浙江义乌御景园违规售楼 土地纠纷引冲突

　　见习记者陈虎本报记者尚启庄万润龙

　　浙江义乌老火车站位于义乌的老城区，作为商业开发，这里属于黄金地段。商业楼盘宾王御景园正处于这样的地理位置上。该项目包括住宅、商业、休闲娱乐、餐饮、办公于一体的大型商业综合体，整个项目共4幢楼，其中有一幢为经济适用房，一幢为单身公寓，另有两幢是28、29层的住宅楼。

　　只是御景园至今不存在任何房产的迹象。义乌市建设局网站显示，御景园2011年5月才取得国有土地使用权证和建筑用地规划许可证，2011年7月取得建筑工程施工许可证。到目前为止在没有取得房屋预售证的情况下，御景园已经卖房三年。记者在现场看到，该项目工地上除了开挖的地基深坑外，几乎没有什么建筑物。

　　在义乌市房产交易市场的中介公司中，不少都挂出了御景园的房子。中介告诉记者：御景园的房子目前还没有建好，房产证也没有，如果交易会麻烦些。

　　违规买卖风险巨大

　　浙江当地媒体披露，一些购买该楼盘的业主，购房时间集中在2009年到2010年期间。有直接向开发商购买的，也有通过中介从他人手中买来的，单价则从1.2万元-1.5万元/平方米不等。这些业主中，既有支付30%-50%不等首付款的，也有全款付清的，还有部分支付10万元定金的。行情最好的时候，这批房子在二手房市场转手可加价数十万元，但是现在行情不好，再加上房子迟迟不能完工，价格已经大受影响。

　　没有房产证的房子要想办理过户，只能用业主手上持有买房的凭证和购房款收据，找开发商更名。目前已有多套房子都是通过这种形式"过户"。但该楼盘售楼处未建立，也没有对外售房。

　　义乌相关部门也坦承，御景园这样"卖图纸"的情况属开发商在私底下售卖，有关部门并不掌握情况。有多少业主购买了该楼盘的房产，开发商获得了多少资金，都需要调查后才能明确。

　　法律界人士指出，这种"卖图纸"的风险在楼市往下走后更为凸显。开发商资金链断裂就会把风险转嫁给购房者。还极易成为非法集资的温床。该楼盘至今未取得预售证，显然开发商投入没有达到25%以上的建设资金。

　　据了解，购买该楼盘的业主的凭证有两种情况：一是《御景园投资意向书》。意向书全文只有一页纸，约定御景园建筑物露出地面时，投资人以投资款冲抵购房款。房产何时交付，投资意向书中只字未提。做这样的约定是因为御景园还没拿到预售证，不能销售，也就不能签订购房合同。

　　二是仅有一张收据。这种收据上盖的并非是房产公司--浙江省义乌市天元置业有限公司(下称"天元工司")的公章，而是其法人代表杨群民的私章。

　　法律界人士认为，上述两种方式都有很大的法律风险。如果是投资意向书，一旦房产公司破产，购房款其实就是投资款，很有可能就要打水漂。如果是购房合同，房产公司破产的话，作为消费者的购房人，债务清偿时享有优先权。而《御景园投资意向书》，并不能体现双方有投资合作关系(如约定利润分配等事项)，而是建立在销售基础上的一种关系，实质上是一份购房合同。

　　而购房者凭手上的收据参与房产公司破产清算，可能无法讨回购房款。除非购房者能够提供证据，证明购房款支付给了房产公司而非其法人代表，否则就成了房产公司法人代表杨群民的个人债务，只能向个人追讨。

　　问题远不止于此。浙江省义乌市人民法院刑事判决书[(2010)金义刑初字第1917号]显示，天元公司相关负责人为了达到与义乌国土局签订土地出让合同的目的，伪造义乌建设局规划审批专用章，已构成伪造国家机关印章罪。判处拘役四个月，缓刑六个月。

　　期间，该御景园项目开发商发生变更。工商资料显示，2010年10月22日，包括原开发商天元公司法定代表人杨群民在内的投资商，共同组建了义乌市御景园置业有限公司(下称"御景园公司")。该项目目前由御景园公司开发。

　　土地纠纷引冲突

　　义乌市勘察设计院图纸显示，御景园项目用地红线有一半与大三里塘村旧村改造用地红线毗邻。义乌市政府于2010年8月批准了该村旧村改造用地安排。

　　2010年，上述项目在未取得"四证"的情况下开工建设。在开挖基坑施工中，没有提前告知大三里塘村时，占用了义乌市政府批给该村的旧改用地。根据勘察图纸，记者在现场看到，该村旧村改造用地红线内一角的土地被挖掉，约一百多平方米，还有大片土地、石坎也被挖掉，为防止土方坍塌，建设单位把钢筋锚杆打入该村400米沿线土地及该村祖坟。

　　此后该村三委向当地政府和开发商投诉、交涉未果，2010年12月30日，大三里塘村集体决定在村所属的旧改用地上推土做路，以阻止御景园公司占用土地、促使开发商解决问题。

　　2011年3月6日，北苑街道相关领导召集了解决该土地纠纷协调会并形成会议纪要，该纪要显示：大三里塘村推土问题，起因是施工方有占用该村的部分土地；在工程施工中临时使用该村集体土地的补偿问题未解决之前，施工方在涉及争议地段暂停施工；开发商与施工方对纠纷的发生及造成的不良影响，向该村干部群众赔礼道歉。到会人员签名显示，出席该协调会议的开发商代表是变更前的天元公司法人杨群民，而此刻的开发商是御景园公司，法定代表也另有其人，这样的情况令村民颇难理解。

　　国家严厉政策调控下，各地房产开发企业都开始收缩阵线。作为御景园的开发商无证售房的巨大风险更加凸显，尔后又侵犯村民土地利益。为商业开发，开发商有多少违规违法行为不为人知？这又是一个怎样的开发企业？违规买卖风险、村民利益等众多纠葛的交织下又有怎样的真相？本报将跟踪报道此事件的最新进展。