大连高档项目大折扣甩卖 地产业资金链困局隐现

　　吴新

　　低迷的成交量和愈发趋紧的监管态势，在不断敲打着大连房地产业越来越紧的资金链“神经”。

　　近日又有报道称，多家信托公司收到银监部门紧急通知，要求于3月21日前上报涉及大连企业的信托业务情况，除此之外，各大银行总行也提高了对大连分行业务的关注级别，谨慎放贷。

　　银监会相关业务部门人士在接受《第一财经日报(微博)》采访时对上述情况既未否认，也未肯定，只表示“目前不便评论”。而国投信托一位产品经理亦未否认，且表示“不评论”。

　　据不完全统计，2011年至2012年，与大连相关的信托产品，一半以上为房地产信托产品。而本报记者近期了解到的大连房企融资个案，则与上述消息形成了呼应。包括在建楼盘和成熟楼盘，都在寻求私募机构合作或整体脱手，其中包括大连当地几家知名的房企。大连海天下项目整体求接盘，便是其中之典型。

　　海天下“愁嫁”

　　大连海天下，是位于大连沙河口区星海湾商务中心区的一个高端楼盘。知情人士称，建成三年多来，该楼盘开发商一直在与包括摩根士丹利在内的各路国内外资金机构接触，以求脱手。

　　本报记者了解到，尽管付款方式优惠，价格低至市场估价的五二折，但到目前为止，该项目仍未顺利售出。

　　据了解该项目的人士介绍，海天下地段位于大连星海广场的最佳位置，“这可是绝版地段，现在已经不可能有这样的地了，项目的市场评估价在25亿以上，转让价只要13亿元，付款还可以分期”。

　　折算下来，海天下所报的整体接盘价格为每平方米1.8万元。据本报记者了解，事实上，早在去年，该项目与摩根士丹利围绕1.8万元/平方米的价格谈判许久，但摩根士丹利最终放弃收购该项目。

　　因急于套现，这个迪拜帆船酒店设计师周玉关的内地首作、全海景豪宅、楼顶还建有停机坪的高端楼盘只能自降身价求嫁。

　　易居中国的交易系统显示，大连海天下楼盘于2008年就已开始出售，至今只出售了20余套，成交面积8574平方米，成交均价仅为2.0134万元/平方米。

　　或是由于内装仍未完成，导致售价拉低。本报记者获得的海天下项目融资推荐书显示，大连海天下设计之初的计划售价达到6万元/平方米，预计销售收入60亿元。这与目前为止仅逾两万元的成交均价相差甚远。

　　中房信(微博)上海机构研究总监薛建雄对本报分析称，相对于其2万元的成交均价，1.8万元的价格并不便宜，这或许是摩根士丹利不肯接手的原因。“但6万元/平方米的计划售价也太过离谱，不是虚假陈述，就是楼盘当初定位偏颇。”

　　即使以25亿元市场评估价计算，13亿元的转让价，也使得折扣率达到52%。市场人士认为，虚高的陈述和五二折的价格，显示出开发商急于出手的迫切心态。

　　在海天下楼盘附近上班的某建材商告诉本报记者，两年前在附近的“世纪经典”曾开出过海天下售楼处，但很快就关闭了。

　　了解该项目的大连房地产业界人士表示，其时该项目已经遭遇资金链危机。目前这一项目外装已经完工，但内装仍未完全完工，如果投资者接手，或还需投入4亿元左右的装修费。

　　不过，上述说法并未得到海天下官方证实。

　　区域级开发商风险尤甚

　　成交量严重萎缩，令地产商销售回笼陷入窘境。据本报记者了解，自2010年4月新一轮房地产调控政策出台以来，大连的房价并未受到太大影响，但成交量严重萎缩。

　　易居中国的最新统计数据显示，今年前两个月，大连市区住宅的月平均成交量为1000余套，这与2011年和2010年的同期相比，缩水三分之二。其中2012年2月，大连商品住宅成交量为11.32万平方米，同比减少65.27%。成交价格方面，2月商品住宅成交均价为10605元/平方米，同比甚至还上涨了5.1%。

　　薛建雄表示，尽管价格坚挺，但成交量的严重萎缩，受影响最大的是那些二三线城市的中小型房地产开发商，因为自有资金量小，财务杠杆过高，“只要一两个项目成交滞缓，即难以承受”。

　　资料显示，大连海天下的开发商是大连伟岸投资有限公司，系大连当地房地产大连金广建设集团和大连美达投资有限公司共同成立的项目公司。

　　“如果房价降20%，这些囿于一域的房地产企业就会出现问题。那些扩张速度快、抗风险能力差的一些企业，会首当其冲受到行业波动的影响。”薛建雄表示。

　　不过规模较大的全国型房地产企业抗风险能力并不弱。薛建雄认为，局部风险并不代表整个区域的崩盘；排名国内前30名的开发商，房价降30%仍在承受范围之内。

　　信托界的业内人士仍然认为，来自监管层的信号表明，大连或有企业的银行贷款或信托产品出现了较大的风险。

　　根据不完全统计，2010年至2012年，涉及大连的信托产品逾20项，房地产信托项目占据一半以上，包括琥珀湾、秀山丽水、金渤海湾、美树日记二期等项目。涉及开发商包括大连新星房地产开发集团有限公司、大连通泰房地产开发有限公司、大连广泰房屋开发有限公司、大连百年城房地产开发有限公司等等。

　　个别房地产信托产品融资额巨大，如今年2月份由建金基金发行的建金大连金渤海岸基金，融资额达到50亿元，预期年收益率高达15%。这一预期年收益率，若加上10%左右的中间费用，融资成本高达25%。这意味着，除非这个地产项目净利润在25%以上，才不至于亏损。