限购的困局与对策

　　房地产业的支柱性地位毋庸置疑。“活跃市场但抑制投机”才是中央政府调控房地产业的真正用意。从长远看必须建立科学调控与市场调节相结合的长期、稳定的住房政策。

　　文︱舒富民

　　本轮限购波及全国，严厉的房地产调控已经取得了明显成效。但限购、限贷政策在打击投资投机购房的同时，合理的自住购房及改善性住房需求也受到波及，特别是地方政府长期以来对土地财政的严重依赖，限购、限贷及随之而来的房价和成交量下跌让不少城市心急火燎。据报道，2011年全国城市土地财政可能减少上万亿。土地财政的缩水影响地方政府的保障房建设资金、土地供应，甚至对当地经济增速、就业等产生影响。

　　事实上，限购令一出台就饱受争议，诸如违反宪法、拖累经济和城镇化发展、违背市场规律等，取消限购令的呼声从未消停。全国人大财经委副主任、前央行副行长吴晓灵就认为限购令过于严厉，调控房价应遏制过度投机而不是抑制投资性需求，没有多余的投资性住房，就难有市场化的租赁市场。同时，“限购”客观上也影响“内需”市场的培育，影响与房产相关产业的发展。

　　2月初，温家宝总理在中南海主持召开的座谈会上表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。温总理同时指出，作为13亿人口的大国，又处在工业化、城镇化进程中，房地产的需求从长期讲是刚性的。

　　可见，房地产业的支柱性地位毋庸置疑。“活跃市场但抑制投机”才是中央政府调控房地产业的真正用意。“限购”无疑是应对房价急速上涨的过渡性政策，从长远看必须建立科学调控与市场调节相结合的长期、稳定的住房政策，用以扩大内需、促进经济发展、满足部分居民购房需求和解决地方财政。因此，“限购”必须尽早作出相应的调整。

　　首先，“限购令”应分区实施，分类调控。应将全国房价上涨过快的大城市——北京、上海、广州、深圳及沿海省会城市与二、三线城市区别对待。一线城市在完善目前“限购”政策的前提下，继续保持一段时间的调控；二、三线城市尤其是三线城市应尽早解除限购。对旅游、休闲房产应另行制定政策。比如海南省作为国际旅游岛，其客户均为购置休闲度假的富裕人群，尽早解除限购。这样既可促进海南的经济发展，又可为民间资本寻找良好的投资渠道。

　　除海南以外，在不侵犯农田、不破坏生态的前提下，类似海南的休闲度假房产不仅不限购，而且要鼓励。这样既可改善居民的住房条件，又可扩大内需，减轻都市的住房压力。

　　其次，应建立保障房可持续发展机制。国家财力、物力有限的情况下，保障房应重点解决一线城市，布局二线城市，筹划三线城市。建立保障房可持续发展机制。流动人口多、城市化进展快的城市，比如“北上广”，国家应从土地指标、财政投入上有所倾斜，满足城市人口流动带来的居住需求。同时，应完善保障房的投入、分配和管理的制度，确保其公正性及最大限度的公平。

　　第三，购房主体资格应体现公平性、流动性。实施措施要切实考虑流动人口的住房需求。北京、上海、广州等一线城市应适当放宽限购的群体。例如北京，七百万人没有户口，这批人在北京住房需求是刚性的。在北京居住、工作5年以上，但并没有“连续”缴纳社保或个税的外地人不在少数，却没有购房资格。同时，对换购的要先“卖”，才能后“买”，是否微调为允许买新，一年后再卖旧？能否在全国范围内实现“卖一买一”，比如在四川卖一套住房，就有了在北京买一套住房的资格。这都是体现对流动人口公平性及促进城市化的办法。

　　虽然限购令看似立竿见影，但应尽早厘清其负面因素。避免房地产开发商积极性受挫，中长期建设步伐停滞，供应断层，从而重新走上房价报复性反弹的老路。

　　(作者系《小康》杂志社社长兼总编辑)