小阳春行情乍现 楼市最困难时期已过

　　黄树辉

　　今年政府依然会坚持调控决心不会动摇，且两三年时间内宏观调控都难以出现显著松动。但是“一些地方政府层面的微调还是值得期待的，关键看开发商能否快速去捕捉和抓住这些机会来促进销售”。

　　楼市在3月份出现的一波小阳春行情，正在让这个行业开始摆脱悲观气氛，尽管这对购房者来说不算是一个好消息。

　　很多业内人士把这看成是楼市阶段性回暖的象征，甚至有观点认为楼市在经历长达两年的调控之后开始触底反弹，房地产市场最坏的时候已经过去。

　　开发商们已经在暗自欢喜，不过也有一些开发商在接受《第一财经日报(微博)》采访时认为，虽然房地产市场出现了某些利好迹象，但是否意味着楼市筑底成功尚难下定论，暂时仍不宜盲目乐观，还不如趁机集中推盘抢跑。

　　楼盘上门量大增

　　每年第一季度都是楼市的传统营销淡季，但今年春节过后，各地楼盘上门量剧增，其后市场成交随之回暖。3月阳春，不少城市成交量强劲回升，明显超越2011年10月份以来的平均水平，各城市库存情况也有所改善。

　　这种趋势在4月份得以延续，招商地产(微博)有关负责人向本报表示，公司原本在一季度计划签约50亿元，但实际销售达到55亿元，这个势头进入4月份仍然不错。

　　万科有关人士亦透露，虽然暂时不能确定是否回暖，但近期楼盘的上门量的确比前几个月有明显上升。有万科的楼盘代理机构负责人称，万科原计划在3月份推盘90亿元，但市场销售好于预期，后来又加推20亿元货值。3月万科销售金额为115亿元，环比和同比分别大增57%和24%。

　　国泰君安地产团队于4月中旬对上海、杭州区域房地产进行了草根调研，调研对象包括十余家房地产公司的多个楼盘。

　　该草根调研显示，4月以来项目来访量仍保持小阳春持续的较好态势，大多数项目最近两周来访量较3月并未出现下降，万科五玠坊等项目由于临近开盘，来访持续上升，周末平均来访量每天200组，工作日来访量保持在每天50组水平。

　　多家开发商负责人在接受本报采访时均认同，尽管市场依然较冷，但目前楼市刚性需求真实存在，而且这种刚需的购买能力高于开发商预期。

　　中原集团研究中心(微博)对3月份北京、上海、广州和深圳的新建住宅“开盘30日销售率”进行研究发现，除北京以外，其他三大城市这一指标均大幅反弹。

　　根据分析，上述四大城市合计“开盘30日销售率”达到27.8%，较2月份大幅提升了15.7个百分点。其中上海销售率由2月份的15.8%跃升至3月的56.6%，销售率回升幅度最大；而北京由于近期新房价格下跌幅度较为有限，3月份销售率情况不甚理想，销售率反而继续下探至3.8%的历史低位。

　　楼市转向存疑

　　世联地产(微博)市场研究部总监吴志辉把上门访问量作为研判楼市走向的重要先行指标，而世联地产基于其在全国631个案场的数据即时反馈亦显示，2月初的数据已经提前预示随后市场成交的回暖，世联代理的在售楼盘3月份上门量超越去年最高的10月份。

　　因此，世联地产认为，3月出现的楼市小阳春，不仅仅是房地产市场成交长时间萎靡之后的局部反弹，而是市场再次向上的一个拐点。

　　吴志辉说，中国楼市多年来的实证显示，市场流动性是楼市转向的重要风向标。春节后，6个月票据直贴利率和转贴利率加速下降趋势明显，银行间同业拆放利率持续走低显示惜贷情绪好转，10年期国债与2年期国债收益率的息差不断扩大，说明流动性在不断好转，而息差的变化能辅助准确判断房地产市场走势。

　　一度危机四伏的绿城中国，在3月份实现销售环比大幅增长56%。绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年近日公开表示：“宏观调控对绿城影响最严重的时期已经过去。”

　　寿柏年解释称，市场在逐渐回暖，今年2、3月不少一二线城市的成交量均较去年四季度及今年1月有所回升，绿城同样如此。除了市场因素以外，绿城对销售策略、模式及价格方案等做出了相关的调整。

　　4月18日，摩根大通董事总经理李晶在媒体见面会上亦称，交易量复苏，小阳春已经开始，房地产市场最坏的时候已经过去。

　　李晶认为，控制房地产市场投资的政策已经出尽，虽完全放松的可能不大，但亦不会有新政策出台，因此房地产市场会缓慢地平稳复苏。

　　吴志辉向本报表示，投资客占比走势也能精准反映市场的走势。世联全国成交客户数据显示，2009年3月初投资客比例占比降至最低的7.5%，市场迎来真正的底部。“本轮调整以来，投资客比例不断下滑，3月最新的数据为13.6%，说明刚需是当下市场的主导力量，市场向下的空间不大。”

　　自2010年4月出台“国十条”政策以来，中国房地产市场调控已经整整历时两年，国内楼市成交不断趋冷，一些城市房价上涨过快势头得到初步遏制，房价逐渐回归。

　　国家统计局最新数据显示，3月全国70个大中城市中，新建商品住房环比价格下降的城市有46个，同比下降的有38个。中指院百城价格指数也显示，3月全国100个城市住宅平均价格环比下跌0.30%，连续7个月环比下跌。

　　但多数人对楼市拐点说并不认同，认为目前楼市回暖与楼盘新一轮降价直接相关，支撑楼市出现方向性转变的条件还不具备。

　　亚太城市发展研究会政策研究中心主任谢逸枫表示，目前市场成交回暖主要依赖的是房价和首套房贷利率回调后，首次购房需求的平稳释放，仅仅凭借3月份市场的短暂复苏就断定市场回暖为时尚早。

　　开发商加速出货

　　多家开发商也认为，目前成交量的回暖仍处于相对较低水平，并表示“以价换量”仍为二季度的主基调，并在二季度集中推盘出货。

　　招商地产有关负责人表示，公司一季度新推盘平均去化率为75%，二季度为全年推货最高峰，新推货值将达100亿元左右，远远超过一季度的50亿元货值。

　　根据媒体援引各大开发商的表态，恒大董事局主席许家印此前曾表示，恒大今年上下半年的供应比例为4：6；保利方面表示，2012年预计新推货源在800亿至1000亿元，新推货量主要集中于5至9月份；龙湖地产也表示，二季度会加推新盘加大供货。

　　保利地产(微博)副总经理及营销总经理胡在新近日对媒体表示，今年政府依然会坚持调控决心不会动摇，且两三年时间内宏观调控都难以出现显著松动。但是“一些地方政府层面的微调还是值得期待的，关键看开发商能否快速去捕捉和抓住这些机会来促进销售。”

　　随着政策信号的释放和市场走势的变化，尤其是房价下降接近购房者预期，导致购房者信心指数在经历几个月连续下降后又开始回升。

　　2012年一季度世联购房者信心指数为52.7，较2011年四季度小幅提升0.9，表明购房者对未来半年房地产总体走势的乐观程度有所改善。其中，预期未来半年房价下跌的比例为49%，比上季度下降17.9个百分点；预期房价持平或上涨的比例有所增加。这说明购房者开始更加理性看待降价问题，不再盲目唱空。

　　中原集团研究中心总监刘渊认为，低价入市仍是提高销售率最为重要的因素，低价优势甚至可以弥补楼盘在品质、品牌知名度上的不足，这就意味着标杆房企若不进一步下调价格，可能难以长期维持较高的销售率。

　　但胡在新表示，3月份确实存在以价换量的趋势，但总体上变动幅度在几个点范围之内，开发商的成本构成决定房价大幅下降的空间十分有限。

　　不过，购房者开始担忧，随着3月份房企出清库存之后成交量的逐步回升，这种供求关系的变化是否会导致房价再次反弹。