前两月 万保恒金售房均价齐降

　　每经记者 叶书利 发自北京

　　 没等到楼市调控政策的松动，房价自己先有了松动的迹象。

　　 今年年初，曾有开发商向《每日经济新闻》记者表示，“国十条”发布已近两年，去年开始不少地区房价也出现了停涨甚至下跌，所以冀望3月的 “两会”会传出政策松动的声音。然而，国务院总理温家宝两天前关于房价的坚决表态，彻底打破了他的幻想。

　　 昨日 （3月15日），《每日经济新闻》记者汇总相关业绩数据后发现，今年前2个月，万科、恒大、保利、金地等一线房企的销售均价，较去年下降约一成，其中金地的下降幅度最高，达24%。

　　万保恒金均价齐降

　　 数据显示，2011年，万科实现销售面积1075.3万平方米、销售金额1215.4亿元、项目平均售价11303元/平方米。而今年1~2月，该企业累计实现销售面积190.9万平方米、销售金额190.5亿元，项目销售均价9979元/平方米，比去年均价下滑了11.7%。

　　 保利的“降势”同样明显。

　　 2011年，保利实现签约面积650.29万平方米、签约金额732.42亿元、销售均价11263/平方米。今年1~2月，公司实现签约面积50.28万平方米、签约金额51.28亿元，销售均价降至10199元/平方米，比去年均价下调了9.45%。更值得关注的是，2月销售均价甚至下跌至9569元/平方米。

　　 恒大也是如此。今年1~2月，其项目销售均价为6154元/平方米，相较于2011年的6590元/平方米，下降了6.6%。

　　 金地的销售均价的降幅更是“惊人”。《每日经济新闻》记者梳理发现，2011年，金地累计实现签约面积223.6万平方米、签约金额309.2亿元、合约销售均价13828元/平方米。2012年前两个月，对应的数据分别是15.6万平方米、16.4亿元、10513元/平方米。就销售均价而言，已较2011年下滑了24%。

　　专家：还有降价空间

　　 在链家地产市场研究部分析员冯联联看来，中央高层关于房价的表态，分别向地方政府、消费者及开发商传递了不同的强烈信号。对地方政府来说，意味着地产调控政策仍将持续，未来地方政府片面放松调控的概率大幅降低；对房企而言，预计部分开发商的观望心态将会减弱，“硬扛”策略难以持续，降价跑量或成为越来越多企业的选择；对于消费者来说，将进一步强化看跌后市的心态，降价需求将更明确。

　　 合理的房价，应与居民的收入相适应。北京中原市场研究部总监张大伟在接受《每日经济新闻》记者采访时指出，世界银行和联合国人居中心分别得出的 “合理的住房价格”支出，应该为每个家庭3~6年和4~6年的收入，而目前我国多数城市的房价收入比，远远高于这个标准。

　　 张大伟向记者细算了一笔账。以北京为例，目前以北京郊区为主的普通商品房，成交均价约在1.8万元/平方米，平均单套成交面积在100平方米左右，总价约180万元。如业主首付80万元，贷款100万元买此套房，贷款期限为20年，利息成本高达86.8万元。也就是说，业主购买一套180万元的房产，最终的真实支出为266.8万元（这还不含其他税费）。北京市统计局数据显示，2011北京城镇居民人均可支配收入达到32903元，以三口之家计算，年收入在12万元左右。因此房价收入比在22倍左右。

　　 中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫进一步向记者分析说，理论上讲，如果要让房价与居民的收入相适应，目前北上广深等一线城市中心城区的房价，还有很大的下降空间。根据他的测算，一线城市至少还需下降50%~60%、一线城市郊区需下降30%、二线城市需下降40%、三四线城市需下降30%。

　　将迎来大面积降价？

　　 除了严厉的调控政策，很多房企自身面临的生存环境，也让其面临降价压力。

　　 《每日经济新闻》记者根据汇总的相关销售数据发现，今年1~2月，万科、保利、恒大、龙湖、绿城、雅居乐、金地、世茂房地产等8家房企，分别实现销售额190.5亿元、51.28亿元、42.4亿元、33.1亿元、36亿元、41.8亿元、16.4亿元、29.8亿元，与去年同期相比，降幅分别达37.4%、30.73%、70.3%、54.8%、60%、37.6%、29.7%、31.1%。

　　 与此同时，中原集团研究中心监测的数据显示，截至2012年2月末，全国商品房待售库存面积达30526万平方米，比2011年末增加3332万平方米，整体库存积压增加了10%左右。另一组监测数据显示，截至2月底，10大标杆房企在47个城市的在售项目库存量约为2466万平方米，虽较1月小幅回落2%，但是与2011年6月底的数据相比，库存量大增56%。

　　 此外，今年3月以后，多家房企面临的地产信托兑付高峰也将如期而至。

　　 张大伟指出，预期未来6~12个月内，房价将继续下调10%~20%，部分已经降价到位的项目可能会逐渐获得市场认可，成交量有望逐渐释放。

　　 事实上，《每日经济新闻》记者采访获悉，目前龙湖、保利、万科、招商等开发商皆已开始降价促销。