土地财政今年面临大考：卖地收入预计减少6000亿

　　纪睿坤

　　地方土地财政资金链已经紧绷到了极点。

　　财政部日前向十一届全国人大五次会议提交的《关于2011年中央和地方预算执行情况与2012年中央和地方预算草案的报告》显示，2011年，地方土地出让收入为3.32万亿元，同比增长22%。不过，2012年的土地出让收入预计将下调约19%，仅有2.7万亿元。

　　“楼市调控的方向不变，地方的土地市场遇冷是必然的，但由此引起的债务平台风险如何控制，将是中央需要深思的一个重要课题。”原工信部部长李毅中接受本报记者采访时介绍。

　　“限购政策下，土地市场持续冷清，地方政府的卖地格局发生了很大的改变，土地市场已经由卖方市场向买方市场转变，”全国政协委员、中陆集团总裁王超斌介绍，“原来是开发商想尽各种办法拿地，现在是地方政府绞破脑汁琢磨卖地。”

　　地方政府揭不开锅

　　3月7日上午，北京贵宾楼饭店三楼。

　　“某些二三线地方政府的地价已经下调了40%，”全国政协委员、宝龙集团董事长许健康在接受记者采访时表示，“可以说，对于资金充裕的开发商而言，是抄底的好时机！”

　　中国指数研究院发布数据显示，今年1月份，包括北京、上海在内的重点城市的土地成交量大幅下滑，部分城市腰斩。

　　与此同时，2月份的数据仍不乐观，数据显示，全国20个重点城市的土地成交量为341块，环比下降15.4%，同比下降了10.5%。

　　许健康认为，一季度后，货币政策将会进一步放松，楼市政策也将会松绑，届时，土地市场或将回暖。

　　而即使土地市场可能回暖，2012年地方政府的土地出让收入下调几乎成为定论。

　　财政部部长谢旭人表示，2012年，预计土地出让收入预计为2.7万亿，同比下降18.6%，其中，扣除拆迁征地成本等之外的土地收入的净收益将进一步缩小。

　　“土地出让收入下降对于一线城市的财政影响可能小一些，但对于部分二三四线城市，尤其力推新城改造和城市化投资的，影响非常巨大。”中国土地勘测院副总工程师邹晓云如是说。

　　王超斌介绍，“结合GDP和CPI数据来看，房价的实际降幅已经高达20%，如果再降10%，地方政府土地财政就难以持续了！”

　　“为了准备提案，我联系了几个政协委员深入地方调研，调研时，有四个省的省长都跟我提，如果土地市场再这么冷下去，地方的财政就支撑不住了，经济发展也无法持续。”王超斌爆料说。

　　“对于像我们这样的房地产投资刚刚起来，又要打压，也没有其他收入来源的四线小城市，土地市场萎缩是非常致命的，”一位不愿透露姓名的中部某城市市长接受本报记者采访时坦承，“有的政府甚至连发工资的钱也没有了。”

　　上述人士的说法也得到了许健康的印证，许健康说，一些地方政府新城扩张的速度很快，历史债务已经非常大了，现在市场不好，银行又控制信贷。“部分地方政府揭不开锅一点也不夸张。”

　　变相卖地

　　正是受土地市场趋冷的影响，地方政府的卖地观念和模式也随之发生了改变。

　　“土地市场已经由卖方市场转入买方市场了！”王超斌说，“以前是开发商巴着地方政府拿地，现在是地方政府创新模式刺激开发商拿地。”

　　记者调研了解，部分地方政府推出土地入股、分期付款等形式吸引开发商拿地。

　　许健康解释，土地作价入股，是地方政府考虑开发商资金紧张而施行的一种为开发商缓冲的办法，等到开发商回笼资金时，再从政府手里买回股权，从而获取土地的全部产权。

　　与此同时，上述人士介绍，分期付款的形式也是如此。“很多地方政府改变原来一次性付清土地出让金额为分期付款，也是充分考虑开发商资金压力，吸引开发商拿地的重要手段。”

　　“据我了解，这些模式可能还主要出现中西部省份的三四线城市。”许健康介绍。

　　邹晓云表示，地方政府创新卖地模式情由可原，但“土地入股”、“分期付款”也进一步放大了地方政府的债务风险，一旦开发商资金回笼不佳，地方政府的土地出让收入也将无法保证。

　　实际上，审计署去年审计的10.7万亿的地方债务中还没有涉及这一数据，也就是说，地方政府的债务风险可能比想象的更大。

　　财政部部长助理艾洪德介绍，今年是地方债偿还的高峰期，除地方政府债券和各种财政转贷外，大部分地方政府性债务收支未纳入预算管理和监督，相关管理制度不健全。部分地区和行业偿债能力弱，存在风险隐患。

　　因此，“加强地方政府性债务管理和风险防范。进一步清理规范地方政府融资平台公司”被写进政府工作报告中去。

　　针对采取管理和防范措施，谢旭人介绍，首先，各地方政府要建立偿债基金，做好偿还工作，同时做好项目的后续融资工作，特别是重点的建设项目。

　　其次，继续清理规范融资平台公司，加强对融资平台公司的融资管理，以及银行业融资机构的信贷管理工作。

　　除此之外，建立健全地方政府债务管理制度及风险预警机制，将地方政府债务逐步分类纳入预算管理，把防范财政金融风险措施与建立长效机制结合起来，进一步完善地方政府性债务的管理制度。