养老地产还是未解“方程”

作者: ■实习生李思潼

　　

当前投资养老产业热情高涨，有盲目圈地倾向。中国正在逐步进入老龄化社会，到目前为止，中国的老年人已经达到13%-14%。据统计，到2015年，我国60岁以上老年人口将达到2.16亿。面对这样巨大的市场，众多知名地产商开始投身到养老地产的开发中。但是，“任何新生产物的出现都需要时间进行完善，国外的经验大多不适合中国国情而难以复制。”专业人士表示，因此，蛋糕虽大，但吃起来很难。

　　住建部政策研究中心副主任王珏林也表示，退休后老人会觉得失落，不知该干什么。其实，退休以后才是个人价值真正体现的开始。在中国，家里有条件的不愿去养老院，因为精神层面的东西太少。如果要老人心甘情愿地变换自己的家产、房产住进养老院，需要有很好的服务和管理，让老人可以放开去享受人生，这才是今天打造老年地产的需求和定位。而在更多业界人士看来，中国的养老地产市场，眼下还是一个待解的方程，我国的养老地产工程任重而道远。

　　养老地产新鲜出炉

　　伴随着一轮又一轮的调控，房地产市场一夜之间似乎辉煌不再，开发商的日子也越渐难熬，转而开始另辟蹊径。在这种背景下，养老地产走进了人们的视线。

　　“简单来说，养老地产就是给老年人提供一个健康的生活环境和好的生活状态。”中国老龄科学研究中心陶立群表示，就目前养老市场而言，一般的养老院不能满足中高档需求，老人们需要的是一个适老和宜老的社区，有园林、活动场所和朋友聚会这样一个以优化老年生活为前提的优质养老场所。

　　“我国目前在养老机构建设上，沿袭了其他产业注意硬件、忽视软件的弊端，缺乏许多相应服务。而养老地产的显著特点便是能提供各式针对老年人的完备服务。”业内人士指出，所以，养老地产不仅要根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅，还要负责后期运营和管理养老设施。

　　市场环境政策因素制约发展

　　据了解，我国正在快速进入老龄化社会，这让养老地产的发展成为必然。目前，不少开发商正跃跃欲试，首创、保利、华润等先后成立了专门的养老产业研究团队，而像泰康人寿、中国人寿等保险公司也纷纷启动了养老产业项目。

　　“值得注意的是，我国目前无论是市场环境、还是政策、标准的配套，都难以支撑养老地产的快速发展。”观察人士指出，要特别警惕，养老地产在一些项目中已经成为了开发商争取优惠政策、方便项目拿地的手段。而到了后期，项目则完全去养老化，与普通房地产开发项目并无异处。

　　资料显示，在国外，政府会在税收、土地取得、贷款等方面对养老地产进行一定的优惠。而国内除部分地区外，尚无明确政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。

　　“作为为特殊群体量身定制的特殊社区，其投入将高于普通的地产开发。”专业人士指出，老龄社区需要大面积无障碍通道、慢速电梯等，成本比普通商品住宅社区要高出近1/3。此外，需要配备的医疗保健中心、老年活动中心等大量医护及配套设施及其设备，对企业来说是负担沉重。

　　“目前一些养老项目中，养老公寓并不是项目的主体。对于养老公寓，投资的回收尚无很好的模式。”业内人士介绍，居家养老的观念目前还是主流，高端机构养老尚属培育阶段，所以持有型养老公寓的发展大面积推广还有困难。

　　绿城房地产集团有限公司副总经理冯雨峰认为，随着家庭一胎化的结构变化，在家里养老不太现实，下一步住到养老机构的老人比例，会达到5%-10%。而现在社会上的养老床位数，占老人比例1%还少，并且这里面有一半床位因条件有限，很多人不愿意去住。

　　警惕开发风险

　　“养老地产比商业地产复杂得多。老人社区对软件服务要求非常高，而且十分专业，一般物业管理远不能达到该水平。”戴德梁行华中、华西区策略发展顾问部主管黎庆在谈到养老地产时表示，中国的养老地产可分为三种类型：第一种是忽悠型，不少项目只是以养老的名义圈地，装一个养老概念进去；第二种是护理型，比如广东的友好老人院。第三种是护理加疗养型，比如北京太阳城和上海的亲和源。而国外一般把老人细分为三大类：活跃老人、低度照顾老人和高度护理老人。三类老人的养老生活有不同的关注点，对硬件设计和软件服务需求也不同。比如，活跃老人以“养”为主，低度照顾老人需要“养”+“护”，高度护理老人需要“护”+“医”。这三类老人的社区主要涉及的是三个不同的专业服务领域：养生、护理和治疗，而这三个专业领域进入的台阶都很高。

　　“由于养老地产项目大多位于城市周边地区，用地性质很可能为50年限的公共设施建设用地。加之养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括家政、医护、保健，乃至特殊饮食护理服务等。这对于以往擅长快速回收资金的房地产企业来说，实在是缺乏操作经验。

　　“我们要清楚养老产业的属性。”全国工商联房地产商会会长聂梅生分析表示，首先，它应该有地产属性，有住宅、普通商业地产和医疗保健等；其次，有非常强的金融属性，比如说证券、基金、保险、储蓄性的产品，会在这个链条中得到发挥和承载，还包括客户理财、老年理财的内容；第三，有服务属性，服务于核心的需求和老年增值的需求；此外，还应当有非常强的人文属性，属地文化很强。只有这样才能让老人觉得是家。所以，养老住区的项目绝不同于传统的房地产开发，也不是房地产的华丽转型。聂梅生认为，养老住区项目总体的商业模式需要审慎考虑，还有运营成本也很关键，应该精心测算。很多准备做老年住区的，开发之后怎么运营？是出售型定价还是持有型定价等问题都需要详尽考虑。

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