融资成本调查：谁将跑赢大势？

　　荆宝洁

　　 新一轮融资潮一触即发，但大多数开发商不得不饱受高成本融资煎熬。本报记者获悉，中信泰富正在市场寻求30亿至40亿港元（3.86亿-5.14亿美元）的银团贷款融资，以增强业务实力。龙湖、华润也在海外市场上努力寻找银团贷款。此前的3月1日，碧桂园（02007.HK）抛出了21.9港元的融资计划。但资本市场的担忧写在了股价上，当日碧桂园股价重挫8.8%。

　　 独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠在接受本报记者采访时说，几乎每个地产上市公司都想配股，每个公司都想拿到钱，但从碧桂园的遭遇可以看得出，房企拿到资金的成本依然很高，发债融资成本都在10%以上。

　　 昂贵的资金

　　 有人为了生存融资，有人却在低落的市场环境下拿到了便宜的资金。

　　 据国泰君安在银行业界调研显示，目前开发贷主要是支持在建续建项目，对新项目从严控制，主要置换到期贷款，基本上没有新增贷款。另有，银行高管表示，房地产开发贷款实行名单式管理，中小企业的开发商很难拿到项目了。

　　 许多企业转而寻求其他融资方式，其中房地产信托是最重要的融资方式之一。但即便是万科（000002.SZ），拿到的信托资金也价格不菲。据万科2011年中报，万科上半年通过信托融资37亿元，加权融资成本约为11.4%，但这已低于市场平均水平。

　　 金地集团旗下房地产基金稳盛投资一位高层告诉本报记者，现在一线的开发商通过信托融资票面利率在12%至13%左右，二线开发商达到16%至18%，而发行成本通常在2%-3%之间。

　　 许多上市公司因为融资成本上升而造成财务费用大涨。渝开发（000514.SZ）2011年财务费用达到6287.32万元，而去年同期仅为3194.06万元，同比大幅增长96.84%。

　　 高涨的利息也同时吞噬了企业的利润。公开信息显示，去年逆势扩张的荣盛发展（002146.SZ），2011年全年公司公告的委托借款总额高达19.5亿元，几乎占公司2010年全部债权类融资37.62亿元的一半。这些委托贷款共分3次借得，且贷款方均为公司大股东荣盛控股，借款年利率均在12.5%及以上，这就意味着，公司每年应向大股东支付的利息至少为2.44亿元，占公司2010年净利润的两成以上。2011年年初，荣盛发展还以15.5%的年利率，向中粮信托所融得5亿元资金，一年的利息达7750万元。

　　 房企反周期艰难

　　 前述稳盛投资高层告诉本报记者，目前海外资本市场比较看好一些有商业物业、有稳定回款的公司，或者有央企背景的公司。那些以高端物业销售为主的公司，仍不受欢迎。他感叹说，“本轮调控最大的赢家是银行。”

　　 业界公认，中海外是为数不多的几家能够做到反周期的公司。2011年，中海外新增土地面积超过1000万平方米，耗资450亿元。逆市“吞地”必然要增加融资。今年2月9日，中海外（0688.HK）宣布，发行2017年到期、票面利率为4.875%的5亿美元优先债券。由于投资者认购踊跃，该笔债券总规模扩至7.5亿美元。中海外曾在2010年和2011年之间分别进行了银团贷款。

　　 谢国忠指出， 是否能拿到融资，融资成本多少，最重要的一个指标是公司的资产负债率。以凯德置地为代表的外资企业和港资企业都拿到了较低成本的资金，其重要原因是公司的资产负债率水平较低。

　　 根据新鸿基（0086.HK）年报，其银行借款及其他总额为600多亿港元，占总资产比例的14.63%；年支付的利息仅为13亿多港元，占上述贷款总额的2.2%。据中海地产2011年中报，公司借贷资金占总资产的比例超过20%，利息支出占贷款总额约3%。而1月份A股上市地产公司发布的平均信托融资成本都在10%以上，是新鸿基地产平均融资成本的5至6倍。

　　 在内地房企面对调控不得不收缩时，以凯德系为代表的外资房企却大举“攻城略地”。据了解，嘉德置地总资产负债率仅20%左右。不久前，嘉德置地旗下凯德商用刚刚获得一笔票面利率不超过4%的资金。嘉德置地总裁廖文良曾在接受本报记者采访时表示，保持低资产负债率是企业度过市场低迷期最好的方法。国内很多企业之所以无法做到反周期扩张，其主要原因也是由于资产负债率较高。

　　 前述稳盛投资高层预测，今年开发商的融资成本将会和去年持平，企业无法接受更高的融资成本。而在谢国忠看来，“许多开发商仍然在幻想，他们认为中国房地产市场现在的种种低迷是因为限购带来的。”谢国忠依旧不改他的泡沫论观点，他认为中国的房地产市场泡沫已经走到了尽头，许多开发商拼命融资，希望抓住最后的稻草，而“梦”就要破了。不过，系统性违约暂时不会出现。