地产基金接盘信托 对赌楼市回暖

　　王营

　　随着信托兑付高峰期的到来，房地产基金意识到“最好的机会来了”。

　　在近期一次业界小型聚会上，一家投融资公司老板拜托诸位帮其寻找优质土地或者开发商的优质项目。该投融资公司副总认为，在开发商普遍面临资金困境的背景之下，目前是地产基金和有钱的开发商进入楼市比较好的时机。

　　地产基金的活跃背景，恰恰是房地产信托兑付高峰期的到来以及地产信托发行的低点。

　　地产基金趁机“抄底”

　　自去年7月份开始，上海某国有信托公司项目经理就再也没有做过房地产信托项目。“最近开始考虑操作保障房信托，但商品房信托还是做不了，一是银监局卡得紧，二是我们公司追求安全、低风险。”

　　4月24日，银监会再次提出要防范房地产贷款风险，改进和加强房地产贷款风险排查、压力测试和“名单制”管理。监管趋紧，令房地产信托发行越来越难。

　　据诺亚财富研究院肖闰月对4月9日至4月15日信托发行情况观察，与以往地产类信托动辄占据信托发行数量半壁江山不同的是，该周再现房地产信托发行低点。

　　据了解，4月9日至4月15日，15家信托公司共发行了26只信托产品，发行数量环比上周增长约37%。但信托资金主要投向基础设施，5 只基础设施信托发行规模为20.31 亿元，约占总发行规模的48%。投资于房地产市场和金融市场的信托产品规模相当，分别为5.35亿元和5.34 亿元。房地产信托的发行规模及发行规模占比，较上一周均大幅下降。但从房地产信托的收益率来看，较上周回升0.89 个百分点。

　　4月16日至4月22日，上述现象仍在持续。记者在用益信托网上发现，上周共计发行了21只信托，但资金流向为房地产的仅为5个。

　　安泰盘实房地产基金总裁蓬钢认为，“地产基金目前还没有什么限制，这说明房地产基金正迎来最好的时机，至少未来的9-12个月是这样。”蓬钢称，近一个月，通过各种关系介绍来的20多个项目，均面临开发贷或者信托到期还款的困境。

　　蓬钢称，此前的房地产信托多数是以销售回款偿还，而目前销售持续低迷，据估算，约有40%的房地产信托面临不能如期兑现的情况，资金需求达数千亿。信托受限，地产基金受宠。但地产基金总量很少，所以要求的回报都很高。“目前基本上在25%以上，而2010年上半年，基金要求的回报基本都在20%以下。”

　　上述投资公司副总透露，他们近期也有一些以私募股权基金方式投放房地产项目的资金，由于成本都在25%以上，所以基本是小额。“也就1-2个亿，主要是中小开发商用来渡过难关。我们也挑项目，一般只投给当初拿地地价较低，可承受高成本融资的项目。”

　　相比之下，上海诺亚财富与易居中国，联合业界TOP50开发商共同发起的TOP 50地产母基金，更引起业界轰动。据诺亚财富相关负责人介绍，该基金是为了推动地产融资模式，由信贷支持为主，向以地产基金支持为主转变。

　　地产基金接盘信托 对赌楼市回暖

　　对赌楼市回暖

　　地产基金抄底的背后，是其对赌行业将迎来回暖。

　　在上述投资公司副总看来，这是其所在集团从区域公司成为全国性公司的好机会。而诺亚财富则不无夸张地宣称，“这是一起乘船出海，捕捞未来三十年中国房地产的投资机会和创富机会。”

　　这些基金眼中的“掘金机会”，是认为房地产调控不会长期严格坚持。诺亚财富的逻辑是，房地产对经济的推动作用，决定了短期内不能过度调控房地产。

　　据他们粗略计算，房地产开发投资对GDP增长率的拉动在1%左右。如果房地产投资出现大幅下滑，将严重影响中国经济的发展。诺亚财富的结论是，尽管从长期看，经济结构调整、降低宏观经济对房地产的依赖为中国的必然选择，但经济结构的调整非一日之谈，宏观经济对房地产的依赖较难在短期内解决。当房价下跌和房地产投资过度下滑时，选择放松调控成为一种必然。

　　诺亚财富还认为，房价下跌趋势已经形成，房地产行业短期风险将延续，但在可控范围内。根据测算，从目前到2012年年底，预计全国平均房价的最大跌幅为3.5%，房地产业中长期仍向好。

　　诺亚财富的看法是，房地产信托的兑付风险加大，以新换旧的信托产品出现的可能性增加，对于中小开发商为融资主体的信托产品，建议保持谨慎。对于开发类和运营类的房地产基金，则可以低点进入，获得较低价格的土地，或者并购低价折价出让的房地产项目，具有较大的获利空间。

　　不过，这仅是对赌者的逻辑。

　　北京市房地产协会秘书长陈志在东方·优山美地“亚洲海岸城市生活系统”发布会上称，目前中国的整体经济减速，除了消费拉动以外，投资这一块，靠保障房和其他基础设施可以带来增量。而中央之所以要调低经济增速，就是要抑制投机性商品房消费。

　　经济学者马光远认为，“如果按照有些人的建议，出台‘4万亿2.0’的刺激政策，放松房地产调控，可以换得短期的好看数据和心理的欢愉，但这不仅不能解决实体经济和中小企业长期发展的问题，反而会因为时间的拖延，使得这些困难和问题更加严重。过度关注经济增速的观念不仅过时，而且对中国经济的健康有很大的危害。”

　　尽管不少业内人士质疑，基金现在为信托兜底仍有重大风险，但咨询公司安邦智库认为，对于上述抄底资金来说，抄底者赌的是政府换届产生“政策落差”而带来的高额回报，目前楼市正处于一个非常敏感的时间，看空者有之，看多者同样有之。

　　面对可能的风险，蓬钢认为，地产基金会尽量选择“赔得起”的开发商。