房价回调关键期调控不会放松

　　李文龙

　　记者李文龙“房地产下半年可能会有好日子，不过永远不可能回到2009年的态势。”全国政协常委、大连万达集团董事长王健林“两会”期间的一席话引来了高度关注。楼市成交继去年底步入寒冬后，当前又出现了倒春寒，尽管近期个别打折力度大的楼盘成交有所回升，但难掩整体颓势。在调控处于关键阶段之时，房价的未来走势成为代表委员热议的焦点。

　　“促进房价合理回归”。这是政府工作报告中的明确表述，全国政协委员、中国侨联常委黄少良认为，这就意味着中央调控的政策还将继续产生作用。虽然我国房地产调控达到了预期目标，但前期更多地是对楼市基础制度的修复，从限购、限贷到房产税，政策不断调整、不断加码，主要是为了搭建一个适合我国楼市的调控制度框架，而效果只能说才刚刚发酵，只要坚定调控决心，力度不放松，房价合理回归的预期目标就一定能够实现。

　　一些代表委员提出，这轮调控的核心理念是剔除了住房的投资功能，把住房还原到基本生活必需品的定位，其作为一般商品的价值规律才真正体现出来。随着调控向纵深推进，市场机制将发挥得更为充分。政府工作报告再次强调，严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施。在投资者逐渐退出市场后，楼市的有效购买力大为减小，房价也将失去泡沫的支撑，随着资金压力加大，越来越多的开发商将会选择以价换量。

　　众所周知，成交才是市场的目的，如果开发商一味“死扛”，不主动调整销售策略，很可能会在未来的竞争中失去先机。现在市场的购买力与过去几年已无法相比，投资性需求显然已经失去了入市渠道，而购买力较强的刚性需求基本上在过去几年都已购房，可以说，投资性需求的一度大量入市确实透支了未来的购买力，目前的刚性需求大多为工薪阶层。他们不但收入水平较低，而且有着严格的心理预期，一旦购房支出或者月供超出了支付能力，就会无限期选择观望。如果房价没有调整到位，这些潜在的需求始终无法转化为现实购买力。

　　与此同时，这轮调控中也伴随着各种干扰和杂音，比如佛山、芜湖等城市曾试图对调控暗中松绑，陷入资金困境的开发商不时抛出救市论和房价反弹论。因此，尽管房价回调的大势已经确立，中央一再重申坚持房地产调控不放松，但是仍需警惕利益群体的干扰。正如全国人大代表、中国证券业协会会长江连海所说，如果现在就“松绑”，那房地产市场肯定会反弹，取得的调控成果可能付之东流。

　　有委员指出，调控的初衷在于合理分配住房资源，住房能否向刚性需求人群流入，取决于房价能否回调到位。由于这轮调控政府的决心和力度空前，市场已经出现了令人欣喜的变化。随着库存逐渐积压，开发商销售压力加大，楼市已经开始向买方市场过渡，房价的下调通道实际上已经形成。经过了较长时期的深度博弈之后，房价很可能会出现实质性下跌。

　　实际上，随着成交节节走低，销售回款难度加大，许多中小型开发商遭遇了资金链危机。许多主业非房地产的企业开始退出房地产业务。根据北京市工商局公布的数据，2011年北京共有217户外资房地产企业退出市场。国内的一些房企也纷纷转型，甚至出售部分项目和资产。比如说绿城陆续出售了其在杭州、上海的部分项目，一些房企开始向矿业转型。这些动作表明开发商已经嗅到了市场大调整的风险，而未来的出路只有降价促销。

　　政府工作报告再次表明了对房地产市场坚决调控的态度。可以预见，今年楼市的博弈必然极其复杂，甚至会出现利益群体利用各种方式来对抗调控。我们既要认识到调控的重要性和难度，又要采取必要的措施来应对可能出现的各种情况，保证调控能够顺利地不打折扣地执行，只有如此才能把楼市拉回理性发展的轨道。