保障房筹资困境住建部求援国开行

　　刘展超

　　作为解决保障房筹资难题的一个途径，住房和城乡建设部正在呼吁国家开发银行加大信贷支持力度。

　　在3月1日国开行举行的一个座谈会上，住建部副部长齐骥表示，“十二五”期间，全国将开工建设保障性住房和棚户区改造住房3600万套，希望国开行继续加大支持力度，建立投融资长效机制，与政府及社会各界共同破解保障性住房建设面临的融资难题，促进百姓安居乐业。

　　据统计，截至2011年底，国开行的各类保障性安居工程建设贷款余额2136亿元，占全国同业份额61%。

　　国开行董事长陈元表示，国开行2012年将继续加大对民生领域的支持力度，新增保障性安居工程贷款余额1000亿元。

　　1000亿元相当于国开行此前保障房贷款存量的一半左右，如能兑现，可谓力度甚大。

　　土地歉收加大筹资压力

　　按照官方的计划，今年各地保障房建设量为700万套。不过，因为2009年新开工的部分项目到今年才竣工，2011年新开工的1000万套绝大多数到今年还要在建，所以今年实际在建工程量有1800万套左右。因此，今年保障房建设的所需资金还要多于2011年。

　　全国政协委员，山东大学经济学教授郭松海表示，保障性住房建设和管理，存在前期投资大、管理时间长、资产分布广的特点，各地反映保障性住房建设资金不足，中央、省二级政府下拨资金比例偏小，地方政府匹配建设资金所占比例大，筹资有难度。为此，多元化的融资方式至关重要。

　　为了筹资建设保障房，住建部可谓多管齐下，一方面争取中央财政补助再度增加，另一方面严格要求地方计提土地出让纯收益，而且今年利用公积金贷款建保障房试点也有望进一步扩大。

　　自2010年开始以来，利用公积金建设保障房的试点城市逐渐增加，2010年是28个城市，2011年增至29个。

　　保障房建设筹资压力最大的仍在地方政府，从2011年以来一些重点城市的土地出让收入下降明显，进一步削弱了地方筹资能力。

　　中原地产最新的统计数据显示：今年2月份全国主要的13个城市土地出让金合计为354.43亿，环比1月份的305.6亿上涨了16%，但前两月合计土地出让金为660亿，同比去年前两月的1258亿下降比例高达47.5%。

　　以北京为例：今年前两月，北京土地出让金合计为64.15亿，仅相当于去年同期132.35亿的48.5%。更值得关注的是，2012年来北京成交的36块各类地块，截至2月底，溢价率还全部为0。

　　保障房规模是否超量？

　　2010年580万套，2011年1000万套，2012年700万套，近三年来保障房建设的大跃进是否合理？

　　全国工商联房地产商会近日发布报告认为，现行住房保障政策体系，有将“基本保障”泛化为“普遍社会福利”的倾向；对不同阶层不同要求的迎合，将影响保障制度的有效性和公正性；作为长期制度性安排，有可能为未来埋下隐患，长期执行无法保证可持续性。

　　这并非外界对保障房建设规模的首次置评，自中国政府自2008年开始大规模建设保障房以来，房地产业界就一直存在不同声音。加之，保障房建设自身面临土地供应、资金筹措、分配管理等诸多难题，参与各方意见纷呈。

　　上述房地产商会报告认为，现行住房保障政策体系设计较突出的问题包括，未能坚持“满足基本住房需求”这个原则，迎合了形形色色的所谓“夹心层”的诉求，未能集中资源，满足最困难群体的“基本需求”。

　　政府层面也在酌情调整保障房的建设规模。今年计划的确定，是由地方政府根据实际需求上报，而非中央下达指标。

　　而在去年10月份，住房和城乡建设部部长姜伟新就公开表示，2012年准备对“十二五”保障性住房建设数量进行中期评估，并以此确定3600万套原定的规划数是不是要进行调整。