央企拭刃 楼市谁与争锋？

　　荆宝洁

　　 属于央企的地产核武器时代，似乎刚刚揭幕。

　　 综合近日各公司披露的财报数据显示，尽管千亿万科（000002.SZ）依然处于领头地位，万达集团以超过900亿、恒大地产（3333.HK）以逾800亿的销售额紧随其后，但在利润率排行榜上，却远逊色于央企背景的中国海外发展（06888.HK，以下简称中海地产）。

　　 早前，中海地产发表的业绩公告显示，公司2011年营业额达485.8亿港币，同比增加9.6%，而净利润更是高达150.3亿港币（约合人民币124.7亿元），同比增长21.5%，连续两年净利润超过百亿，再次成为内地最赚钱的开发商。2011年中海地产的净利润率为31%，远远超过此前万科公布的13.4%，为万科的2.31倍，而毛利率更是高达48%。

　　 两年前的3月27日，在人民大学EMBA同学会新春论坛上，华远集团董事长任志强表示，国资委要求78家央企退出地产业务，此举将使得剩下的16家房地产央企变得更加强大。在一场又一场的土地角逐中，国企背景的华远集团和众民企拜央企下风，任志强还曾开玩笑说，少数“带刺刀”的央企撤了，留下的都是“带导弹”和“核武器”的。

　　 两年后，央企退出房地产的通知飘散在空气中，但任志强的预言似乎应验了。民企收缩，央企扩张。

　　 央企扼资源要脉？

　　 内地最赚钱的开发商，中海地产2011年的销售额超过700亿元人民币（870.9亿港元），控股公司中国海外宏洋集团（0081.HK）销售额超过50亿人民币，中海地产的兄弟公司中建地产销售额超过100亿。而中海地产、中建地产的业绩都将并入母公司中国建筑（601668.SH）表内，三家

　　 公司销售额累加，直逼万科。

　　 保利地产也在2011年实现732亿销售额，成为为数不多的逆市增长典型企业。21家主业为房地产的央企中，尽管部分央企暂时没有进入销售业绩排行榜前十名，其强大的资源却无法令业界小觑。

　　 中国房产信息集团联席执行总裁丁祖昱在接受本报记者采访时指出，经历了这一轮调控后，资源对于房地产行业的重要性越发凸显，而央企无论在资金还是土地上的占领都获得了先机。

　　 一个不争的事实是，资源正逐渐向央企倾斜。相比民企，央企获得资金更容易，成本更低。

　　 3月10日，中国农业银行和中国中铁集团签署战略合作协议。根据协议，农业银行承诺在未来三年内向中国中铁提供总额为1100亿元的意向性融资额度，用于支持中国中铁在建筑工程总承包、资源开发、装备制造及房地产开发等业务板块的发展。两天后，农行再度与葛洲坝集团全面签署战略合作协议，正式向葛洲坝集团授信额度200亿元。

　　 一位央企中层向本报记者戏谑道，“把钱借给民营企业，到期不还，银行行长可能会被撤职；但把钱借给有背景的央企，几乎不会有风险，即使逾期未还，也不会有太大影响。”

　　 强者愈强的马太效应，使得一部分央企进入良性循环轨道。2009年，中国建筑成功IPO募资501亿后，2010年曾改变募集资金投向，注资中海地产50亿。获得资金的中海地产，在资本市场和土地市场上更加游刃有余，加之自身管理能力较强，近几年的销售业绩持续上升，利润率更是傲视同侪。

　　 年报显示，中海地产的2011年净负债率仅为33.3%。在海外资本市场上，低负债率意味着低融资成本。今年年初，中海地产两度以4.917%的利息率合共发行7.5亿美元5年期的债券，远低于国内许多公司。彭博数据显示，2011年，中海外平均融资成本约为3%，在香港上市的内地房企中是最低水平。而碧桂园（2008.HK）的平均融资成本已高达年利率为10%。在一些开发商眼中，手持超过150亿人民币现金的中海地产被视为最具有抄底能力的开发商。

　　 央企拭刃 楼市谁与争锋？

　　 在众央企中，中信地产和华润地产背后，均有强大金融平台的支持。中信集团旗下有银行、信托公司、证券公司。今年2月7日，中信银行发布公告称，同意对中信集团旗下8个公司进行关联授信，授信额度共计18.175亿元，中信地产旗下的两间公司共获得11.4亿元的授信额度。在行业普遍资金紧缺的局面下，央企比其他企业更容易获得金融资源。中信地产一直也在整合中信内部的资源，为其地产客户服务。

　　 此外，深厚背景所造就的独特商业模式，亦令民企难以望其项背。数据显示。华润置地（1109.HK）2011年共实现住宅签约359.58亿人民币。集团数次资产注入，为其提供了成本低廉的土地储备。华润置地特有的融资优势，近两年发挥得淋漓尽致。2010年至今，华润置地融资频密。2011年，发行债券加上银行贷款，华润置地融资超过200亿港元。3月28日，华润置地发布公告称，公司与一家银行签订了一项额度20亿港元、为期三年的贷款融资协定。

　　 华润置地在战略上采取“集团孵化模式”，特点是，被孵化项目由华润置地团队具体操作，集团资金在华润置地财务报表表外循环，在住宅项目进入销售阶段和持有类物业进入成熟阶段后，注入上市公司。该模式有效地优化了房地产开发阶段的拿地资本支出、开发资本支出与财务报告之间的错配。“集团孵化模式”使华润置地净资产迅速具备规模效应，成为该企业证券市场资本运作的核心，使其在证券市场上的操作游刃有余。

　　 巨大隐性土地储备

　　 任志强曾指出，央企频繁夺得地王的根源不在央企本身，也不在招拍挂制度，而是在于国资委对于央企的规定，国家对于央企的定位。他表示，国资委现在对央企的定位是企业，而企业则必须是以营利为目的的，同时国资委又要求对于国有资产的保值增值，因此央企为了完成国资委的要求，必然会进入房地产这个利润丰厚的市场。

　　 2009年，包括中铁建集团、中化集团等4家央企曾在资本市场上融资2000多亿，资金迫切寻找出口。任志强认为，央企强大的资金优势是中小型房企无法比拟的，国资委要求78家央企退出房地产市场，其结果必将迫使一些中小型房企向二三线城市转移，在房地产市场上出现适者生存的局面。在著名的北京CBD中服地块的竞夺战上，潘石屹败给中信地产。

　　 私下里，中信地产一位高层也曾向本报记者表示，若不是央企背景，企业定将被地王拖垮。2009年末，中信地产以52.4亿元的总价竞得大兴区亦庄住宅及商业项目（X1-1B），创当时的京城总价地王，其楼面均价接近18000元/平方米。中信在此项目上沉淀了超过80亿资金。其中保障房部分，为了塑造品牌和实现社会责任，其保障房部分几乎是亏本建设。相比之下，绿城（3900.HK）却没有如此底气，宋卫平只得断腕求生。

　　 部分央企还拥有很多隐性土地储备。中信地产已与有关方面达成意向协议，将对人民日报社光华里宿舍楼进行拆迁改造，这一地块的价值将不逊于CBD中服地块。据估计，中信地产未来几年在CBD地区的总投资将达数百亿元。

　　 公开数据显示，隶属于国家电网旗下的鲁能集团，在全国拥有土地储备约7619万平方米，建筑面积约4870万平方米。但知情人士透露，鲁能可转化的土地储备不止于此。许多央企在获取土地方面有天然的资源型优势。

　　 除此之外，在地方政府普遍缺乏资金的背景下，具有全产业链优势的中冶集团、中铁置业、中国建筑几乎不约而同的制定城市综合运营商战略，在数个城市“圈”下大型土地一级开发项目。“合适的时机都能转化为表内的土地储备。”前述央企中层说。

　　 地方政府也频频对央企谄媚。福州市近日召开国土资源工作会议，会议透露：今年福州将认真贯彻执行房地产市场宏观调控政策，把握土地供应时序。会议还透露了今年商品房用地将趋紧的信号，尽管如此，供地依旧重点保障央企招商项目。中建高层也向本报记者表示，很多地方政府都希望招商引资，主动邀请央企去当地开发项目。

　　 值得注意的是，除了央企，一些地方的大型国企，也握有其他民企无法比拟的资源优势，即使是在调控的年份，也是拿地锐力十足。上海绿地就是其中的典型。这家国企前不久透露，要将武汉的绿地中心建成全国第一高楼。

　　 民企边缘化？

　　 相比之下，民企的生存环境似乎变得越发恶劣。

　　 由于房地产竞争加剧，最近三年被注销的地产企业越来越多。截至2010年底，全国有房地产开发企业66290家，但2008年、2009年全国房地产企业分别为87881家和80407家，这就意味着2009年有7474家房地产企业被注销，2010年有14117家房地产企业被注销。

　　 丁祖昱告诉记者，未来的房地产企业数量，会大幅减少，但企业的规模则将逐步增大。到2015年，可能今天50%房地产企业都会结束掉。一位民营房地产上市公司高管感叹说：5年后，房企前20强，不知道有几家是民企？

　　 6万家房地产企业中，上市公司不到200家，真正能和央企拼实力的企业少之又少。正略均策合伙人薛迥文在接受本报记者采访时总结，过去民营企业由于决策灵活，先行优势，占领了一定的市场份额。野蛮生长的时代结束后，房地产的进入门槛越来越高，对资金、人才的要求也越来越高，很多民营开发商只得退出历史舞台或被边缘化。如以合生创展（0754.HK）为代表的民营企业，在调控中变得越发保守。

　　 丁祖昱也表达了相似的观点，他指出，前些年，对于房地产企业来说，只要做大规模就会获取利润，经历了几轮宏观调控后，很多民营企业意识到必须缩减规模，保障财务安全。“对于民企，赚钱是最重要的；而央企的目标一定是做大做强。但中国房地产整体市场份额依然很大，依旧有民企生存的空间。”丁祖昱说。