楼市下一站

　　策划|《小康·财智》编辑部   文|茧子

　　上海的楼市政策微调被紧急叫停的同时，李松有点庆幸，她刚刚看中了一套房子准备改善一下居住条件，如果这个时候楼市价格反弹，她不知道现在的价格还能不能买到。

　　继佛山、芜湖之后，上海成为又一个楼市政策微调被紧急叫停的城市。从“调控之初就明确本市户籍包括‘持有本市长期居住证连续满三年以上的居民家庭’”，到明确“本市户籍居民家庭是指‘具有本市常住户口的居民家庭’”，上海楼市微调仅仅完成了“一周游”。这背后是地方政府急于改善楼市成交量的紧迫性，同时也反映出中央决策层严格执行房地产调控政策的坚决态度。

　　相比佛山、芜湖微调政策的“短命”，上海新政坚持了一周，不由得给人们极大的想像空间，再则，上海毕竟不同于佛山、芜湖，作为具有标杆意义的一线城市，它的这一动作如果得到中央的默许，那将在目前波澜不兴的楼市掀起巨大的风浪。

　　李松在北京已经有一套住房，去年刚刚添了宝宝的家庭，需要时不时接待来北京的老人，住家保姆也在考虑之中，这个家突然就显得有点拥挤。最近房价稳定下来，还有一个购房指标的她又看中了一套稍微宽敞的住房，虽然离市区远一点，但综合下来价格合适，她也就准备出手了。

　　这个时候的楼市正处于胶着状态，价格一时难以有大的波动。李松认为她这样算是刚需吧，如果要等价格下降的话风险更大，价格能够稳定就很好了。但是如果中央放任地方政策微调，特别是上海这样的一线城市，大家对楼市的预期马上就会转向，如果大量利好消息进入楼市，目前的僵局必然被打破，房价可就难说了。

　　上海微调政策刚一出台，房地产股票立刻上涨，已经充分说明了这一点。地方政府和地产商对微调政策的渴望从未掩饰过。

　　房地产的纠结之年

　　这是大洗牌的一年，是退潮的一年，是浪花淘尽英雄的一年。谁是真金，谁在裸泳，谁能笑到最后，2012，还需期待。

　　一方面是中央政策从口号到实际行动都没有放松的迹象，地方政府在焦虑中一再试探政策的底线，每每以失望告终。只要政策持续，银根紧缩控制了供给方、限购政策压制了需求方，整个市场已经被牢牢钳制。

　　另一方面，保障房的计划让人们对行业预期有所改变。住建部住房保障司透露，2011年1000万套保障房已经全部开工，2012年，争取竣工500万套，新开工700万套。不管保障房最终什么时候、花落谁家，总之会缓解一部分的需求，从而在一定程度上改变市场格局。

　　如何透过现象看到房地产的本质，不被表面的焦虑所影响，分析一些数据可能有助于我们了解到更加真实的市场。

　　根据国家统计局公布的数字，2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点。房屋新开工面积19.01亿平方米，增长16.2%，增速比上年回落24.4个百分点；房屋竣工面积8.92亿平方米，增长13.3%，增速比上年提高5个百分点。

　　2011年，全国房地产土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点。全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点。商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点。

　　而财政部公布的报告显示，2011年房地产营业税和契税同比分别增长14.9%和12.1%，比上年增速分别回落17.5和30个百分点。报告解释，契税收入增速回落的主要原因是商品房销售额增速放缓，房地产开发商购置土地的意愿下降。

　　巴曙松对近期房地产市场面临的局势分析认为，目前，严厉的紧缩调控政策与抑制通胀为核心的宏观紧缩环境相叠加，加息、信贷控制与影子银行体系监管相叠加，针对开发商供给端的抑制与针对购房者需求端的抑制相叠加，房地产开发企业正面临中国房地产市场起步以来最为严峻的市场与政策环境。

　　这样冰冷的环境下，房地产行业各方面的增速通通放缓，一方面充分彰显了政策调控的有效成果，另一方面却露出了真实信息的冰山一角：房地产业，仍然保持了较高的增长。

　　唯一的解释，就是市场的需求实在太大了。

　　根据国家计生委流动人口服务管理司发布的《中国流动人口发展报告2011》预测，2020年我国城镇人口将超过8亿，在未来10年中累计需转移农村人口1亿人以上。

　　这一亿人进城、结婚、生子，以及城市本身人口增加所带来的需求，城市居民日益增长的改善住房的需求，估计不是保障房计划能够完全解决的。

　　这仍然是值得期待的一个行业，就看谁能走到最后。

　　地方政府的唐僧肉

　　事实上，2011年8月以来，近二十个城市推出楼市微调政策，项目涉及土地出让、房源解禁、税费优惠以及购房补贴等。

　　从地方政府的试探中我们能解读出地方政府的渴求。央行从去年12月5号开始调低存准率0.5个百分点，释放出约4000亿元人民币，被开发商和地方政府认为是利好的消息，进而对中央调控政策产生了期待。

　　地方政府涉及到房地产的收入主要有两个部分：土地出让金和相关税费。2010年全国国有土地出让金收入为28198亿元，占全国地方政府性基金本级收入的84%。一线城市土地收益至少是财政收入的三成以上，二三线城市更高。

　　税费方面，完全属于房地产类的税种有五个：房产税、契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税，皆属地方税种，其税收总额为8222亿元，约占全国税收的9.2%，占地方税收的20%左右。另外，包含有房地产的税种还有营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等，总体估计占地方税收收入超出三成，税收收入一般又占到地方政府财政收入的六成以上，算下来，房地产对于地方政府财政的贡献率应该达到五成以上。

　　中央与地方签订的保障房“军令状”，业内人士估算工程建设资金总额高达1.4万亿元人民币。中央财政投入的1522亿显得杯水车薪，绝大部分资金将由地方政府自行解决，一些地方政府表示面临资金筹措压力。

　　国家审计署2011年公布数据显示，2010年地方政府债务总额达人民币10.7万亿元，相当于当年中国GDP的27%。中金公司研报指出，2011年到2013年期间，大量地方债将进入还款期，地方每年须还款1万亿元，债务风险或将集中爆发。

　　以上数据最终指向了一个结果：地方政府背负了沉重的债务，又面临中央对保障房建设硬性的资金要求，而房地产业又能带来如此丰厚的财政收入，要是谁不想吃这块唐僧肉，那才奇怪。

　　房地产的下一步

　　巴曙松在《房地产大周期的金融视角·自序》中指出，中国房地产行业目前正逐步进入行业洗牌与结构调整阶段，即将面临第一次真正意义上的大调整。

　　这个判断与其说是房价的拐点到来，不如说是地产行业挤出泡沫走向中速发展之路的里程碑。

　　冷下来的市场并非停止了发展，只是告别了高速、疯狂和暴利的时代。虽然限购政策的一刀切也误伤到不少有刚需的家庭，但有效抑制了投机性购房，让市场冷静下来，逼迫开发商从依赖地价和房屋价格的迅速上涨转而注重产品的内在品质，从提升品牌、提高房屋及楼盘质量、提高整体服务水平来获取相对不那么暴利的利润。同时，斩断了大量开发商“用银行的钱来赚钱”的捷径，此后，房地产业将是一个实力竞争的市场，大资金、大品牌、长线投资的企业将胜出，并被迫接受一个相对合理的利润空间。

　　还需注意到一个数字，就是开发商拿地数量的增幅远远低于行业其他数据，意味着未来两到三年内商品房增量的大幅度下降，可以想象政策的持续紧缩会让这个数据持续下降，市场上某段时间有可能出现新房紧张的局面。届时，越是优质的楼盘将越发成为稀有资源。

　　由此，地产商正面临行业大洗牌的抉择，是退出还是等待，坚持还是妥协，他们对政策微调的期待跟地方政府一样热切，却有着全然不同的内涵。

　　每一次的泡沫到来，我们都毋需太悲观，大浪淘沙最后都会留下真正的强者。 而房价，将暂时稳定在这种纠结中。如李松一般在城市中奋斗的人们，总是希望过上更好的生活，住上更大更好的房子，享受到更好的环境和服务。这一切依赖于房地产业健康稳定的发展，而不是这个行业的崩塌。