财政部长表示将扩大房产税试点范围 贾卧龙：政策将引导房价下行趋势

　　

　　中国经济网编者按：昨日，财政部部长谢旭人在新闻发布会上表示，从目前情况来看，上海和重庆两市的房产税改革试点进展顺利，运行平稳。目前财税部门已会同有关部门与两市政府一起认真总结经验，在此基础上进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。对于房产税是否能代替限购令的话题，专家博主早在去年就已经讨论过【相关链接：房产税征收范围有望扩大中经博主热议：取代“限购令”为之甚早】，随着“两会”的召开，房产税再度成为社会关注的热点。中经博主就房产税的话题再度表达了看法和建议。

　　贾卧龙：政策已经为房价的下行做好了准备

　　有关房地产行业宏观调控的长效机制也在抓紧筹备中，这其中，以房产税的推行最为引人注意。过去一段时间，房产税在上海和重庆进行了试点，因为力度不大，所以成效有限，目前国家正在研究扩大房产税试点的工作，房产税有望推广到更多城市。政策已经为房价的下行做好了准备。【全文】

　　杨红旭：应尽快扩大试点范围

　　对于推进房产税，笔者有几点想法和建议。其一，尽快增加试点城市。开弓没有回头箭，既然去年已经开跑，只能尽快扩大试点范围。否则会有两点不利影响：一是社会上质疑之声会重起，二是现在正在试点的城市居民，会感到不公平（为何全国只有咱们多缴税？）。当前，一二线城市和部分三线城市，已建立了住房信息系统，对增量房开征房产税，不存在任何技术障碍。今年就应增加几个试点城市。【全文】

　　马跃成：住房制度的建立从房产税和交易税开始

　　我国的住房体制从1998年货币化分房开始，已经走过了十几年的风雨历程，现在该回归本位了。这个制度，应该是保障人们的基本住房要求，当然是分体系的，廉租房、公租房、保障房、商品房、豪宅别墅，可以各取所需，但是要改变现在相互交叉的状况，某些豪宅的富人，可能占据着好几套保障房。这个制度的建立可以从房产税和交易税开始，重点可以从建房像退出机制转变，如果把住房退出机制建立起来，会有非常多的闲置房源流出来。这才是资源的合理利用。【全文】

　　刘杉：征收房产税前提是政府应放弃土地财政

　　就政府本意而言，开征房产税目的是解决地方收入不足，为其建立长期稳定税源，以实现地方政府事权与财力匹配。从这点看，房产税征收是合理的。但征收房产税前提是政府应放弃土地财政，这要求改革土地制度，实现土地供给市场化。如果土地垄断和拍卖制度继续实行，地方政府为了实现收益最大化，就有动力通过限制土地供应来抬高地价，进而抬高房价，征收绝对数额更多的房产税。因此，不改革土地制度，房产税或许演变成高房价激励机制。【全文】

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　　调控不松 房价下行趋势已定

　　作者：贾卧龙

　　备受瞩目的全国“两会”在北京正式拉开帷幕，随着会议的进行，今年我国经济发展的主基调逐步显现，房地产市场的规划也逐渐明朗。同之前的判断一样，中央政府对于楼市的态度是非常明确的，就是要继续坚持房地产业宏观调控的各项政策不动摇，坚决促进房价合理回归，确保房地产业长期健康稳定发展。我国的楼市是政策市，政策大方向确定，楼市接下来的发展趋势也就基本确定，房价继续下调回归将是大势所趋。

　　政策为房价下行做准备

　　今年两会最大的亮点在于将2012年GDP增长目标定位在7.5%，这是近八年来首次将经济增长目标定在8%以下。以往我国经济的发展有很大一部分是靠房地产来拉动的，此次国家调低经济发展目标，其转变经济发展方式的用意很明显，宁可牺牲经济发展的速度，也要调整经济发展的模式。国家对于楼市调控的目标也有变动，去年政府工作报告提出的目标是“坚决遏制部分城市房价过快上涨势头”，而今年报告则提出“促进房价合理回归”，从“控制上涨”到“促进回归”，态度十分明确。所以，从这些方面看来，国家改革的决心还是很大的，再次对房地产市场进行救市的概率是微乎其微的。

　　另外，有关房地产行业宏观调控的长效机制也在抓紧筹备中，这其中，以房产税的推行最为引人注意。过去一段时间，房产税在上海和重庆进行了试点，因为力度不大，所以成效有限，目前国家正在研究扩大房产税试点的工作，房产税有望推广到更多城市。政策已经为房价的下行做好了准备。

　　楼市买方市场逐渐形成

　　关于房产税的施行，目前还存在一定争议，因为以前制定的对二手房交易征税的办法，现在看来就是错误的，这个交易税本来是用来限制炒房的，是要卖房者缴纳的，而实际上这些税费无一例外的都加在了购房者身上，不但没能限制炒房，反而额外地加重了购房者的负担，这是明显的错误政策。房产税也一样，如果单纯只对多余房产征税，那么很有可能这些税费会被转移到租房者身上，从而加重租房者的负担。因此，对于房产税的征收，在扩大试点的同时，也应该再考虑周全，不能只是为了征税而征税。

　　目前，房地产市场上的库存量维持在高位，房地产企业的还债高峰也将到来，对于一些大的开发企业来说，在商业地产上的收益可以缓解资金链的紧张，而对于一些资金紧缺的中小型企业来说，销量就成为救命稻草。二月份的一拨销售小高潮已经过去，大部分购房者还在观望等待，买方市场已经形成，银行贷款利率也在下调，对于购房者很有利，再配合一些房企的让利活动，价跌量升场面将会出现。

　　坚持调控是中央政府的意见，地方政府由于债务问题难免犹豫，关于地方的债务问题这次两会也有提到，相信会在以后着力解决，但肯定不会通过救市手段。对于购房者来说，今年将会是购房的好机会，要及时关注房价信息，考量自身情况，把握好机会。

　　贾卧龙博客：http://blog.ce.cn/html/65/115165.html

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　　扩大房产税的六个主张

　　作者：杨红旭

　　随着全国“两会”的召开，房产税再度成为社会关注热点。全国工商联房地产商会提案建议：房产税试点改革与土地出让金相结合。温家宝总理在政府工作报告中提出：改革房地产税收制度。其实指代的就是房产税。2011年1月，上海和重庆率先试点开征，硬性终结了到底该不该试点的争论。当前，争论的焦点是：该不该增加试点城市，以什么方式推广。

　　去年12月中央经济工作会议，首次提出：要推进营业税改征增值税和房产税改革试点。增值税试点扩大，已经显山露水，房产税扩容，却仍一脸暧昧，欲说还休的样子。靠谱的消息是，近段时间，财政部、国税总局在对沪渝二地试点情况进行调研和总结，相关部委及国家高层对这一问题的研究、商议，尚属“进行时”。

　　对于推进房产税，笔者有几点想法和建议。其一，尽快增加试点城市。开弓没有回头箭，既然去年已经开跑，只能尽快扩大试点范围。否则会有两点不利影响：一是社会上质疑之声会重起，二是现在正在试点的城市居民，会感到不公平（为何全国只有咱们多缴税？）。当前，一二线城市和部分三线城市，已建立了住房信息系统，对增量房开征房产税，不存在任何技术障碍。今年就应增加几个试点城市。

　　其二，房产税试点城市，应允许放松或取消限购。房产税的功能之一，是抑制投资投机性购房需求。作为当前调控“重量级武器”的限购令，同样担负此功能。然而，从调控机制上比较，税收手段优于行政干预手段。在当前房价正在良性合理回归的过程中，以房产税代替限购令，是种刚柔并济的最佳选择。况且，现实中即有一案例。去年的“新国八条”中明确要求，直辖市须实行限购，但重庆至今并未落实。率先试点房产税，且已证明效果不错，是重庆不限购的一个理由。既然如此，46个限购城市，皆有理由以开征房产税为代价，放松或取消限购。

　　其三，重庆和上海房产税试点方案的重要区别之一，是前者对于存量独幢别墅征税，而后者不涉及存量房。长远来看，最终房产税应包含存量房，但在下一批试点城市中，到底该否涉及存量房，民间和官方皆存在重大分岐。暂不涉及存量房，试点压力较小，更具合理性。那么，上海今年该否调整方案？有一个“置换”方案可资考虑：增加对存量独幢别墅和公寓豪宅的征税（单套可免征180平米），同时放开这类住宅的限购。

　　其四，通过房产税减少房屋空置。近几年，空置房现象频频引起社会关注，每每有人建议开征空置税。总体而言，我国住房水平处于由短缺向舒适过渡的阶段，谈不上空置有多严重，但在部分一二线城市，以及旅游城市，确实存在显著的空置现象。然而，单独开征空置率，理论成立，执行却难。不如在征房产税的时候，赋予其这项功能。对于应纳房产税的住宅，如果业主能提供住房租赁合同和纳税证明，则减免部分税收，或按较低税率征收；否则从严，按较高税率征房产税。

　　其五，借助住房信息联网，跨地区统筹设定征税标准。近官方表述，今年6月底之前，全国40个城市将实现个人住房信息联网。鉴于我国跨地区投资投机住房现象显著，未来可利用这一信息系统（范围将越来越大），设定跨区域的额外征税标准，比如对于在40个城市范围内拥有超3套住宅的家庭，追加额外的税收，按套数的多少，按差异化的税率（0.3%-1%）追加征税。如此，则能更有效率的抑制跨区炒房行为。

　　其六，房产税收入，源自社区，应部分反哺社区。很多人关心，政府征收房产税后，将钱用地何处？取自于民，用之用民——这是笼通的真理。但是作为直接来自于个人房产的财产税，又非那么简单。房产税属地方税种，且因与房产相关，税源又具体到市、区县、街道镇，国外的地方政府，会拿出部分房产税，更好的维护和完善当地的治安、学区、环境等，从而为纳税人的房屋保值升值，创造更好条件。当前，重庆和上海皆规定所征房产税全部用于保障房建设，近期国家相关部委也是这么规定的。暂时，完全可以这么做，劫富济穷，占据道德至高点，但从长计议，应借鉴国外经验，适当拿出部分提升纳税片区的硬件、软件水平，方能服人。

　　杨红旭博客：http://blog.ce.cn/html/83/109983.html

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　　楼市调控要向制度顶层设计转轨

　　作者：马跃成

　　3月5日上午9时，第十一届全国人民代表大会第五次会议在人民大会堂开幕，这也是十一届人大的最后一次会议，温家宝总理在政府工作报告中表示，2012年要继续搞好房地产市场调控，严格执行并逐步完善抑制投资、投机性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。

　　温总理讲到，继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

　　温家宝说，我们实施积极的财政政策和稳健的货币政策，坚持正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期的关系。我们一方面坚持宏观调控的基本取向不变，继续控制通货膨胀；一方面适时适度预调微调，加强信贷政策与产业政策的协调配合，加大结构性减税力度，重点支持实体经济特别是小型微型企业，重点支持民生工程特别是保障性安居工程，重点保证国家重大在建、续建项目的资金需要，有针对性地解决经济运行中的突出矛盾。

　　他指出，我们坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效。投机、投资性需求得到明显抑制，多数城市房价环比下降，调控效果正在显现。目前，房地产市场调控处于关键阶段，征地拆迁等问题还很突出，群众反映强烈，政府管理和服务水平有待提高，廉政建设亟需加强。一定采取更加有力的措施解决存在的问题。

　　今年楼调控已经取得阶段性成果，因此，与去年的两会上万炮齐轰房地产不同，今年的两会上，人们肯定更多的是关于楼市往哪个方向走的争论。这个观点，我们从两会之前的个别代表委员的提案中就可以看出些端倪。这里有开发商代表王健林关于放宽首套房贷款优惠的限制的提案，也有宗庆后关于强化保障房和商品房管理的建议。

　　不同的阶层代表了不同群体的利益。我们不能不看到，这一轮的调控快两年了，但是，调控尚未取得决定性的胜利，房价下降还没有形成奔流直下的局面，楼盘之间、地区之间、结构性之间的降价还很不平衡。房地产企业也没有出现大规模重组、破产的局面。一句话，房地产企业继续支撑高房价的基础还在，在这种情况下，楼市调控政策的一点点放松，就可能招致整个楼市的彻底翻盘。

　　实事求是地说，这次调控的主要手段限贷、限购、限价政策正面临诸多麻烦，楼市限贷与实体经济要求的货币政策适当放松出现了方向性的矛盾，宽松的货币政策释放的货币量会不会在以各种途径流入楼市很让人担心。限价这个硬性指标已经被一些城市的房价向上调整变成了橡皮筋，去年限八千，今年限一万，这样的限价有啥意义？而对限购的挑战去年有佛山，今年就有芜湖和上海两个城市。

　　在上海放宽限购政策被叫停之后，住建部已经发布消息称，严格限购政策不动摇，并警告说，任何城市只要有松动迹象，发现一个纠正一个。但是，这样的紧绷能持续多久？一个住建部能管得住700多座城市吗？就像去年要求申报的调控目标一样，最后没有几个城市能按时上报，最后也就不了了之。如果限购再次发生欲管不能的情况，那样的风险就更大了。

　　楼市调控只是一个阶段的政策，房地产的稳定和发展必定需要建立起一套完整的住房制度。建立这个制度的基础其实已经有了，就是今年中央政府强调的住房的民生功能，而不是以前的投资功能。一个以居住为本的住房制度肯定和把房地产当成袭击经济发展的动力的要求是不一样的，应该是完全两个方面的东西。

　　我国的住房体制从1998年货币化分房开始，已经走过了十几年的风雨历程，现在该回归本位了。这个制度，应该是保障人们的基本住房要求，当然是分体系的，廉租房、公租房、保障房、商品房、豪宅别墅，可以各取所需，但是要改变现在相互交叉的状况，某些豪宅的富人，可能占据着好几套保障房。这个制度的建立可以从房产税和交易税开始，重点可以从建房像退出机制转变，如果把住房退出机制建立起来，会有非常多的闲置房源流出来。这才是资源的合理利用。

　　一个新的，以保障人们基本住房权利的住房制度的顶层设计已经时不我待！

　　马跃成博客：http://blog.ce.cn/html/53/109953.html

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　　房产税不能假借改革之名

　　作者：刘杉

　　尽管舆论争议颇多，但房产税脚步越来越近，而且是以改革的名义。财政部长谢旭人曾在全国财政工作会议上表示，“稳步推进房产税改革试点”。

　　在中国，改革是受人欢迎的词汇。没有改革开放，就没有中国经济发展，因而国人对改革赞许有加。而在当下社会矛盾激化之际，对改革的期盼不亚于上个世纪80年代。但人们发现，改革结果常常不尽人意，这非改革本身之错，而是利益集团以改革之名来行利益瓜分之实罢了。因此，对于假道改革的行径应加以警惕。当然，改革也不同于立法，二者虽都为国家机关对权力的行使，但前者意味着改变行政方式，后者则体现为公意表达和人民意志。

　　那么，房产税问题核心究竟是什么，是改革问题，还是立法问题？

　　当前舆论对房产税争议集中在两方面，一是征收目的，即房产税是调控房价，还是筹集收入；二是法律依据，即借用旧条例，还是开征新税种。由于大多数人对房价不满，调控房价说易受到大众支持。但无论房产税能否调控房价，地方政府收入增加都是客观结果，因而其本质就是筹集收入。民众在关注房价同时，往往忽略了房产税背后的立法依据与利益调整。

　　房产税问题大概可以分为三个层次理解。其一，新税或旧税，谁来决定征税；其二，如何征收；其三，与房价有何关系。

　　先说第一个问题，新税还是旧税，谁来决定征收。

　　支持开征房产税的理由是征收有据，依据就是1986年国务院颁发的《中华人民共和国房产税暂行条例》。以此推论，房产税不是新税种，而是旧税改革。但该条例明确规定，包括私有及公有在内的所有非营利性房产均不在征税之列。这样看，此房产税更像营业税，而非财产税。因此，对私有房产的保有环节征税，应该属于财产税范畴，是开征新税种，需要重新立法。《中华人民共和国立法法》规定，“对非国有财产的征收”，需要“制定法律”。因此，对私有房产征税，必须经过正式立法。任何没有经过立法的征税，都是对法制的蔑视，是对公民权利的肆意侵犯。当然，试点是中国特色，不过即便认可中国式改革，允许沪渝先行试点，但在法律属性明确之前，房产税试点不适宜大面积推广，更不能强行实施。

　　对财产征税，不仅要合法，更要合理，应避免重复征税。城镇土地使用税目前是房地产重要税种，与土地出让金性质重复，且该税种属于中央和地方共享税，地方政府征管积极性不大，因而可以考虑将此税种取消，新房产税完全可以体现占用资源需付费的原则。据了解，财政部和国税总局对房产税已形成共识，即将现有房产税和城镇土地使用税整合为全新的房地产税，这也表明，财税部门或愿以立法形式开征新税种。

　　其二，如何征收。

　　以目前世界通行做法，房产税征收方法不外三种：按房屋数量定额征收，按房屋价值征收，按出租收益征收。房产税本质是财产税，按房屋价值征收更能体现调整收入分配和区别级差地租的目的。而按房屋价值征收，也包括三种形式：按原值征收，按评估值征收，按市值征收。这三种方式里，按原值征收方法不可取，因为体现不出房屋的财产属性和物理折旧，评估值和市值则能较好体现房屋在特定时点的市场价值。

　　无论以哪种方式征收，都是技术性问题，虽然工作繁杂，但最终都能找到简化办法。因此，只要符合收入大于成本原则，房产税征收方式不构成难点。

　　其三，对房价有何影响。

　　房产税本质是财产税，是对保有环节征税，其对流通环节的房价影响并不直接。如果单纯以税收抑制房价角度看，开征房屋资本利得税效果更好。我在几年前就曾呼吁，若抑制投机炒房，最好办法就是对房屋买卖所得征收高额所得税。显然，房产税直接目的是增加地方政府收入，而非抑制房价。

　　客观看，房产税对房价影响是间接中性的。在房价上涨趋势下，房屋持有人很容易将税收转嫁给购买者。在房价稳定状态，则增加房屋持有人成本，抑制房屋占有冲动。而在房价下行趋势中，房产税加重持有人负担，或推动抛售行径，从而冲击房价。

　　从长期趋势看，影响房价的主要因素是土地供需与货币存量。鉴于中国出现人口增长拐点，以及对城市化的新认识，土地需求压力相对下降，货币存量或成为影响房价最重要因素。考虑到开放经济条件下，货币供给由外汇占款和信贷两部分构成，而外汇占款连续两月负增长及央行严控信贷增长，因而货币存量增速下降，市场通胀预期发生逆转，这将导致中国资产价格重新定价。目前房地产价格调整意味着行业中长期拐点出现，一旦正式开征房产税，必然推动房价进一步下行。

　　当然，就政府本意而言，开征房产税目的是解决地方收入不足，为其建立长期稳定税源，以实现地方政府事权与财力匹配。从这点看，房产税征收是合理的。但征收房产税前提是政府应放弃土地财政，这要求改革土地制度，实现土地供给市场化。如果土地垄断和拍卖制度继续实行，地方政府为了实现收益最大化，就有动力通过限制土地供应来抬高地价，进而抬高房价，征收绝对数额更多的房产税。因此，不改革土地制度，房产税或许演变成高房价激励机制。

　　我赞成征收房产税，这不仅可以起到调整收入分配，抑制居民多占资源目的，更可以避免人民追逐“财产性收入”而崇尚投机活动。一个民族，只有鼓励劳动和创新，这个民族才能不断前行。

　　但是，我赞成，并不意味着你赞成，也不意味着他同意。因而，开征新税种须遵循程序正义，要经过民主讨论和正式立法。要让私有财产所有人知道，为什么开征房产税，收入如何使用，人民怎样监督。正如17世纪英国政治思想家约翰·洛克所言，“如果任何人凭着自己的权势，主张有权向人民征课赋税而无需取得人民的同意，他就侵犯了有关财产权的基本规定，破坏了政府的目的”。

　　让人民决定是否征税，是房产税实行之关键所在。任何个人和政府部门都不能剥夺人民应有的权利，绝不能让税收成为随意掠夺人民财富的工具，即便打着改革的旗号。

　　刘杉博客：http://blog.ce.cn/html/47/108647.html

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