争夺刚需 开发商力保二季度业绩

　　王营

　　 5月1日，大巴师傅张伟（化名）开始了他第一天上班。他的工作内容很简单，就是每天将大巴停在北京大兴的保利春天里售楼处门口，晚上六点钟收工。

　　 这不是一辆普通的大巴。这个大巴不拉人，它存在的意义在于车身上下包满的广告：“龙湖时代天街，天宫院上一站生物医药基地，更近更好，价格更惊喜。”

　　 五一期间，保利春天里售楼处内正在进行排号优惠。

　　 在信贷政策对刚需有所倾斜的背景下，开发商掀起了争夺刚需的抢客战，品牌房企也不惜放下身段，贴身肉搏。记者假期在实地踩盘发现，各大楼盘为了争夺刚需，使出浑身解数，以保证二季度高周转的业绩。

　　 刚需争夺战

　　 刚需争夺战比想象的更激烈。

　　 龙湖时代天街除了上述的贴身广告，还在售楼处张贴了一则“郑重声明”：个别项目以看房班车的形式强行拉拢客户，已有客户遭受人身伤害。龙湖时代天街对此行为表示强烈谴责。龙湖一位负责人解释，有竞争对手在龙湖项目门口对客户“生拉硬拽”，影响很不好。

　　 与龙湖时代天街仅一站地铁之隔的保利春天里，直接打出广告称“首期首付只需付5%，剩余的首付款可在今年剩余九个月内付清”。按此计算，其首付最低只需6万元。

　　 这两个项目可谓近身肉搏。保利春天里对外宣称起价最低为11999元/平方米，不过均价普遍在1.3万-1.4万元/平方米。而龙湖最推出的85平米两居，均价为12500元/平方米，起价11800元/平方米。

　　 北京一个名叫北京风景的楼盘，推出与客户签订“对赌协议”的促销方式：一年内，同等楼层同等户型，房价涨幅未达CPI涨幅5.6%，则开发商给予客户总房款5.6%的价值补偿。这意味着开发商承诺一年内房价至少包涨5.6%。

　　 亚豪机构副总经理任启鑫称，五一期间北京住宅交易量显著下滑，一些区域再度出现了定价超低、区域筑底的楼盘，向购房者传递出了开发商急于促成交的焦灼心态，短期内房价向下的预期仍较强烈。

　　 任启鑫称，限购未放松的同时北京还在严控购房资格审核，将购房者基本控制在刚需客群范围，如果缺少价格优势则难以打动这部分客群，目前降价项目越来越多，购房者的选择面增加，对于涨价项目必然会丧失兴趣。这也提醒开发企业，不要因为项目在某个时期热销，就盲目提价，否则会立即尝到滞销恶果。

　　 亚豪机构统计数据显示，4月30日-5月6日，北京市期房、现房住宅累计成交1467套，环比之前一周（4月23日-29日）套数下降20.8%。

　　 开发商力保二季度业绩

　　 任启鑫注意到，近期北京出现了个别降价热销项目提价后变滞销的现象，而上周成交排名靠前的项目则被新的降价项目所取代。

　　 据亚豪机构数据显示，上周（4月30日-5月6日）销量最多的鸿坤理想城，一周时间售出256套住宅，占楼市成交总量的17.5%，这与该项目由单价21000元直降至17500元密不可分。而上周包括中弘北京像素、顺驰领海、K2百合湾等曾一度位居排行榜前列的项目已悄然退居二线，这些项目曾在一季度高调降价，销量攀升后却提高售价，造成销量下滑。

　　 龙湖相关人士称，目前市场上并没有支撑涨价的因素，市场也不值得乐观。21世纪不动产高级分析师粟日认为，成交量增长，房价持平或微跌，是调控的最好状态，相信也是监管部门所乐于看到的现象。但伴随成交量的增长，4月份有些一线城市的房价也跟着反弹，值得警惕。他甚至呼吁开发商和二手房业主理性看待后市，共同呵护来之不易的调控成果。

　　 上海易居房地产研究院报告称，截至2012年4月底， 十大典型城市新建商品住宅库存总量为5598万平方米，与去年同期相比增长30.86%，与上月相比增长1.23%。

　　 上海易居房地产研究部部长杨红旭称，4月份多数城市成交放缓，说明市场的反弹力度有限，未来几个月成交情况存在较大的不确定性。粟日认为，去库存化、纾解现金流，应该作为开发商贯穿全年的中心任务。

　　 银河证券房地产行业分析师潘玮认为，由于房企的资产负债率持续攀升，存货快速增加，2012年，楼市的去库存压力比较大，房地产企业只有继续坚持跑量，才能安全度过寒冬。

　　 龙湖、世茂等公司近期均表示，未来公司将进一步加大供货，以灵活的销售策略和优质的产品力应对复杂市场形势的挑战。