让保障房建设在创新中推进

　　文/马红漫

　　从经济领域观察，房地产调控政策必然会成为“两会”代表委员们热议的焦点。但除了商品房市场调控之外，保障房建设是否应该加速，保障房资金来源、土地供给的问题，同样应该成为热议的焦点。

　　其实，保障房从来没有脱离商品房体系而独立存在，从海外市场发展的经验看，保障房所占总体房产供应的比重大小直接决定了房地产市场的稳定性。如果保障房供应能够达到市场供应的三分之一，那么，房地产波动性就能明显减少。同时，由于中低收入群体能够保障基本住房需求，房价上涨的社会负面冲击也会被有效控制。

　　而从中国保障房建设的历史看，长期以来调控政策过度重视商品房建设，而忽视了保障房建设。即便最近几年，调控政策越发注意对保障房建设的“补课”需求，但保障房建设的土地供给问题、资金来源问题依然制约着保障房建设的发展。而这些问题亟待政府部门通力给出体制性解决，同时也必然成为“两会”上代表委员建言献策的焦点所在。

　　保障房建设资金渠道拓宽。财政部近日发文明确，在保障性安居工程现有资金来源基础上，将增加的地方政府债券收入、个人住房房产税试点地区取得的房产税收入、部分国有资本收益和城市维护建设税收入用于保障房安居工程建设，确保不留资金缺口。

　　在分析保障房市场资金的供求结构之后，我们仍难以充分乐观。进入2012年度，上年已开工的保障房需要继续投钱建设，而当年新开工的项目也在源源不断地上马，同样是“嗷嗷待哺”。据预计，保障房资金压力将可能会攀升到1.8万亿？2万亿元之间。显然，如此大的资金缺口严重捆缚了保障房正式入市的脚步，主管部门安排新渠道所投入保障房市场的资金，很可能只是“涓涓细流”，难解资金缺血之痛。

　　尽管财政部门发文要求可以使用地方债融资和房产税弥补地方债不足。但从地方债发行情况看，此前的融资目标并非全部指向保障房，且已陆续到期。平衡预算、及时还债反而是地方政府面前的首要工作，如果处理不当则极易引发信任危机，影响到后续融资。

　　在这一语境下，我们很难期望用于保障房建设的地方融资规模能有一个大的突破。而从房产税试点开征情况看，2011年上海、重庆两地分别征缴税款不过22.1亿元和1亿元，这与高达数万亿级别的资金需求相比，着实是杯水车薪。

　　需要指出的是，目前中央政府要求各地土地出让金净收益的10%用于保障房建设，但这部分资金来源却可能因楼市低迷影响土地市场而风光不再。监测数据显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为19052.3亿元，同比减少11%。可见，通过土地出让金渠道提供的资金规模将会缩水，这与保障房建设资金需求膨胀趋势之间产生了背离。这同样会对保障房建设的大规模资金筹集构成负面影响。

　　既然现有财政实力无法全面担此重任，其中的关键就在于要充分调动社会资金投入的积极性。不可否认，保障房建设具有投入大、资金回收期长的特征，较难在直观的商业效益方面吸引社会资本，然而，优质的政府服务与税费减免优惠政策却是许多企业渴求的无形资源。就此而言，各级地方政府还需要以更加全面的思维为保障房市场做好融资工作。单纯依靠修补性的制度建设，已经很难实现保障房建设的资金困局了。

　　至于保障房建设的土地缺口问题，同样可能通过制度突破而破解。比如，主管部门对于闲置土地的处理时，应该考虑不只是罚款之后就继续闲置，而是应该尽快转化为市场供给，甚至可以考虑补充保障房建设用地不足的问题，实现一举两得的政策目标。

　　建设保障房的开发商也可以充满政策新意，比如国资部门要求央企退出房地产商品房开发领域。但是，根据央企自身社会公益责任的定位，完全可以限定他们从事保障房建设工作，以微利收入为追求目标，同时避免了保障房建设方资金、实力不足的问题。

　　凡此种种建议，其中的核心就在于不能因为一时的现实瓶颈就放弃重大制度推进，只要调控部门愿意用更大的决心和诚意解决保障房建设，就必然能够找到创新的解决方案，我们也期望在全国“两会”上听到更多的真知灼见。

　　(马红漫，经济学博士，第一财经频道主持人)