郭松海：建议将小产权房正名为农村房地产

　　

　　中国经济网北京3月2日讯 全国政协委员、山东经济学院房地产经济研究所所长郭松海在接受中国经济网与和讯网联合访谈时表示，在他今年的提案中，将有一份关于“为小产权房正名”的提案。在郭松海看来，房屋产权无所谓“大小”之分，集体土地所有权应当与国有土地所有权在宪法上具有平等性，建议将小产权房正名为农村房地产，逐步合法化，并建立城乡统一的建设用地市场。

　　此外，在今年的“两会”提案中郭松海还指出，要适当调整目前的楼市调控政策，着力培育普通商品房市场。他认为应该放开高端商品住房市场，比如放开别墅、排屋、标准面积(如120或144平方米)以上公寓的高端商品住房市场，不再限购限价。这将有助于普通商品住房市场发展。

　　郭松海表示，可以通过房产税制改革，抑制住房的过度投资投机，对高端住房虚高价格进行调节。这样，就可以缓解因目前土地出让金和房地产业税减收造成对地方财政压力，便于市场实行软着陆，反过来也有助于普通商品住房市场的发展。

　　以下为采访实录：

　　记者：您怎么看待小产权房的问题？从您的角度为何如此重视这个问题？

　　郭松海：“小产权房”是指在农村集体所有土地或者宅基地上由开发商或者当地村集体、个人建设或销售的房屋，它们当中多拥有当地乡镇政府颁发的产权证。20世纪90年代末，随着城镇住房改革住房的商品化，特别是在城市房价高企的大背景下，“小产权房”大规模地发展起来。目前，我国“小产权房”总量约50~60亿平方米，已相当于我国城镇住宅数量的30%多。

　　对“小产权房”政府采取了限制和取缔的政策，国务院办公厅和国土资源部屡次发出通知、规定，严禁“小产权房”建设，严禁城市居民购买“小产权房”；2010年由国土部、住建部牵头的14个部委研究制订相关的处理方案，然而，至今“小产权房”问题也没有很好得到解决。其原因是，现行农村建设用地制度不完善、不公正，政府政策规定和行为受到农民抵制，农民具有产权的实际控制和实施能力，由于利润对资本行为激励，土地产权的能力随着土地市场的发育及其增值，农民开发“小产权房”的行为难以遏制。

　　“小产权房”的发展，地方政府管理、监督不力，是其产生的外在条件；现行农村土地制度的缺陷以及小产权房价位低，与城市中低收入居民的消费能力相适应，是其发生的内在原因。政府应本着维护国家利益、兼顾他人利益原则，维护农民的利益、考虑购房者利益的原则，及早地解决“小产权房”纠结问题。

　　记者：那么在解决小产权房问题方面，您有什么好的建议？

　　郭松海：对于这个问题，我有以下几个建议：

　　一、新老划段，区别对待。所谓“小产权房”是特殊时期出现的特殊“社会经济现象”，应新老划段，确定一个时段，对原开发的“小产权房”可在当地农村办理预登记；在时段后，再违章滥肆开发的，要从重处罚。对在农村集体建设土地上开发的房地产项目，必须符合城乡规划、土地规划，应仿照城镇房地产开发程序进行报批；对占用耕地开发房地产的，要坚决予以取缔，根据“破坏土地资源罪”等有关的法律条款，对情节严重的，应追究刑事责任。

　　二、对原开发的“小产权房”分门别类，逐步予以合法化。对在原建设用地上开发的小产权房，除可在当地农村办理集体土地使用权登记外，也可依据一定程序办理城镇房产土地登记。

　　三、完善我国农村宅基地流转制度。集体用地中宅基地使用权，作为物权应当享有自由流转的权利，这是农民的财产权利。但考虑到宅基地的社会保障功能，出让人必须向政府土地主管部门出具本人拥有的新房产证明；同时要对购房者的资格审查，仅允许城市中低收入者为解决生活困难，满足自住的需要购房，禁止高收入者在农村购置后改建别墅。

　　四、将“小产权房”正名为农村房地产。所谓“小产权房”，是与城市在国有土地上兴建的“大产权”商品房相对而言的。然而，集体土地所有权与国有土地所有权在宪法上具有平等性。宪法除对其中农村土地所有权的变更进行限制外，没有对其他权能限制。《物权法》第三十九条解释为：“所有权人对自己的动产或者不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”因此，作为所有权的主体行使使用权，对集体与国家也是平等的，无所谓大小产权之分。

　　党的十七届三中全会决定明确提出，要“改革征地制度，严格界定公益性和经营性建设用地，逐步缩小征地范围”；建设非公益性项目，经批准可占用农村集体建设土地，通过建立城乡统一的集体建设用地市场取得。因此，从发展来看，集体建设用地使用权与国有土地使用权要“同地同权同价”，公开、公平、公正地交易，大小之分无从谈起。因此，应将所谓“小产权房”正名为农村房地产。

　　五、对集体建设用地进行合理规划，逐步建立城乡统一建设用地市场。及时地总结成都、重庆等地全国统筹城乡综合配套改革试验区的实践经验，逐步推进农村集体建设用地市场化改革，通过规划管理，逐步放开规划内建设用地及荒地对其流转的限制，允许农村集体建设用地直接进入一级土地市场流转，建立城乡统一建设用地市场。

　　记者：2011年中央下达了1000万套保障性任务，您对保障房建设的事情是怎么看待的？

　　郭松海：2011年中央下达了1000万套保障性安居工程任务，地方政府在国务院的严令之下克服困难，保障房项目纷纷得以上马，出现了高歌猛进的态势。可是，在高速发展的背后却

　　有隐忧：据报道，河北省临城县建设中的惠民住宅小区配套建设廉租房，出现楼基下沉的问题；北京的“明悦湾”保障房项目，出现多栋“楼歪歪”，最终不得不拆除重建；广西廉租房工程被曝光使用“瘦身钢筋”。一些项目由于赶任务、赶工期，匆匆规划设计，草草竣工验收，加之建设利润空间微薄，开发商追逐利益，偷工减料，其部分保障性住房的寿命可想而知，也许一、二十年或二、三十年后即成为建筑垃圾。

　　因此在保障房方面，我有以下几点看法：一、把保障性住房建成长寿命住房需要产业化。

　　二、CSI住宅产业化的设计理念赋予住宅生命。“2011?中国首届保障性住房设计竞赛”，竞赛中一批利用产业化建设方式高效建设的保障房，提高了保障房的质量和性能，显现其优势，它在一定程度上反映了保障性住房建设对于住宅产业化发展的诉求。

　　竞赛获奖作品“百变小家、体面生活”，是由济南市住宅产业化发展中心设计的保障性住房，采用支撑体与填充体相分离的CSI方式，做到工业化生产住宅的长寿命。支撑体寿命可达百年，填充体内部品部件在住宅使用一段时间后，可根据需要随时更换；由于内隔墙可以移动，小户型以后可改造合并成大户型。CSI主要设计理念是赋予住宅生命，在有限的面积内保障住宅全寿命周期“功能实用性、空间可变性、节能环保性、经济合理性”，体现“小套型、功能全、精细化、成品房”概念，使住宅“可改造、可持续”，并通过整体厨房、整体卫生间等工业化产品的大量应用，提高住宅的耐久性，延长住宅的使用寿命，使得“小家”有品质、有品位，让保障性住房居住人群过上体面生活。

　　三、积极推进CSI住宅产业化建设保障性住房。CSI住宅产业化的优势，是保障性住房建设的迫切需要，2010年由住建部住宅产业化促进中心为主编写的《CSI住宅建设技术导则》已正式出版发行，它是我国第一部产业化技术导则，为该类住宅的推广提供了技术支持和法制依据，将保障性住房建成长寿命住房的条件已经具备。

　　记者：国家的宏观调控希望能够使房价回归到合理的水平，那么在您看来具体什么时候才能够调整到位？

　　郭松海：2011年1月出台的“国八条”要求，“各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标”，并将房价调控目标作为地方政府年终考核指标。

　　此后，多数城市都以房价涨幅低于GDP或人均可支配收入增幅作为控制目标。这个目标总起来看过于宽松，如果各地GDP增幅为10%，那么，当地房价涨幅是1%，还是9%，都能达到控制目标；各地房价涨幅差别这么大，显然，其调控房价的效果也是不一样的。

　　从长期来看，房价涨幅与GDP、人均可支配收入增幅相匹配，是较为合理的。但由于近几年部分城市房价上涨过高，这样确定控制目标就不尽合理。实际上，衡量居民住房支付能力的最适合指标是房价收入比。去年，重庆市在全国首次提出让本地居民家庭用6-7年的收入，就能购买一套住宅，其实质就是将房价收入比确定为衡量房价是否合理的参照系。

　　房价收入比是衡量居民住房支付能力的一个重要指标，但发达国家房价收入比的计算方法和统计指标与我国现实情况不尽相同，故要借鉴并需结合我国具体情况予以修正。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》[国发23号]指出，“停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上，”“可以对无房和住房面积未达到规定标准的职工实行住房补贴。”根据这个行政法规的确定，当前，普通商品住房价格比经济适用住房价格约高出1/2-1/3，按照一家三口一套70---90平方米的住房建筑面积，加之综合考虑其它多种因素，使房价收入比的标准可提高到6--8倍。

　　据国家统计局数据，2010年京沪深穗房价收入比分别为17.4、15.4、15.6和9.9，这些特大城市房价显然偏高，因此，房价调控目标应该与一些房价收入比偏低的中小城市调控目标有所不同。作为房价偏高的特大城市，房价调控目标已不是与G D P增速挂钩的问题，而是通过调控使房价同比有所下降或有较大幅度下降。这样，经过一段时间，房价才能回归到位。

　　（责任编辑：杨青山）