些大开发商，以至于整个行业的集中度更高，这样大型房企手中有更多的资源，从而也就掌握更大的行业话语权与定价权。这些因素，都可能在未来影响着房产市场的走势。

　　 谈到更适合内地开发商的转型方向时，一位行业分析师指出，未来更适合内地的开发模式或许是美国模式：即专业化分工的开发模式。