项峥：房地产信托骤降会增加偿付风险

　　项峥

　　 商业银行房地产贷款政策的收紧，使得房地产信托业务风生水起，成为开发商的重要资金来源。2011年，全国房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。其中，自筹资金34093亿元，增长28.0%。房地产信托成为自筹资金的主要来源。据中国信托业协会统计数据显示，截至2011年12月末，全国房地产信托余额6882.3亿元，同比增长59.2%。

　　 房地产信托业务发展呈现出两个新动向：一是房地产信托的预期收益率较高，绝大多数以集合资金信托方式发行的房地产信托产品，预期年收益率多在10%以上，部分产品的收益甚至高达20%及以上；二是基金化的房地产信托产品得到快速发展，2011年末，全国基金化房地产信托产品余额335.3亿元，同比增长近1倍。基金化信托产品预期收益高出普通房地产信托产品。部分房地产基金集合资金信托计划，其信托端投资人平均年化收益率超过20%。

　　 房地产信托业务快速发展，规模迅速增长，且到期收益率较高，潜在金融风险也较大。从目前来看，2012年房地产信托到期规模较大。房地产信托产品期限大多在1~2年，而且以两年期居多。2010年，全国以集合资金信托方式发行房地产信托产品近2000亿元。照此推测，2012年将有2000亿元左右的房地产信托产品到期。此外，房地产信托产品到期损失风险增大。房地产信托产品收益率多在10%以上，部分中小房地产开发商的房地产信托产品收益率甚至高达20%。考虑到房地产市场成交疲软，房价面临下调压力，房地产开发项目运营收益下降，势必影响到能否按照预期收益率进行兑付，甚至可能出现房地产信托产品投资收益为负的情况。

　　 去年底，银监会颁布了《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》，要求信托公司立即进行业务合规性风险自查，以控制房地产信托的增长规模，并排查风险。事实上，房地产信托业务潜在风险已经引发业务广泛关注，2011年下半年，全国房地产信托业务的发行规模骤降。据中国信托业协会数据统计，2011年下半年，全国房地产信托产品余额新增830.4亿元，约为上半年的48%。部分信托公司为防范房地产信托到期偿付风险，要求房地产开发企业交保证金。

　　 考虑到房地产信托发行门槛提高，加上房地产市场成交疲软，房地产信托产品发行骤减，也在一定程度上加剧房地产开发企业的资金紧张状况，增加房地产信托产品到期偿付风险。因此，急需摸清房地产信托基本情况，重点是掌握到期房地产信托产品的规模，识别可能存在的风险隐患。需要根据不同房地产信托业务和开发商的实际情况，进行差别化处理，重点是要完善处置方案，避免一刀切方式用力过猛，造成房地产信托风险急剧暴露。房地产行业资金来源异常复杂，不排除有民间融资资金进入到房地产开发中，需要高度警惕房地产信托风险引爆民间融资风险。