押宝土地一级开发方兴地产广州“卖地”

　　张艳红

　　在一级土地市场上的深度参与，让方兴地产（00817.HK）多了一条赚钱的路子，但同时也无法避免地承担了房地产市场下滑的双重风险。

　　22日，该公司旗下位于长沙的梅溪湖项目前往广州展开土地推介，希冀吸引广东大牌房地产企业的关注。该集团计划今年在土地出让业务上的销售收入为30亿，占全年销售任务的23%。

　　全国土地市场低迷、开发商存货剧增等现实，却是方兴地产达成目标的一大挑战。

　　长沙初涉土地开发

　　位于长沙的梅溪湖项目，对于房地产起家的方兴地产来说，算得上最大手笔的一次运作。

　　该项目位于长沙大河西先导区核心区域，总占地约11452亩，总建面约1134万平方米，涵盖高档住宅、商场、超五星级酒店、5A级写字楼、酒店式公寓、文化艺术中心、科技创新中心等众多顶级业态。

　　资料显示，方兴地产于2011年1月26日与长沙大河西先导区管理委员会等相关各方签署协议，成功成为长沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发招募项目的投资人。据悉，这是方兴地产第一次踏入长沙，也是其首次涉足土地一级开发。

　　根据此前招募公告，该项目的前期工程建设预计需投入128亿元。作为梅溪湖项目的投资人，方兴地产需成立项目公司来负责筹集并承担该项目开发范围内的征地拆迁、补偿安置的所需全部资金，合计85.2亿元。与此同时，该项目开发范围内的基础设施和公用设施等建设工程所需资金也需要项目公司自行筹集。

　　该集团长沙公司投资发展部门相关负责人透露：一年下来，公司在项目上的累计投入已经高达150亿。而初步预算显示，该项目一二级开发完成的总体投入高达600多亿。

　　600亿的巨大投入一度让外界对其资金链表示担忧。不过方兴地产表示，公司在完成一级开发后，将回购一半的土地进行二级开发，剩余一半则经由政府的招拍挂程序公开出让。

　　就在去年9月，该集团还成功引入了中建股份，后者所属长沙中建投资公司出资7.5亿元参股方兴长沙公司金茂投资（长沙）有限公司20%股权。根据协议，中建股份将与方兴一起参与沙梅溪湖国际服务和科技创新城开发项目。

　　资料显示，方兴地产旗下运作梅溪湖项目的开发主体为金茂投资（长沙）有限公司，其注册资本为30亿元，在引入中建股份注资7.5亿后，项目注册资金将达到37.5亿元。尽管后者仅占项目20%的股权，但同为央企的中建股份的加盟，无疑大大分担了方兴地产独自开发的风险。

　　去年9月，梅溪湖地块公告表示出让首批5宗临湖地块。最终，中建股份以15.9亿元的价格拿下网挂023号和网挂019号两宗地，而另外3宗则被方兴地产旗下的长沙金佳房地产开发有限公司以近10亿元的总价拍得。

　　双重开发商

　　近年来，涉足一级土地开发的企业并不在少数，例如以郊区大盘起家的碧桂园（02007.HK）的大部分项目是从一级开发做起，但这些企业大多数都会确保自己拥有地块的二级开发权。因此，不但公开卖房，还公开卖地的方兴地产，是市场中的少数。

　　该公司高层在21日于香港举行的2011年度业绩发布会上更透露，2012年公司确立的130亿销售目标中，将有30亿收入来自土地一级开发。

　　数据显示，2011年长沙梅溪湖一级开发项目实现销售面积56.8万平方米，实现收入16.73亿港元。今年，该公司的可出让土地也大多来源于此。

　　方兴地产副总裁张志超介绍，长沙梅溪湖一级开发项目今年会推出800亩左右的土地。一级土地拍卖将于今年第三季度进行。

　　该公司还透露，除了梅溪湖外，公司还在谈其他的一级开发项目，预计很快有结果。

　　据介绍，梅溪湖项目的土地出让底价大约2000多元/平方米，而该项目周边楼盘的平均销售价格在7000~8000元/平方米左右，价格属于合理范围内，因此在广州举行的土地推介会上，吸引了当地不少企业参与。

　　方兴地产表示，长沙梅溪湖项目成功实现当年获取、当年收益，目前有多家国内知名开发企业正在与公司积极接洽；同时该项目一二级联动的二级开发部分也已顺利启动，预计去年底拍得的几宗住宅地块上将有房子在今年上半年推向市场。

　　不过，依然严厉的调控政策，以及多数大型房地产企业手中的充足土地储备，都给方兴地产的土地出让计划造成压力。

　　根据招募公告，梅溪湖项目完成土地一级开发工程竣工验收备案手续日期预计为2016年6月；该项目范围内土地陆续依法招标、拍卖或挂牌出让的最后完成日期预计为2017年6月。这意味着，方兴地产将在未来5年时间内推销掉项目的一半，约合400多万平方米的土地使用权。

　　据悉，去年下半年以来，长沙土地市场持续低迷，政府挂牌的多幅土地流拍。方兴地产渴望在今年出让50多万平方米（800亩）梅溪湖项目地块，其压力不可谓不大。

　　方兴地产相关负责人表示，有意向的企业可以与方兴地产谈具体的合作模式，以及成交价格，双方商定后再走招拍挂程序。

　　根据梅溪湖目前大约2000多元/平方米的挂牌均价估算，如果土地市场行情高涨，方兴地产仅在土地出让一项上的收益就有望高达数十亿，收益颇为可观。但如果楼市行情无法在短期内向好，方兴地产的卖地计划也将无法如预期般顺利，大额投资的回收速度亦有可能因此放缓。