中国房地产业拐点未出现

　　中国房地产业拐点的出现，必须有两大标志：一是房地产业洗牌；二是房地产业从暴利行业中出局。

　　房地产：拐点未现

　　文/文显堂

　　两会的最后一天，温家宝总理的一句：“房价远没有回到合理价位”，让正以红色庆祝两会闭幕的中国股市，转瞬间翻绿，并且沪市放量暴跌近3%，市场一片哗然。

　　随着调控时间的延续，房地产市场最近确实是风声鹤唳，“房价松动”的观点不时见诸于报端，于是房地产业的“拐点论”也随之出现。但在近日，国家统计局发布的2012年1月房价数据显示，全国70个纳入统计范围的大中城市新建商品房价格环比全面停涨，价格下降的城市达到48个，持平的则有22个，40个出台商品房限购政策的城市房价平均下跌0.17%，没有一个城市出现环比上涨。同时，二手房平均价格指数同比也首次出现了下降。

　　如果这些数据是真实的话，那么，1月份全国70个城市房价，只是由过去的“涨停”变成了“停涨”。未来这些城市的房价是继续下跌，还是转变为有涨有跌，或是报复性反弹？“拐点”何在？

　　崩盘在先，拐点在后

　　所谓拐点，是指事物或一个行业在其发展过程中出现的转折性发展趋势变化。从房地产市场来看，拐点意味着房地产行业(或市场)的转折性发展趋势变化，而不仅仅是楼盘价格停涨。中国房地产业拐点的出现，必须有两大标志：一是房地产业洗牌；二是房地产业从暴利行业中出局。

　　在中国的国情之下，如果依然按照完全市场化的思路让房地产业任其自由发展下去，“拐点”难以出现，崩盘却是必然。因为在市场经济中，任何一个行业离不开需求与供给的矛盾关系，而且这种矛盾关系的紧张程度是由稀缺性的程度决定的，稀缺性越高，供需矛盾就越尖锐。当房地产成为一个市场的时候也不例外，尤其在中国更不例外。

　　中国本来就存在着人多地少的尖锐矛盾。并且，土地的稀缺导致房地产业生产的房屋产品的稀缺性在未来五十年内无法改变，尤其是快速发展的城市化提出了更多的住房需求。为了满足这种需求，自住与投资满足他人居住的购房需求将持续保持增长。如果完全按照市场化的变量来分析，目前的房价涨停只是一种假象，不仅没有出现“拐点”，而且还蕴藏着强大的反弹力量。

　　一旦这种反弹出现，市场势必陷入疯狂之中，不健康的产业状态将无限放大，危机就在眼前。

　　暴利猛于虎

　　未来房地产业“拐点”的出现，必要的因素很多，但决定性因素只有三个：一个是保障房或低价房的大量供应，挤压商品房市场。另一个是维持现行的房贷政策不变，让房地产企业的资金链条陷入危机状态，促使房地产业洗牌，由从高房价中获得暴利转变为从规模中获利。同时政府不仅要继续实施限购政策，还应出台限价政策，这不仅是遏制投机炒作行为的需要，而且也是我国国情所决定的，限购限价政策应当成为一项基本国策。在任何国家，对于关系国计民生的稀缺产品，限购限价都是必要措施。这三大因素一个也不能少，一个也不能弱化。否则，房价必然会出现报复性反弹，前期的调控成果将化为乌有，甚至会造成更为严重的后果。

　　总之，只有用尽一切方式，洗掉房地产行业的暴利色彩，才能够真正迎来市场的拐点。管理

　　(本文作者系天津国际融资服务有限公司董事长)