贾卧龙：二季度楼市将全面开打“价格战”

　　

　　中国经济网编者按：据2012中国房地产500强测评研究报告显示，500强房企的库存已达到惊人的4.9945万亿元。天量库存正在成为房企心头的梦魇，然而资金紧张和房产税的试行又让形势进一步恶化。财经评论员贾卧龙认为，在销售不畅、资金压力增大等情况下，未来几个月，房地产企业或不得已采取“以量换价”的策略，届时，新一轮的打折降价潮将在全国展开。

　　二季度楼市将全面开打“价格战”

　　作者：贾卧龙

　　2012年一季度即将过去，二季度即将到来，从一季度楼市的综合表现来看，正处在关键节点的楼市接下来又将步入一个更加微妙的新阶段，这个新阶段就是楼市“价格战”将在更广的范围以更加激烈的形式大规模的展开，多重因素逼迫下，二季度楼市将全面开打“价格战”。

　　 天量库存压顶 “降价跑量”将成风

　　首先来看一组关于“库存”方面的最新数据。3月21日发布的2012中国房地产500强测评研究报告显示，500强房企的库存已达到惊人的4.9945万亿元。存货均值同比增加50.34%，增幅较2010年进一步攀升6.47个百分点，平均每家500强房企的存货已达到99.89亿元，创历史新高；3月22日发布的沪深两市32家上市房企2011年年报显示，21家公司的存货同比上升，占比为65.63%，库存量同比急剧飙升。

　　库存激增，天量库存正在成为萦绕房企心头的梦魇，然而，这一梦魇恐仍将持续一段不短的时间。除政策层面楼市调控仍将继续严峻外，2010年前后楼市火爆时房企曾一度“疯狂拿地”，当时大量开工的项目今年会陆续竣工，从而令高库存“雪上加霜”，与此同时，销售低迷更令这一现象“火上浇油”，房企面临巨大的库存危机，“降价跑量”将成行业性共识。

　　 偿债高峰来临出货“回笼资金”必加速

　　俗话说，屋漏偏逢连夜雨，就在房企倍受“库存”煎熬的同时，“资金”压力也日益紧张，房企负债率明显增加，偿债压力巨大。已披露的2011年年报还显示，32家上市房企中21家负债额同比增长，10家负债增幅超过30%，9家资产负债率甚至超过70%，其中资产负债率最高的是高新发展，竟然高达96%。

　　接下来，房企资金状况还会进一步恶化。众所周知，2012年是房企偿债年，资料显示，房地产信托本金到期兑付第一个高峰期是在2、3月份，房企到期信托债务规模达366亿元。而7月份将是年度偿债高峰，信托债务规模达504亿元。从2、3月份到7月份的时间，正是从第一波偿债高峰到年度偿债高峰的中间时段，资金挑战可想而知，二季度房企势必会大打“价格牌”加速出货“回笼资金”。

　　 房产税试点扩容 一二线城市最有可能

　　除了“库存”和“资金”弄得开发商焦头烂额之外，越传越猛的“房产税”试点扩容也将在一定层面给房企造成压力。虽然，房产税全国推广的真实目的是为了给地方政府增加税源，但房产税对投机需求的打压带来的购房心理层面的转变，还是会在短期内促进房价下行，

　　这种情况尤以一二线城市为甚。

　　这是因为，房产税新增试点城市，一二线城市最有可能。首先来讲，房产税的出台就是为了代替“限购令”，而全国实行“限购令”的城市主要就分布在一二线城市；此外，房产税出台的前提是，个人住房信息联网系统完善，而40个住房信息联网城市也以一二线城市为主。两相叠加之下，第二批房产税试点城市最有可能从一二线城市产生。此外，两会期间，住建部部长姜伟新明确表示，七八个大城市房价一定要降。

　　总之，在接下来的二季度，无论是“库存”还是“资金”，房企都面临着巨大的压力，这种压力甚至会大于2008年。作为“去库存”的必选项，同时也是缓解资金压力的必选项，“以价换量”将成更多房企无奈的选择。尤其是在调控不放松，房产税试点扩容的大背景下，一二线房价面临着更大的下行动能，“价格战”将以一二线城市为主战场如火如荼的蔓延开去。

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