上实系换帅地产平台重组悬念再起

　　徐健 柳九邦

　　[ 人事变动已经成为上实集团今年工作的重中之重，“上实系”旗下地产业务的整合很有可能因为人事变动而暂时搁置 ]

　　随着上实集团新一轮人事大调整的展开，去年以来进行得如火如荼的“上实系”地产平台重组或将面临暂缓。

　　近日，上海市国资委网站公布3月企事业单位领导人员任免情况，免去蔡育天同志的上海实业（集团）有限公司（下称“上实集团”）董事会执行董事职务。至此，已达到退休年龄的蔡育天开始陆续辞去上实集团旗下多家公司高管的职务。

　　有分析人士指出，“上实系”换帅的消息，为接下来上实集团的人事变动埋下伏笔，同时也为集团旗下业务重组预期带来变数，其中，就包括蔡育天一手推动的“上实系”地产平台的重组。

　　年内难有进展？

　　此前，经过近一年复杂的资本运作，“上实系”对旗下地产版图的规划正逐渐清晰。

　　“上实系”旗下的地产重组进程始于2011年的7月份，彼时上实控股（00363.HK）在港全资子公司上实地产将上实发展（600748.SH）63.65%股权收入囊中，上实发展从此成为香港红筹公司控股的A股上市公司。

　　但是，在不少业内人士看来，借壳中新地产并成功将上海城开59%股权收入囊中的上实城开（00563.HK），才是上实控股真正中意的地产业务旗舰。外界甚至一致认为在上实城开与上实发展两大地产平台的较量博弈中，上实城开已经明显占据上风。

　　蔡育天本人亦在上实城开2011年年报中公开表示，策略性收购上实城开，是上实控股整合房地产业务迈出的重要一步。

　　更有知情人士表示，上实控股成为上实发展大股东，为的就是后续将上实发展的地产资产平移至上实城开扫清监管及审批上的障碍。

　　然而，蔡育天的离任，为原本已接近收官的“上实系”地产平台重组增添了一层阴影。

　　目前，“上实系”旗下地产平台的人事变动还在同时跟进——4月23日，上实城开发公告称，蔡育天辞任公司执行主席兼执行董事，现任总裁兼执行董事倪建达调任为主席、总裁兼执行董事；4月25日，上实控股发布公告指出，蔡育天先生辞任公司执行董事、副董事长及行政总裁及本公司执行委员会委员，周杰调任公司执行董事、副董事长及行政总裁。

　　消息公布后，倪建达在其本人实名微博(http://weibo.com)中表示：“今天岗位稍有变动，我将努力工作，不辱使命，不负众望，继续做好行业老兵的本分。”

　　虽然只是人事上“稍有变动”，但在外界看来，其影响绝对不止于此。有接近上实集团的人士向《第一财经日报》记者透露，人事变动已经成为上实集团今年工作的重中之重，“上实系”旗下地产业务的整合很有可能因为人事变动而暂时搁置，“就战略发展需要来看，重组最后一步肯定要完成，但是恐怕在今年内很难看到进一步的动作了。”

　　上实发展“抢跑”？

　　地产平台重组“主推者”蔡育天的突然离开，让原本已渐渐清晰的“上实系”地产版图也悬念重启。

　　去年7月，上实集团曾承诺，将在36个月内进一步整合旗下上市房地产业务，计划将上实发展注入上实城开，反之亦然。

　　市场分析人士指出，目前来看，一直被市场“看空”的上实发展或将因集团的人事变动受益。首先，上实发展是上实地产嫡系。“其次，上实发展去年以来一直在业绩上狠下工夫，地产平台重组搁置期间，他们获得了更多表现的机会。”

　　上实发展本是上实集团地产业务无可争议的“长子”，但近年来的表现却不能让上实集团满意。

　　记者查阅上实发展2005~2010年的历年年报发现，上实发展的基本每股收益最高仅为0.34元，股价也从最高的60元/股左右跌至目前6元/股左右。

　　不过，记者发现，上实发展于去年开始奋起直追，进行一系列调整，特别是通过引入战略投资者，降低了资产负债率，销售也达到历年最高水平。

　　上实发展2011年年报显示，公司实现营业总收入35.82亿元，同比增长6.53%，实现归属于上市公司股东净利润4.55亿元，同比增长68.39%，达到历史最好的业绩。此外，通过多种资产运作和融资创新方式，引进各类战略投资者，公司资产负债率由2011年初83.18%大幅下降至2011年底64.51%。

　　在地产公司纷纷存货压顶之际，上实发展的存货却有所下降，从2010年底的134.23亿元下降到2011年底的98.94亿元。中信建设发布的研报认为，存货规模的减少，体现了公司正通过股权出让方式快速变现存货并引入新的股东筹集资金加快开发在手优质项目，这一策略符合目前加速周转的行业背景。

　　值得一提的是，面对上实发展的“偷步”，重组后顺风顺水、后劲十足的上实城开也毫不示弱。2011年，上实城开实现全年营业额约为44.33亿港元，同比减少9.2%，公司股东应占亏损为4.78亿港元，较上年7.41亿港元的亏损有所减少。截至2011年底，上实城开拥有1700万平方米的土地储备，在全国13个主要城市拥有25个房地产项目。

　　无疑，“上实系”地产平台争夺之战已全面升级。

　　记者在采访中发现，目前，市场中看好上实城开的依旧不在少数。一位接近上实集团的人士向本报记者介绍，目前，两家上市公司究竟是选择商业、住宅分工模式，还是A+H模式都在讨论范围之内。若是A+H模式，是将上实发展注入上实城开，或是反之，都还没有定论。

　　“其实资本运作的过程都是表面的，关键在于最终选择哪个团队操作，以及团队的实力。我认为无论从融资环境，还是团队的激励和约束来说，都是香港市场机制更有利于地产业务的发展。”他指出，香港上市公司薪酬结构和激励体系明显优于内地上市公司；与此同时，就目前A股市场的环境来看，上实发展近几年的融资机会也会相对较低。