小产权房禁而不止 机构建议进行入市试点

　　阴雪

　　[ 低廉的成本导致了相比于大产权房较低的销售价格，从而形成了小产权房独特的生存空间 不管是乡政府、村政府、村民以及参与小产权房建设的开发商，包括买房人，大家好像都感觉挺合适的，形成了双赢乃至多赢 ]

　　“最近又有新的小产权项目转正了，我相信我的房子早晚也能解决身份的问题。”对于小产权房的转正，居住在北京最大的小产权房小区太玉园的王静（化名）一直信心坚定。

　　然而，最近一段时间以来，有关小产权房的政策环境却越发风声鹤唳。

　　一个最新的消息是，北京一位国土部门官员因对违法建设小产权别墅区视而不见，被以玩忽职守罪判处拘役6个月，缓刑6个月。这是北京市首起因查处小产权房不力追究国土部门干部刑事责任的案件。该小产权项目开发公司老总及其前妻，以及所处地区两名村干部也分别被法院以非法转让、倒卖土地使用权罪判刑。

　　利益链条

　　对于占用农村集体土地甚至耕地建设并对外销售的小产权房，政府部门的态度一直较为坚决。根据现有的资料，自2004年至今，几乎每年国务院、国土资源部等相关主管部门都会下发有关的政策或通知，对于小产权房的不合法性进行反复强调。

　　然而，时至今日，全国范围内的小产权房仍然屡禁不止，甚至不断有新建并销售的小产权房项目出现在市场中，只不过销售的方式由原来的完全公开转为半地下。

　　“多方利益牵涉使得小产权房有独特的生存空间。”全国工商联房地产商会旗下REICO工作室吴亚平博士如是说，他所在的工作室刚刚于2月29日对外发布了《我国小产权房问题研究：问题与出路》的报告（下称“报告”）。

　　“小产权房建设的集体土地，一般位于城市郊区甚至远郊区，地理位置相对偏远，本身土地价值比较低。”吴亚平表示，小产权房系直接在集体土地上开发建设，在建设过程中没有经过集体土地征用为国有土地和国有土地“招、拍、挂”等环节，也不必缴纳国有土地出让金和相关税费，因而小产权房建设的土地成本近乎为零。“算上建安成本，小产权房的开发成本一般仅是同区位大产权房的1/3左右甚至更低。”

　　低廉的成本导致了相比于大产权房较低的销售价格，从而形成了小产权房独特的生存空间。吴亚平介绍:“根据我们的调查，不管是乡政府、村政府、村民以及参与小产权房建设的开发商，包括买房人，大家好像都感觉挺合适的，形成了双赢乃至多赢。”

　　报告指出，对于村（镇）政府来说，获得的超额利益是几倍甚至几十倍于征地拆迁补偿费的开发收益；对于农民来说，同样的土地，如果被政府征用，农民得到的补偿很少，而通过开发小产权房，农民或集体组织则可以分享土地的增值收益，甚至还可以直接从小产权房开发收益中享受部分分红；对开发商来说，不必像利用国有土地开发商品房一样支付巨大的土地出让金，且可以在小产权开发所获利益中按比例分成；从购房者层面看，小产权房能使他们以较低的价格取得安身之所，如果现行政策不改变，购房者就能以较低的购房成本享受几十年的住房。

　　有调查资料就显示，被征用的农村土地收益分配格局大致是地方政府占20%~30%，企业占40%~50%，村级组织占25%~30%，农民仅占5%~10%。

　　不仅如此，小产权房甚至吸引了炒房客的介入。

　　有媒体报道，北京的太玉园就有来自于包头的“炒房客”，其联合身边的亲戚在该小区购置了7套房，目前多在出租。在2005年开盘售价仅1990元/平方米的太玉园小产权房，到了2010年的二手房价已涨至7000元/平方米，涨幅超过250%。

　　正是这样一种利益格局，使得小产权房大量涌现并且“禁而不止”。

　　时至今日，对于全国范围内的小产权房规模究竟有多大，仍然没有统一的说法。

　　今年2月16日“全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会”上，国家土地执法监察局局长李建勤说：“目前还没有完整统计全国小产权房的数据。”

　　吴亚平表示，经过测算发现，1995~2010年全国小产权房竣工面积总量为7.6亿平方米。如果按照2010年底城镇常住人口66978万人计算，1995~2010年小产权房相当于增加人均住宅建筑面积1.1平方米。

　　解决建议

　　“尽管小产权房占同期全社会竣工住宅的比例不高，但考虑到小产权房的销售对象为城镇居民，其与同期城镇住宅竣工面积的平均比值达到8.0%，故对城镇常住人口而言，已成为其重要的住房来源。”吴亚平说。

　　饶有意味的一个现象是，在搜狐焦点网太玉园的业主论坛里，有一条出售太玉园东西两居室的帖子，在对房屋的基本条件作出介绍后，还专门注明：“此房不限购，无税”。

　　“尤其是如果2011年实施的城市住宅限售政策继续下去，这种不会被计入购房套数、没有购买条件限制、没有法律意义上的产权保障但拥有巨大价格优势的小产权房还可能会建得更多。”吴亚平认为，以目前的市场情况看，解决小产权房的需求越发迫切。

　　从近年来出台的大多数政策文件来看，基本是从农村土地利用方面反复强调小产权房的不合法性，政策目标是以禁止小产权房开发建设和销售为主，采取的措施主要包括强制拆除、没收、停建停售和停水停电等。

　　的确如此，仅在北京，就陆续有不止一处小产权房项目被强制拆除。

　　北京市国土资源局的一份鉴定结论显示，2010年5月31日，怀柔区杨宋镇“水岸江南”的应拆建筑终于被强拆完毕，但大面积土地已被严重损坏。其中违法建设及划分空白地块占地面积共计172.58亩，涉案土地中非农建设的74.25亩土地已严重损坏，难以恢复原地貌；划分空白地块面积为98.33亩，该土地未进行非农建设，基本维持原地貌。

　　但各地对于小产权房的处理方法不尽相同，此前就有南京小产权房转正的消息传出。

　　“对小产权房进行强制拆除、没收和停建等做法，尽管合乎并执行了相关政策法规的要求，但反过来也造成了一些不容忽视的问题，主要是导致社会资源的损失浪费。”吴亚平表示。

　　对此，该报告就大胆建议：可考虑在房价较高的一线城市进行小产权房入市试点，赋予农民集体土地流转权，使小产权房转变为可合法交易的、以自住为主的、特殊性质的“商品房”（不是大产权房，而类似于经济适用房和公租房），从而扩大城镇住房供给来源，进一步丰富城市住房供给体系。

　　不过，国土部此前已反复重申，坚决制止“小产权房”等违法违规行为，对于已建、已售“小产权房”用地不得受理其土地登记，不得以任何方式补办土地审批手续。

　　就在2月21日，国土部执法监察局巡视员王宗亚曾公开表示，将按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。“‘小产权房’是占用集体土地搞建设，并向集体组织以外的成员销售的商品住宅。国家法律已明确，城镇居民不得购买农村宅基地建房，也不得购买‘小产权房’。目前国家要求对农村集体土地进行确权发证，但对‘小产权房’等违法用地不允许确权发证。”

　　按照国土部的部署，今年将联合相关部门，选择“小产权房”问题相对突出的城市，开展“小产权房”的试点清理，试点城市名单和试点方案目前正在研究中。目的是在试点基础上总结完善政策，为启动全面清理“小产权房”工作做好政策和制度的储备。

　　不过全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，REICO工作室的每一期报告都会向全国工商联报送，而此次关于小产权房等的专题报告还向国务院参事室、全国人大等有关机构进行了提交，希望能够在两会期间引发社会的讨论，通过各方渠道向国家决策机构提供更真实的信息。