项峥：房地产市场交易量有望企稳

　　项峥

　　 4月18日，国家统计局发布了3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，在70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有46个，持平的城市有16个，上涨的城市有8个。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有38个，比2月份增加了11个；持平的城市有3个，上涨的城市有29个。从数据来看，随着去库存压力和资金链条压力的持续增大，房地产开发企业降价促销动能将增强，预计近期房地产市场交易量企稳可能性在增大。

　　 从商品房库存压力来看，截至3月末，全国商品房待售面积30122万平方米，同比增长35.5%；其中，住宅待售面积19350万平方米，同比增长47.4%。若按一季度商品房平均销售价格每平方米5691元来计算，全国房地产开发企业因商品房库存占用的资金将达到1.7万亿元。

　　 从房地产开发企业资金面看，一季度房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比前2个月回落8个百分点。从结构上看，房地产开发企业资金来源更加依靠自筹资金，自筹资金同比增长25%。目前，还没有看到房地产开发企业贷款政策明显调整迹象。虽然一季度房地产开发企业本年资金来源中的国内贷款同比增长12.6%，较上年提高12.6个百分点，国内贷款在本年资金来源中的比重由去年的15.1%提高至20.7%，但考虑到房企本年资金来源增速比前两个月大幅回落8个百分点，尚难判断房企贷款政策是否已经出现明显调整。部分商业银行个人按揭贷款政策或许在首套房贷利率上重回过去8.5折优惠，但从目前情况看，并没有带动个人按揭贷款明显增长，因为数据显示，一季度房企本年资金来源中的个人按揭贷款同比下降5.5%。与此同时，根据一季度全国金融统计数据计算，3月份住户中长期贷款仅增加929亿元，低于1月份的1160亿元，3月份并没有如期迎来个人按揭贷款的明显增长。

　　 综合以上情况看，全国房企资金周转压力将加大，并带动全国房地产开发景气指数继续下降——3月份国房景气指数为96.92，比上月回落0.97点。从去年下半年到今年一季度，主要城市的房地产销售广告和短信明显增多，部分城市房价出现绝对下降。国家统计局18日公布的数据已经显示，截至今年3月末，全国70个大中城市中，价格环比下降的城市有46个。

　　 此外，房地产开发企业“以价换量”也取得积极成效，全国商品房销售量出现了初步企稳迹象。据国家统计局公布的数据，一季度全国商品房销售面积同比下降13.6%，降幅比1~2月份缩小0.4个百分点，3月末全国商品房待售面积比2月末减少404万平方米。在去库存和资金占用的双重压力下，可以合理预期房地产开发企业将加大降价销售力度，刺激商品房销售量企稳。