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“仗剑”独特商业模式 华夏幸福利润劲增181%

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-04 23:27 来源: 投资者报

  《投资者报》记者 邓妍

  199

  2012-3-5

  这或许就是一个“仗剑”独特商业模式,方可泰然行走的“江湖”。

  在2011年地产行业整体陷入低迷之际,华夏幸福基业投资开发股份有限公司(简称“华夏幸福”,股票代码:600340.SH)因为有着与一般性地产公司不同的商业模式,其商业故事也演绎得大不同。

  2月29日,华夏幸福发布其上市以来的第一份年报,得益于“产业新城模式”,该公司业绩大增。报告期内,华夏幸福的营业收入达77.9亿元,同比增长76%;利润总额17.4亿元,同比增长181%;每股收益达2.31元,同比增长225%。同时,华夏幸福还推出了每10股送3股转增2股,派现金2元的分红预案。

  《投资者报》记者采访发现,其独特的商业模式在体系内具有很强的复制能力,进而催生了大量新增项目,为该公司的持续高增长奠定了基础。

  资产负债率仅23.9%

  国信证券分析师区瑞明在解读华夏幸福年报时指出,华夏幸福计算扣除预收款后的资产负债率仅为23.9%,远低于行业平均水平,资产负债结构较优。

  此外,年末其账面货币资金为35.7亿元,货币资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为2.11倍,表明财务稳健无偿债压力。

  平安证券分析师李晓东根据2011年底华夏幸福170亿元账面预售款推算,当期该公司结算的地产收入约为40亿元。也就是说,“华夏幸福期末的业绩锁定性高达4.25,远高于其他地产公司”。

  在李晓东看来,产业新城开发业务是华夏幸福2011年业绩增长的主要驱动力,报告期内共实现营业收入72.9亿元,同比增长145%;根据他的估算,其中约55%来自于园区业务,其余45%为园区配套的房地产开发业务收入。

  李晓东认为,依托于拿地优势的高性价比是华夏幸福地产产品的核心竞争力,而且,园区内部的配套住宅地产具有比普通住宅更高的需求刚性,所以,尽管2012 年北京等核心城市周边的房地产市场调整是大概率事件,但对华夏幸福的销售不用过度悲观。

  他判断华夏幸福的销售会好于市场平均水平,怀来区域的配套住宅销售是潜在增长点。

  国信证券也认为,华夏幸福住宅项目主要分布在距离北京市中心30~50公里的潮白河、永定河、大运河、八达岭附近,而在2010年11月,根据国务院“十二五规划”和“环首都经济圈”的战略规划,怀来和涿鹿并为“京北新城”,这将直接利好该公司住宅项目。

  同时,2010年以来的楼市调控也为华夏幸福带来新机遇,因北京限购政策异常严厉,挤出需求向北京周边转移将会促进华夏幸福项目销售。

  “园区+地产”的商业模式

  在2011年地产低迷期,华夏幸福的业绩为何能靓丽?与一般性地产公司不同的商业模式,是其中的关键。

  华夏幸福前身为廊坊市华夏房地产开发有限公司,成立于1998年。2011年经证监会审核,该公司借壳ST国祥上市成功。在区瑞明看来,多年的发展,让华夏幸福形成了“工业园区+房地产开发”的独特模式。

  简而言之,其商业模式的核心之一是,与政府签约,垄断片区一级开发,进行土地整理与配套设施建设,政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本;其二是代政府招商引资发展产业,并为园区提供服务;其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地;其四,通过住宅销售回笼资金并为政府提供GDP和税收;其五,政府通过收税和卖地赚取收益并支付公司一级开发的成本。

  如此模式下,华夏幸福最终可在一级开发、园区经营、房地产销售及政府返还等多方面实现收益。同时,此种模式也能使得该公司在不同市场环境之下进退自如。

  比如,面对商业住宅开发低迷周期,依仗一级开发和园区经营可以获得稳定回报;在周期上升时,则能利用一级开发成本优势获取大量土地储备快速扩张。

  记者注意到,2011 年,固安工业园区(河北廊坊)、大厂潮白河工业园区(河北廊坊)、怀来京北生态新城(河北张家口)等华夏幸福原有三大园区保持了高速增长的势头,同时,2011年也开启了该公司园区整体开发模式的异地复制与扩张之路。

  当年华夏幸福新拓展7个园区进行产业新城的开发建设,分别为昌黎工业园区、滦平金山岭园区、文安园区、沈北蒲河智慧产业园区、大厂新兴产业示范区、广阳园区及于洪园区。

  目前,华夏幸福投资开发运营的10个产业园区,均位于环渤海经济圈内,区位优势明显。李晓东认为华夏幸福的商业模式具有很强的复制能力,大量新增项目的获取也为其持续高增长奠定了基础。

  公募基金获利颇丰

  记者注意到,自2011年华夏幸福复牌交易后,其二级市场股价即一路飙升。今年,这种势头继续延续,从年初的每股16.05元一路涨至3月1日的23.96元,涨幅达49%,同期上证指数仅上涨10.31%。

  这让投资其中的公募基金获利颇丰。

  华夏幸福2011年年报显示,华商领先企业持有华夏幸福729.24万股,工银瑞信精选平衡买入了450.67万股,嘉实基金旗下的丰和价值持有200.19万股。

  这三只基金如果今年以来未抛售,都将取得每股约7.9元左右的涨幅。按此计算,华商领先企业、工银瑞信精选平衡、丰和价值的浮盈分别达到5761万元、3560万元、1581万元。

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