住宅用地供应缩减 受累土地市场低迷？

　　张晓玲;陈 静

　　 近期各个城市出台的2012年度供地计划，明显减少了住宅用地的供应。

　　 今年1-4月，各地土地市场陷入持续的低迷。北京首季全部底价成交，溢价率为0，龙头房企万科一季度更是零拿地。

　　 住宅用地减少尤其是商品住宅用地减少，与土地市场的低迷强相关。本报记者的调查显示，目前地方政府、开发商作为买卖双方，都不看好今年的土地市场，双方在价格上相持不下，互不让步，导致土地市场底部迟迟未能到来。

　　 分析人士认为，土地供应减少尤其是宅地供应减少，或将影响到未来2-3年商品房的供应，要调动房企拿地的积极性，地方有必要年内下调地价。

　　 住宅供地普遍减少

　　 5月7日，南京市国土局公布了今年南京市国有建设用地计划指出，南京市市区计划供应土地总量3000万平方米左右，总量与去年持平。在土地用途结构方面，今年南京住宅用地总量，尤其是商品房供地量相应下降，今年供应400公顷，比去年的500公顷减少近两成。

　　 5月4日，广州市国土房管局公布《广州市2012年市辖区建设用地供应计划》，今年广州市将供应268宗土地，其中商品住宅用地47宗，用地面积254.69万平方米，较去年同期减少24%。

　　 此前的3月30日，北京市国土局公布的今年供地计划显示，2012年北京市土地计划出让共计5700万平方米，同比去年减少了12.3%，其中住宅用地1700万平方米，占供应总量的30%，较去年的39%的比例减少9个百分点。住宅用地的构成中，保障房用地和商品房用地将均分天下，各占50%。

　　 与北京同日公布的2012年上海住房供地计划显示，计划供地1000万平方米，比去年减少200万平方米。在1000万平方米宅地供应中，经济适用房、动迁安置房、公共租赁房和中小套普通商品房用地计划总量为700万平方米，余下30%为其他商品房用地。

　　 有分析人士指出，上海市首度同比调低了住宅用地的供应目标，这是2009年以来目标量最低的一年，也低于自2005年来七年中平均年度实际供应量。

　　 住宅用地总量的降低，是各大城市用地计划的最大共同点。“土地资源紧张，供地指标从紧是供应计划缩水的主要原因之一。” 同策咨询研究中心总监张宏伟认为。

　　 此前的2012年春节前夕，国土资源部表示2012年供地指标从严从紧，优先保障房。3月2日，北京国土局发布的《北京市2011-2015年国有建设用地供应计划》指出，北京三环内原则上不再新增供应住宅用地和大型公建用地。上海市财政局编制的2012年预算草案显示，2012年上海国有土地使用权出让收入的预算数为1250亿，比去年下调了近3成。

　　 “这表明，政府层面对今年土地市场并不乐观，预计短期内土地市场的颓势难以改变，政府的供地计划也会相应减少。”张宏伟分析称。

　　 开发商拿地意愿创新低

　　 土地供应量尤其是住宅供应量的减少，与今年以来土地市场的冷却不无关系。

　　 统计显示，北京市1-4月共计成交54块土地，土地出让金累计为135亿元，仅为2011年全年的12.8%，同比下降39%，比2011年同期少收入211亿元。同时，平均楼面价也下滑了20％左右。上述成交地块中，商业服务性地块共成交11块，土地出让金为47.7亿元，同比骤减67%。

　　 据CRIC（中国房地产信息集团）系统监测，自2月份以来，CRIC监测的30个重点城市的土地成交总金额连续三个月下跌，北京、广州等一线城市土地成交面积及金额同比均下滑明显，底价成交的现象也更为普遍。

　　 世联地产发布的《深圳2012年4月份房地产市场月报》称，2012年一季度全国主要监测城市地价环比、同比增幅进一步收窄，住宅用地更是出现了量价齐跌的回落迹象。

　　 “开发商们不愿意拿地。目前土地价格还是太高了，而地方政府也不愿意降地价。”广州一房企高层对本报记者说。

　　 北京中原市场研究部调查数据显示，4月，13个城市住宅成交量仅176万平方米，较前三个月均值缩减超过4成。显示出目前住宅销售止涨回落后，开发商购地积极性亦大幅降低。今年1-3月万科零拿地，4月份万科购地金额仅占其当月销售金额的4%，这表明万科依然看跌后市土地价格走势。

　　 CRIC系统监测与上述数据情况类似：今年4月份，底价成交的趋势进一步蔓延，CRIC系统监测的30个重点城市中有94%的地块为底价成交，而溢价成交地块的溢价率基本保持在40%左右。自2012年来，土地市场成交持续走低，房企的拿地成本也有明显下降，1-4月的平均楼板价1878元/㎡，同比下跌了11.2%。

　　 CRIC评论员李莹认为，今年前4个月，土地市场成交情况持续冷清，调控的持续使多数房企已经转变了拿地策略，严控拿地成本，对地方政府而言，适时下调土地出让底价也在所难免。4月典型房企的拿地金额达到1-4月来的最低点，房企拿地积极性进一步降低。

　　 金地总裁黄俊灿在4月底的业绩会上曾表示，今年金地计划拿出106亿来购地投资，但目前土地的价格并没有下跌，因此还是观望为主。

　　 “土地供应影响着地方土地出让收入、债务平台风险，房地产投资以及未来两年商品房市场供应。”北京大岳咨询总经理金永祥表示，这种僵局有必要尽快打破。