京西南崛起商业地产 “新主角”

　　2012年在核心区域相对饱和的情况下，北京地区周边的写字楼或将成为市场的新宠。

　　 京西南崛起商业地产 “新主角”

　　 《中国经济周刊》 记者 孙维晨 | 北京报道北京的写字楼市场早已在金融危机离去的脚步中复苏。

　　 无论是购买者、开发商还是市场分析人士，都认为2012年北京甲级写字楼的新增供应量将无法满足市场的需求。预计2012年写字楼市场供应会出现明显的真空期。无论是租用还是投资，拥有写字楼所需花费的成本都将进一步提高。

　　 在核心区域已经相对饱和的情况下，2012年北京城区周边不断崛起的写字楼或将成为北京写字楼市场的“新主角”。

　　 供给跟不上火热市场

　　 戴德梁行认为，北京写字楼租用成本攀升主要原因是业主加租幅度较高，以及写字楼供应紧张所致。

　　 上月，当全国都在讨论住宅价格是否还将继续下降的时候，SOHO中国董事长潘石屹则大吼一声说从今年3月份开始其旗下产品要涨价，先从望京涨，涨幅2%。潘石屹涨价的底气来自两个方面，一方面是由于存款准备金率下降，各个行业都会受益，另一方面，是对北京、上海写字楼的分析，他认为需求量非常大，供不应求的紧张局面在三五年内不会改变。

　　 事实上，写字楼市场的供不应求在去年就有了突出表现。

　　 2011年，中央对房地产住宅市场的调控不断加深。而银行信贷、信托等融资大门陆续被控制，也迫使市场上观望情绪更加浓厚。一大批持币待购者将目光转向写字楼市场。

　　 于是短时间内，无论是在写字楼销售市场还是租赁市场均表现积极。特别是在中央出台“十二五”规划、北京将打造为世界城市的利好消息刺激下，加之北京城市建设步伐不断加速，致使北京写字楼市场供不应求的程度超出了市场的原本预期。

　　 去年北京的写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显。写字楼租赁市场入驻率持续提升，写字楼租金刷新历史新高。据来自市场机构的分析显示，北京甲级写字楼2011年的整体租金累计上涨超过50%，空置率降至3.8%，创历史新低。

　　 写字楼成投资新宠

　　 数据显示，2011年写字楼市场新增供应与2010年相比下降36.7%。市场需求方面，受益于中国经济将步入平稳增长期，北京写字楼市场需求也在持续上升。其中以金融、汽车、IT、能源、电子、医药和制造业最为强劲。同时，在产业转型和升级中，北京周边区域企业独栋、总部基地以及产业园区的独栋产品市场需求旺盛。

　　 而实际上，随着商业地产的不断升温，投资写字楼已经逐步成为一种日渐显著的新趋势。

　　 近期刚刚购置了写字楼的投资者郭东升告诉记者：“我预计未来几年内，北京的写字楼投资空间将越来越明显。尤其是核心区域外正在成长的新商圈，其内的写字楼市场可以说是现金最大的投资价值洼地。”

　　 这位投资者上个月刚刚在北京西南四环的中关村科技园丰台园区的北京诺德中心购置了近千平米的写字楼物业。他告诉《中国经济周刊》记者：“尽管国贸和金融街地段的写字楼租金和买卖价格都很高，但是现在在那里买写字楼，投资价值微乎其微。”他认为，相比之下，位于北京西南四环处的写字楼则具有明显的投资价值。

　　 按照他的理解，他所投资的北京诺德中心背靠中铁建工的国企招牌，且位于中关村科技园丰台园区的东扩范围内，与总部基地近在咫尺。“在丰台园区创业可以享受到税费减免等政策优惠，对吸引创业型企业有非常大的优势。而且在西南四环路边，还有地铁，交通方便。”

　　 “其实，我认为投资写字楼是十分保险的策略。”郭东升认为，现在房地产住宅市场受到压制，前途不明，而国家又鼓励实体经济发展。不同类型的企业都愿意来北京发展。目前物价依旧处于高位，在这种具有通胀风险的背景下，投资商业地产可谓是收益大风险小。

　　 郭东升将数千万元购房款一次缴清，并无过多担忧：“我前不久刚签约，现在就已经有很多的企业来和我谈租赁意向了，不过我现在已经不着急了，等着待价而沽了。”

　　 写字楼市场的火热对物业持有者来说确实是好事。但是对于“刚性需求”来说则意味着要费尽周折。因为核心区域的写字楼价格已经居高不下，而且无空缺，配套设施等难以再度跟进。一些想拥有自己的办公空间的购买者开始将视野向西南方向拓展。

　　 自己创业多年的张正此前曾为寻找新的办公场所费尽心思。这个已到而立之年的创业者回忆起年前的几天，便大倒苦水：“我去国贸附近一问，根本没有空闲的写字楼。出售的价格都在每平米五六万，平时连停车都找不到地方。”

　　 最后张正通过反复对比，还是选择了中关村科技园丰台园区的北京诺德中心。他告诉记者：“这里交通方便。而且户型很适合我们这种创意型企业。”“更重要的是价格合适，我个人认为这里是性价比最高的。”

　　 北京房地产协会副会长兼秘书长陈志表示，在北京的一些写字楼集中区域，出租率已经接近百分之百。“这说明北京写字楼的租赁市场十分火热。”他说。

　　 京西南崛起“新主角”

　　 老牌的国贸、金融街等地依旧红火，但是在北京的投资者和自用商人们发现，在城区的周边，一些“新主角”已开始悄然崛起。

　　 北京诺德中心所在的中关村科技园丰台园区就是一个新兴写字楼商圈的代表。这里有其他区域并不具备的各种优势。

　　 该园区作为北京市唯一的国务院直属高新技术开发区的一部分，享受“三减三免”政策。自1993年开始建设至今，已形成了一期以电子信息、生物医药、光机电一体化为主导的产业格局。二期以“商业公园”为主题。三期则定位为高端写字楼集群。园区紧邻西南四环等交通要道，容积率1.59，绿化率过半。

　　 正是看中这些优势才决意购置物业的郭东升和张正不知道，这个项目融入了负责人多少心血。“我每天不止一次去看项目，基本上每层都转遍了。”说这话的是北京诺德置业有限公司项目经理李新春。

　　 李新春最近很忙。他每天早上7点半出家门，8点钟就要赶到办公室或项目现场。“周一是人才建设综合日，周二和周三主要是生产管理和工程进度等方面的工作，周四主要探讨推动营销工作，周五则研究成本与技术方案等内容。”

　　 这种忙碌的状态已经持续良久。“现在主要的工作就是尽量加快工期进度。”李新春之所以“赶进度”并非担心工期延长无法按时交房，而是要将进度提前，更早交房。“之前我们承诺今年年底第一批客户入驻，但是我们希望通过努力将第一批入驻时间提前到9月份。”

　　 作为一名房地产从业者，李新春一直对北京诺德中心充满信心：“无论是中关村、金融街还是CBD，写字楼出售和租赁价格都已经到了一定高度。京西南地区一直被称为黄金角，正在快速成长，是整个北京市的价值洼地。区域内像诺德中心这样的高端写字楼极其罕见，这个项目带动了周边地区的经济发展以及配套设施的完善。区域发展对于项目也是一种利好，项目是在与区域共同发展。”

　　 中关村丰台管委会宣传处处长程诗认为，北京诺德中心称得上提升整个东扩区域品质和形象的标志性项目。

　　 2002年，丰台科技园二期建设时，管委会在全国首次使用“总部经济”模式，并创造了良好效果。“二期的运营模式是把原来工业园区内制造业的发展调整为总部经济的发展，由制造业调整为创新的高科技发展模式。”程诗说，园区发展到现在的三期又做出了相应的调整。“这次调整主要是产业的升级。我们鼓励大型央企、高科技企业、服务型企业进驻园区。这种升级更期待高端写字楼项目的出现，北京诺德中心无疑满足了园区建设的定位空缺，对园区具有明显的提升品质作用。”

　　 程诗认为，北京诺德中心对园区东扩有重要的带动作用。“从园区商业环境和氛围来说，原本总部基地的小体量整栋出售形态依旧发挥着自己的作用。但是我们现在希望以类似北京诺德中心这样的高端写字楼业态吸引大型跨国企业以及国内知名企业。北京诺德中心作为一个综合体项目，其本身的档次就比较高，这也符合未来高端客户的入驻要求。”

　　 诺德项目负责人李新春也告诉《中国经济周刊》记者：“我们目前对于项目一期的A和C座写字楼，更倾向于寻找大型的公司和企业。他们一般都有整栋或整层购买的倾向。目前我们也接触了很多这样的公司。”

　　 一位上市公司负责商业地产项目的高层管理人士对记者说：“当中心城区的写字楼价格高居不下，自用和投资都难以涉足的时候，城市周边区域的写字楼价值就会凸显出来。北京西南区域的商业环境和氛围相对完善，各类型和层次的企业交织在一起，有利于未来企业的发展。”

　　 北京房地产协会秘书长陈志表示，有些房地产企业调整投资战略，转做商业地产，销售和持有并重。而另一些企业则很希望能购买一些商业地产项目。因为现在物价趋高，而股市短时间内高起的可能性不大，因此企业为保证资金的安全性，会选择持有写字楼、商铺、大型的购物中心等商业地产项目，以保证资金不贬值。

　　 声音

　　 中关村科技园丰台园

　　 管委会宣传处处长程诗：

　　 我们鼓励大型央企、高科技企业、服务型企业进驻园区。这种升级更期待高端写字楼项目的出现，北京诺德中心无疑满足了园区建设的定位空缺。

　　 北京诺德置业有限公司

　　 项目经理李新春：

　　 诺德中心带动了周边地区的经济发展以及配套设施的完善。区域发展对于项目也是一种利好，项目是在与区域共同发展。

　　 数字 2012年1月，北京诺德中心成交4023.23平方米，成交均价约2.5万元/平方米，该项目入市两个月来累计成交面积超过6600平方米。

　　 截至2011年12月，北京写字楼市场平均售价30555元/平方米（建筑面积报价），与2010年相比上涨23.2%；平均租金262元人民币/平方米/月（建筑面积报价），与2010年相比上涨55.0%；平均空置率12.5%，与2010年相比下降36.5%。 数据来自房讯房地产研究院（CORC）