大单频现 北京写字楼吸附民间资本

　　荆宝洁

　　“潜伏”的投资客和一些小企业正蠢蠢欲动。

　　21世纪不动产北京上古新锐执行董事吴疆不久前在微博(http://weibo.com)中透露：3月份融科望京成交逾3亿元，4月半月即成交四层，国投广场还有数个大单在跟进。吴所指的写字楼分别是位于北京望京区域的融科产业中心和位于北京西客站南广场东南侧国投广场。

　　吴疆在接受本报记者采访时进一步表示，目前买家中仍有一大部分的比例是投资型客户，来自于能源产业。甚至与SOHO的客群相似，他们同是来自于山西、唐山、鄂尔多斯、陕西榆林的能源型客户。

　　北京的写字楼对民间资本依然有很强的吸引力。这些买家购买写字楼大多是有避险需求，寻找财富的增值和保值路径，有的资源型买家甚至是为了寻找过渡，暂时将资金放置于写字楼，待实体经济活跃后，再出售资产。

　　高和投资早前发布的调研报告显示，限购令发布前，投资5年以上的商业地产年化收益率为10%，投资一、二线城市的住宅，年投资回报率一般能达到15%。新政出台后，投资商业地产年化收益率为9%，而住宅投资年回报率不超过5%。商业地产的年收益率新政前后几乎持平，而住宅投资的回报率下降了三分之二。显而易见的是，限购政策导致资金涌向非限购领域，尤其是商业地产。“花500万只能在CBD周边购买一所住宅，但五六百万可以购置二三百平方米的写字楼，并且年回报率高于银行利率。”吴疆说。

　　据吴疆观察，购买写字楼的自用型客户暂时还没有上升的趋势，但很多中小企业正在密切关注写字楼市场。他接触的客户中，有两家正准备在创业板上市的公司和某上市公司，欲购置写字楼作为固定资产。

　　和2008年空置现象严重不同，经过市场的消化，北京写字楼市场从2009年开始，逐渐转化为卖方市场。不仅空置率逐年降低，售价也有所提高。易城中国向本报记者提供的报告显示，2012年一季度北京没有新增甲级写字楼入市，市场存量得以进一步消化。但由于一季度需求依旧旺盛，整体市场存量大幅下降，甲级写字楼空置率降低至5.2%，达到2006年以来的最低点。戴德梁行在新近发布的《全球写字楼租用成本报告》中表示，在全球147个城市中，北京的写字楼租金上涨幅度位居全球首位。

　　在销售市场，一季度北京优质写字楼市场平均售价继续保持上扬，春节后北京市场迎来一轮明显的小阳春行情，售价增速相比去年四季度出现较为明显的上涨。北京优质写字楼平均售价33758元/平方米，环比上升5.2%，涨幅较上季度上涨0.5个百分点。

　　与住宅市场不同，写字楼市场和宏观经济密切相关。过去两年宏观经济形势整体向好的趋势，使很多开发商对投资写字楼有强烈的欲望，供应量虽在增加，但散售的写字楼不多。吴疆透露，除了某些决定散售但不聘请代理公司的项目如保利东方中心外，上古几乎代理了北京所有散售的写字楼，利用之前的代理团队和21世纪不动产的门店资源进行销售。他预测，未来一到两年的时间内，北京将有80万平方米散售的写字楼上市。

　　高力国际最新的研究报告指出，写字楼领域依旧是各类投资者在考虑投资北京商业物业市场时的首选。投资者不仅关注初始回报率，亦看重物业资本值的升值潜力和有保障的租金收入。市场上将出现更多投资机会，包括位于优质地段的核心资产。高力国际预测，2012年未来几季，北京写字楼投资市场将依旧活跃。