房地产信托兑付进入单季900亿时代

　　陈晶泽

　　一季度的风平浪静掩盖不了未来七个季度的“乌云密布”。在2012年一季度结束后，房地产信托即将进入单季900亿的兑付时代。对房地产信托的考验似乎就要到来。

　　单季900亿时代将至

　　申银万国(微博)最近一篇报告显示，2010年以后发行的房地产信托经过两年的运作期(行业平均期限)后，将从今年开始陆续进入兑付阶段。开发商即将面对的现实是：“有钱，得交；没钱，也得交”。

　　根据申银万国的报告，2012年和2013年信托产品本金分别到期1609亿和1866亿，本息合计分别到期2037亿和2209亿。2012年一季度到期的房地产集合信托419亿元，将是这两年合计8个季度中最少的。如果加上每年1000亿左右的单一类房地产信托，2012年和2013年信托产品本金分别到期2433亿和2747亿，本息合计分别到期3062亿和3226亿。其中除2013年二季度和2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期规模将维持在800亿元左右。

　　另外，如果再考虑开发商将面临更多的利息支出，那么经过测算，2012年和2013年本金分别到期2433亿和2747亿，本息合计分别到期3440亿和3513亿。除2013年二季度和2013年四季度外，2012年和2013年各季度到期规模维持在900亿左右。

　　不过，申银万国表示，信托产品的“命门”是到期兑付时间刚性，即必须准时兑付。因此房地产信托面临的最大风险不是房价下跌，而是销量下降会影响资金流动性，进而影响准时兑付。随着房地产信托产品的集中到期，开发商的兑付压力加大，但总体风险可控。

　　另外，中融信托、平安信托和中信信托是信托行业中的三个具有代表性的公司，分别代表了三种不同的风格。这三家公司在今明两年都有较大规模的房地产信托项目到期，不过到期节奏各有不同。

　　申银万国报告显示，中融信托2012年和2013年到期房地产信托规模基本相同，分别是118亿元和130亿元。平安信托地产项目到期主要集中在2012年，为92亿元，2013年仅到期43亿元。中信信托地产项目到期集中在2013年，为124亿元，2012年仅到40亿元。

　　申银万国表示，从目前的情况看，信托融资方临近到期出现兑付风险的案例呈增多趋势，但是由于信托产品在发行时已采取了较为严格的风险控制措施，资产的价值仍能够完全覆盖投资人的本息。只是体现为在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。

　　“救命草”成交量

　　值得一提的是，尽管今明两年信托产品本息合计6953亿的到期兑付规模数字惊人，但相比较银行贷款来说，房地产信托的整体规模并不大。根据之前央行公布的数据，仅2011年上半年银行发放的房地产新增贷款就达7912亿元。

　　不过，信托融资和银行融资最大的区别在于，信托到期后必须支付，不得展期。因而开发商未来要么项目销售情况良好，可以依靠项目回笼资金归还信托融资；要么将抵押物转让，失去对抵押物的所有权。

　　南京一上市房地产公司最近刚刚通过信托融得一笔资金。公司董秘告诉《第一财经日报(微博)》记者，刚成立的信托计划期限2年，预计2年后的市场不会像现在这样，毕竟刚性需求摆在那里。房价跌一些问题不大，怕的是有价无市。

　　但有价无市正是当前房地产市场所面对的情况。这位上市房企董秘表示，虽然这一两个月成交量有些回暖，但相对于存量商品房来说，比例实在太低。如果这样的成交量继续维持下去，小型房企很难存活。

　　不过，上述上市房企董秘对整个房地产市场所经历的严冬并不担心，因为这个行业未来依然会是一个重要的行业；但他担心在这场寒冬中，因为成交量不够，很多公司难以回笼资金，过高的财务杠杆会压垮这些房企。