房企破产能否形成“多米诺”效应

　　本报记者 李忠峰

　　房地产业“一叶知秋”

　　杭州一家名不见经传的普通房地产公司，一跃成为全国知名的房地产公司，只因为它是房企破产“第一案”。惊诧、质疑、溯源声中，人们再次聚焦多事的房地产市场。

　　这家公司名叫杭州市金星房地产开发有限公司，在房地产调控的关键时期“高调”破产，会不会引发多米诺骨牌效应？

　　很快，公开的消息显示，该公司的倒闭与楼市调控并无太大关系。金星房地产开发的项目销售情况良好，在调控之前已全部售罄，并未受到限购、限贷这些政策影响。真正导致公司破产的原因是民间借贷：这家开发商的实际控制者——浙江中江控股有限公司涉及民间借贷约25亿元。

　　中国社科院工经所投资与市场室主任曹建海表示，因为中国的房地产盈利吸引力太大，所以很多制造业企业跨入房地产领域，金星房地产只是其中的一个企业。“我相信破产的企业会越来越多，这是第一家，其实很多企业处在‘扛’的状态。”

　　统计显示，截至4月9日，已公布年报的74家A股上市房企，存货已飙升至9437.78亿元，较之去年同期的6598.13亿元，同比上涨了43.04%。而在万亿库存的压力背后，上述开发商还需承担数百亿的利息支出。

　　业内专家认为，随着房地产调控的持续，近年来，中小型房企的生存之路越走越艰难，如今金星地产的破产案很有可能成为未来中小型房企接二连三倒下的第一个“标杆”，而这也将为实力雄厚的大型房地产公司带来新的发展机遇。

　　渣打银行最新的一份调查报告也显示，开发商的融资状况依然艰难，最近几个月面向大型开发企业的银行开发贷有所增加，小型开发商仍然难以获得银行青睐。一些开发商认为，今年二、三季度由于信托贷款还款高潮来临，融资压力将会增加，预期破产的开发商数量将会上升。

　　房价下行压力加大

　　杭州房企因“资金链”出问题倒闭，让楼市肃杀的气氛弥漫全国。

　　北京住建委网站日前公开的最新资料显示，4月以来取得销售许可证的期房、现房合计为6个，但多个计划本月开盘的项目却鲜有入市。

　　与此同时，北京住建委近日公布的数据显示，今年第一季度，北京新建住宅网签套数为18072套，这一数值创造了2008年第三季度以来的最低值。

　　链家地产市场研究部陈雪分析表示，从整体市场环境看，限购政策依然从严，虽然针对首次购房的货币政策有所放宽，但成交量的上涨依然依赖于价格的下调，市场并没有出现整体回暖的迹象。

　　一个有意思的现象是，近期多个城市的商业银行重启个人首套住房贷款利率9折甚至8.5折优惠。

　　经济学家易宪容告诉记者，银行推出这样的政策，想通过优惠政策把已经销售不旺的市场带动起来，同时，与银行5年期存款利率的成本相比，8.5折贷款虽然无利可图，但可以用此来占有贷款市场的规模，贷款合同都是利率浮动的，今后政策的变化会改变当前银行这种不利格局，先让购房者进入贷款市场再说。

　　“当前中国各地住房市场的价格仍然处于一个下降趋势中，而这种趋势在短期一两年内不会改变。对购房者来说，看房价趋势更为重要。”易宪容说。

　　4月13日，国家统计局新闻发言人盛来运表示，从房地产调控目前情况来看，应该说正在取得积极成效，从1、2月份发布的房价数据来看，目前的房地产价格呈现出稳中趋降的态势。

　　中央财经大学培训学院副院长蔡如海接受记者采访时认为，从调控政策来看，短期内出现松动的可能性不大；从市场的库存来看，高库存或者去库存问题成为一些城市普遍的现象；从企业资金的情况来看，目前不少企业面临资金的压力。“因此会有更多的企业采取以价换量，房价出现稳中有降越来越明显。”

　　房价下调空间有多大

　　尽管房价下调压力加大，但是开发商降价还是很“羞涩”，还远没有达到合理价位。

　　有楼市“风向标”之称、一年一度的北京春季房展上周刚刚闭幕。信息显示，有国内近130家和国外120多家项目参展，其中北京本地的楼盘中不足50个，有十几家给出了一定的折扣，但大多是五环以外的项目，折扣一般在1%到2%。而市区的房价依旧坚挺。

　　与近两年如出一辙的是，购房人“看的多”、“买的少”，观望依旧。

　　曹建海认为，这些年的房价指数显示，房价回落速度非常慢，并没有因为调控的长期地持续，出现房价暴跌的现象。“在国际上，一套房子的价格跟家庭收入的比较就是3到6倍，我们目前大概是8到10倍左右。而且如果是一线城市，那大约就是20倍左右。”

　　种种迹象表明，中央政府调控房价的决心没有动摇。国务院总理温家宝在4月13日的国务院常务会议上明确表示，要巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。

　　北京中原市场研究部统计数据显示，75家上市房企达到9048亿，消化需四年以上。标杆房企在售项目库存量相对于2011年5月底增加了约6成。持续攀升的库存给开发商现金流带来巨大的问题，因此降价促销力度会持续加大。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌判断认为：“今年上半年，一些中小房企，甚至是大型房企都会面临资金链断裂的危险。”国家统计局数据显示，今年1至3月，房地产开发企业本年资金来源20847亿元，同比增长8.2%，增速比1至2月回落8.0个百分点。

　　蔡如海认为，在买方市场下，楼市即使成交量出现一定程度的回暖，价格仍将保持下行趋势。