房地产信托改头换面 倒挂明显收益率居高不下

　　本报记者 李崇磊 北京报道

　　 由于对房地产信托产品兑付问题的担忧以及监管层叫停票据信托，进入2012年以后，全国各大信托公司新产品的发行数量较2011年降低了不少，不过春节过后，信托公司发行产品的热情再度高涨，根据普益信托提供的数据，2月份全国共有51家信托公司发行了224款集合信托产品，环比增加54.48%。其中涉及房地产的信托产品虽然占比有所下降，但是实际发行规模却有扩大的趋势。

　　收益率倒挂明显

　　 “前段时间客户对于房地产信托产品确实有点怀疑，现在好多了。没信心主要还是兑付的问题，当时很多人担心产品兑付不上。据我们了解到的情况来看，目前市场上的房地产信托产品在收益率方面的优势还是比较大，大部分项目本身质量也很高。”外贸信托财富管理二部一位经理告诉记者。

　　 普益信托方面提供的数据也表明，房地产信托的收益率目前仍是所有信托产品中最高的。从预期收益率方面看，各期限房地产和商品领域的信托产品收益率处于相对较高的位置，1至2（不含）年期的信托产品中，涉及房地产领域的预期回报率是最高的。另外普益信托方面的数据显示，房地产信托以及工商业信托预期收益率倒挂现象依然明显。目前1至2（不含）年期和2至3（不含）年期房地产领域产品的预期收益率依然高于 3年期及以上产品的预期收益率，倒挂现象依然存在。投资于工商企业领域的产品中，1至2（不含）年期产品的预期收益率高于2至3（不含）年期和3年期及以上产品，同样出现倒挂。

　　 房地产信托在短期和长期收益率上的倒挂现象由来已久。由于房地产信托发行的目的是为了给开发商提供委托贷款，缓解调控引发的资金链紧张等问题，因此更重视募集资金的效率。另一方面，房地产项目开发的周期一般不会太长，进入销售阶段以后，就不会出现太大的资金压力，所以过去几年市场上发行的房地产信托产品周期一般是2年左右，其中不少产品设计了提前兑付的条款。

　　 不过随着各地的土地一级开发也表现出旺盛的资金需求，近期也出现了不少高收益率长周期的房地产信托。随着信托资金向房地产产业链的上游进军，未来房地产信托收益率倒挂的现象可能会出现逆转。

　　改头换面

　　债权变股权

　　 虽然房地产信托产品收益率方面的优势明显，其发行数量和规模似乎出现了下降的趋势。用益信托发布的数据显示，2月份成立的房地产信托产品规模仅为67.11亿元，占比仅有21%。而普益信托提供的数据也能得出同样的结论。普益信托发布的信托市场月度报告显示，2月份投资于房地产领域的信托产品有38款，环比增加9款，但占比却下降了3.04个百分点。而投资于工商企业的信托产品位居榜首，为86款，环比增加32款，占比上升1.15个百分点。

　　 与之对应的是信托资金的运用方式也出现了一些变化。根据普益信托的月报显示，2月份债权投资类产品发行了59款，环比增加20款，但占比却下降了0.56个百分点，而股权投资类产品发行了15款，环比增加6款，占比上升了0.49个百分点。此消彼长的现象背后是房地产信托产品在改头换面。过去往往以委托贷款形式出现的房地产信托，在监管政策收紧的背景下，越来越多地采取股权投资的形式。

　　 以五矿信托最近发起的“阳光海西股权投资集合资金信托计划”为例，公开资料显示，这款挂着“股权投资”名头的信托计划，实际是一款不折不扣的房地产信托。根据这个信托计划的资料显示，该信托计划共分为两期。首期将募集1.8亿元对福建金融国际中心建设有限公司（以下简称“福建金融国际”）进行股权增资，增资后，五矿信托将持有项目公司50%股权，增资资金用于福州市国际金融中心项目(以下简称“金融中心项目”)前期的开发建设。第二期将募集不低于2.2亿元，用于向项目公司发放贷款，贷款资金用于金融中心项目的开发建设。

　　 据记者了解，该信托计划涉及的福建国际金融中心，是福州市一个在建的商业地产项目，是福州市的地标项目，楼层高达200米，位于福州市CBD区域。由于该项目得到了福州市政府的大力支持，并且已被列入福建省重点发展项目之一，因此该项目的土地成本非常低廉，楼面地价仅为2126元/平方米，而根据项目方提供的利润模型显示，项目总投资成本为228317.9万元，预计高层办公销售单价为2.7万元/平方米、商铺销售单价为5万元/平方米、车位单价25万元/个，预计可产生销售收入369493.3万元，可实现税后利润率39.5%。在销售进度不变的情况下，即使销售均价产生20%的跌幅，信托本金和收益的覆盖率也能达到120%以上，项目的安全系数非常高。

　　保障房项目成信托新宠

　　 除了存在高收益预期的商业地产项目以外，急需资金支持的各地保障房项目也成为信托公司发行产品的重点关照对象。由于相关信托产品募集的资金将用于保障房项目，符合当前的房地产市场调控的政策要求，因此很受投资者的欢迎。春节前，曾因信托产品到期，大股东却放弃赎回，因而陷入风波的青岛嘉凯城就通过昆仑信托，再次发行了一款名为“青岛李沧区保障安置房（一期）项目收益权受让”的信托产品，市场反应不错。

　　 另外一款由平安信托发行，用于贵州地区棚户区改造，产品期限为两年半，年化收益为10.5％至11.5％的地产信托产品更是受到了市场的热捧，某媒体的相关报道甚至夸张地使用了“秒杀”这样的字眼。

　　 前不久北京国际信托也发行了一款有关保障房的信托产品。这款名为“天津团泊新城保障房集合资金信托计划”的产品，首期预计人民币4.8亿元，募集期最低规模不低于5000万元。所募集资金将用于还迁保障房一期（即天津团泊新城西区管铺头村民还迁保障房项目）建设及村民的拆迁安置费用，产品预期的最高年化收益率为12%。