房地产发展应“稳中有进”

　　在限购、限贷等多项措施的调控下，房地产市场已经发生了积极的变化，多数城市房价同比涨幅明显趋缓，环比普遍下跌，投资投机性需求得到遏制，市场运行总体平稳。

　　但调控政策也带来了一些问题，房地产信贷收紧后，一些自住性、改善性需求被抑制；一些中小企业通过高利贷融资增加了风险，供需双方普遍对市场出现了观望；一些城市成交量明显萎缩，存量房明显增加；多数企业对住房市场前景迷茫，竣工速度放慢，拿地积极性不高。这对今后市场的健康发展将产生不利影响。

　　目前，已有部分房地产企业面临生存难题。

　　在市场经济条件下，企业的优胜劣汰属正常情况。当前不少企业面临生存难题，既有限购、限贷、限价等政策措施的影响，改变了企业的市场预期，也有企业发展战略不科学，经营管理不善的因素。包括往年主要开发经营高端物业，做精品的部分大型房企，也面临库存增加，去化缓慢、债务危机等问题。

　　由于限购、限贷政策的实施，一些以住宅为主的传统开发企业也在盲目向商业地产、旅游地产、产业地产和养老住房建设等方面转型，这是必须要防止的。因为有些地产在中国的发展还不成熟，其市场容量和需求本来就不大，也有其自身发展的规律。如果开发企业盲目进入商业、旅游、养老等地产领域，很可能造成这些领域短期内供应过剩，造成浪费，同时也恶化相关投资企业的现金流。

　　同时，保障性住房建设方面也存在诸多问题。不少地级以下市县政府反映，当地的保障性住房目标不是自下而上按需上报的，而是自上而下摊派的，形成供应与需求的不匹配，也加重地方政府的财政负担。

　　一些城市反映，保障性安居工程规定的套型面积偏小，租售方式规定得过死，不适合当地情况。如对引进的人才提供的公租房，在住房面积、租金价格等方面应与当地的经济社会发展水平相一致。

　　中央对今年经济社会发展的总基调是稳中求进。鉴于房地产与改善民生、经济发展都有较大关系，因此，房地产行业发展也应“稳中有进”。

　　“稳”，就是坚定不移地执行现行各项调控政策，促进住房价格合理回归；同时要稳定市场预期，防止市场的过快下滑导致投资与消费的过快下降，影响今后房地产市场的稳定健康发展。

　　“进”，一是希望中央经济工作会议和有关部委工作会议明确的有些政策措施能跟进落实。如：中央财政要加大对保障性安居工程的支持力度，建议财政对从事保障房建设的房地产开发企业实行贷款贴息；要保持房地产信贷，包括个人按揭贷款的均衡投放，支持首次购房者的贷款需求；建议对“以小换大”、“以旧换新”的首次改善性需求，财政也能支持，这是扩大内需的重要方面；对开发建设中低价位、中小套型商品房的企业，给予一定的信贷支持，促使其增加有效供应，防止烂尾楼等情况的发生。“进”的第二方面建议是，希望政府有关部门能抓住调控政策已取得成效的宝贵时间，在总结前几年房地产调控与地方经验的基础上，抓紧建立促进房地产市场平稳健康发展的中长期制度，防止行政性的调控措施一旦退出，房价重新反弹的教训。（节选自中房研协《2011年第四季度及全年房地产市场研究报告》，略有删改。）