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限购的困局与对策

http://msn.finance.sina.com.cn 2012-03-26 11:16 来源: 《小康·财智》

  房地产业的支柱性地位毋庸置疑。“活跃市场但抑制投机”才是中央政府调控房地产业的真正用意。从长远看必须建立科学调控与市场调节相结合的长期、稳定的住房政策。

  文︱舒富民

  本轮限购波及全国,严厉的房地产调控已经取得了明显成效。但限购、限贷政策在打击投资投机购房的同时,合理的自住购房及改善性住房需求也受到波及,特别是地方政府长期以来对土地财政的严重依赖,限购、限贷及随之而来的房价和成交量下跌让不少城市心急火燎。据报道,2011年全国城市土地财政可能减少上万亿。土地财政的缩水影响地方政府的保障房建设资金、土地供应,甚至对当地经济增速、就业等产生影响。

  事实上,限购令一出台就饱受争议,诸如违反宪法、拖累经济和城镇化发展、违背市场规律等,取消限购令的呼声从未消停。全国人大财经委副主任、前央行副行长吴晓灵就认为限购令过于严厉,调控房价应遏制过度投机而不是抑制投资性需求,没有多余的投资性住房,就难有市场化的租赁市场。同时,“限购”客观上也影响“内需”市场的培育,影响与房产相关产业的发展。

  2月初,温家宝总理在中南海主持召开的座谈会上表示,房地产调控目标有两个:一是促使房价合理回归不动摇,二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。温总理同时指出,作为13亿人口的大国,又处在工业化、城镇化进程中,房地产的需求从长期讲是刚性的。

  可见,房地产业的支柱性地位毋庸置疑。“活跃市场但抑制投机”才是中央政府调控房地产业的真正用意。“限购”无疑是应对房价急速上涨的过渡性政策,从长远看必须建立科学调控与市场调节相结合的长期、稳定的住房政策,用以扩大内需、促进经济发展、满足部分居民购房需求和解决地方财政。因此,“限购”必须尽早作出相应的调整。

  首先,“限购令”应分区实施,分类调控。应将全国房价上涨过快的大城市——北京、上海、广州、深圳及沿海省会城市与二、三线城市区别对待。一线城市在完善目前“限购”政策的前提下,继续保持一段时间的调控;二、三线城市尤其是三线城市应尽早解除限购。对旅游、休闲房产应另行制定政策。比如海南省作为国际旅游岛,其客户均为购置休闲度假的富裕人群,尽早解除限购。这样既可促进海南的经济发展,又可为民间资本寻找良好的投资渠道。

  除海南以外,在不侵犯农田、不破坏生态的前提下,类似海南的休闲度假房产不仅不限购,而且要鼓励。这样既可改善居民的住房条件,又可扩大内需,减轻都市的住房压力。

  其次,应建立保障房可持续发展机制。国家财力、物力有限的情况下,保障房应重点解决一线城市,布局二线城市,筹划三线城市。建立保障房可持续发展机制。流动人口多、城市化进展快的城市,比如“北上广”,国家应从土地指标、财政投入上有所倾斜,满足城市人口流动带来的居住需求。同时,应完善保障房的投入、分配和管理的制度,确保其公正性及最大限度的公平。

  第三,购房主体资格应体现公平性、流动性。实施措施要切实考虑流动人口的住房需求。北京、上海、广州等一线城市应适当放宽限购的群体。例如北京,七百万人没有户口,这批人在北京住房需求是刚性的。在北京居住、工作5年以上,但并没有“连续”缴纳社保或个税的外地人不在少数,却没有购房资格。同时,对换购的要先“卖”,才能后“买”,是否微调为允许买新,一年后再卖旧?能否在全国范围内实现“卖一买一”,比如在四川卖一套住房,就有了在北京买一套住房的资格。这都是体现对流动人口公平性及促进城市化的办法。

  虽然限购令看似立竿见影,但应尽早厘清其负面因素。避免房地产开发商积极性受挫,中长期建设步伐停滞,供应断层,从而重新走上房价报复性反弹的老路。

  (作者系《小康》杂志社社长兼总编辑)

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