负债率高达104%融创坚守一二线城市今年将择机进入上海

　　阴雪

　　[ “不管别人怎么说三四线城市，我们一直非常看好一二线城市，尤其是一线城市，像北京、上海。” ]

　　“我们坚决看好一线城市，今年我们将择机进入上海。”融创中国（01918.HK，下称“融创”）董事长孙宏斌在3月30日的业绩发布会上表示，今年融创最主要的压力还是在发展上，在能够拿到多少新的土地方面。“在北京、上海、天津的核心区域，平常市场好的时候以我们认为合适的价格肯定是拿不到地的。因此，在目前这种市场情况下，我们今年还会有机会拿地，而且可以拿到比较好的地。”

　　当天，融创发布的2011年年报显示，公司实现销售额192.1亿元（人民币，下同），较2010年同期增长130.5%；截至2011年12月31日年度，集团的收入约为106.0亿元，较上年同期增长59.4%；毛利约为35.7亿元，较上年增长23.9%。

　　拿地并购致负债率冲高

　　在经营业绩的大幅增长之下，融创的公告显示，其包括借贷在内的非流动性负债达到约115亿元，净有息负债率为104%。

　　“去年半年报的时候我们净负债率是90%，到了下半年净负债率是104%。”孙宏斌表示，这主要是由融创去年下半年的买地和收购项目所导致。

　　事实上，在去年下半年，融创完成了一系列投资动作。

　　9月16日，融创发布公告称，此前与保利成立的合营公司保利融创以底价29.9亿元成功取得天津市津西解(挂)2011-188号地块，即建筑面积为32万平方米的“棉二”地块，楼面地价9343.75元/平方米。

　　10天后，融创又宣布，公司全资附属公司融创置地以14.5亿元收购首钢融创挂牌出让的50%股权。至此，融创拥有了北京西山壹号院项目的100%股权。

　　12月16日，北京市土地储备整理中心公告显示，方兴与融创的子公司联手以30.6715亿元的底价，竞得朝阳区来广营乡土地储备项目B1-B3组团居住及商业金融项目。该地块规划建筑面积为28.38万平方米，拿地价格折合楼面地价为10807元/平方米。

　　据融创执行董事兼财务总监汪孟德介绍，去年中报时，融创的净负债率为90%，下半年如果不拿地的话，净负债率会是55%。在买下北京来广营和天津的棉二地块后，净负债率升至75%，收购西山壹号院65%权益令其净负债率进一步升至104%。

　　而在孙宏斌看来，104%的净负债率相比年中90%的数字实际上是下降了。

　　“实际上北京这个项目已经存在了，并没有增加一点负债，只是说合并之后负债率变成了104%。”孙宏斌表示，北京西山壹号院这个项目的销售很好，能够贡献正现金流，并购之后实际的财务安全性反而增加了。

　　据透露，西山壹号院去年下半年的销售额为33亿，“今年一季度卖了9亿，其中3月份就卖了接近5亿。”

　　孙宏斌坦承，由于收购了绿城的无锡香樟园项目，今年上半年的负债率压力还会加大。“但对于处于快速发展期的融创来说，控制负债率并不是太大的问题。因为我们的预售好，应付土地款是零，所以负债率可以高一些。”

　　“在目前的阶段我们发展还是有一定的原则，即手上有多少现金拿多少地，也就是说我们拿地的时候现金已经准备好了。”汪孟德表示，在买地时便能付清土地款，很少能有开发商与融创媲美。

　　仍处快速增长期

　　或许是有了顺驰的教训，所以融创对于资金杠杆率和风险的控制一直较为严格。

　　“今年一季度我们的销售很好，而一年内到期的借款是22.5亿，基本上没有任何的还款压力，另外，我们现在还有20亿以上的现金，包括银行授信还有80亿，这样加起来就有100亿可以调配的资金。”汪孟德透露。

　　“我们认为2012年调控政策仍将持续，整个行业的销售和融资环境和2011年相似，这将加快行业整合的步伐，同时也会带给优秀企业发展壮大的机会。”孙宏斌表示，在保证现金流安全的前提下，融创在今年的发展主题就是择机获得核心地段的优质土地，为未来持续稳定的增长做好充分准备。

　　“不管别人怎么说三四线城市，我们一直非常看好一二线城市，尤其是一线城市，像北京、上海。”孙宏斌认为，在市场好的时候，北京、上海这些一线城市的拿地机会会非常少，但“在现在这种市场情况下，开发商在资金方面确实有压力，这对于现金流状况比较好的公司来说，一线城市好地段的拿地机会就变得多了”。

　　此外，从去年下半年的趋势来看，融创拿地多采用合作的方式，其合作对象不乏保利、方兴等大型国企。

　　“现在土地越来越贵，如果不合作仅仅依靠一个公司的力量拿地会有些吃力或者根本拿不了。另外，每个公司都有不同的优势，合作有利于大家优势互补，这样不管在管理、产品，还是成本控制、融资方面对双方会更好。”孙宏斌认为，这两个原因导致开发商之间的合作会越来越多。

　　对于2012年，融创给自己定下的销售目标在去年基础上增长了25%，即达到220亿元人民币。

　　孙宏斌对此信心十足。“由于全年都有项目在售，今年我们还是有一个比较快的增长。”孙宏斌表示，去年上半年融创可售的项目很少，大部分都是下半年推出市场。“下半年市场不好的时候我们还卖得很好。今年我们是全年卖，所以完成销售的压力不是那么大。”