北京豪宅去投资化多被套牢

　　王营

　　除少数几个项目外，北京豪宅成交情况并不乐观。

　　丽兹行市场研究中心对4月高端楼盘进行调查研究后发现，限购政策对于豪宅市场的影响巨大，80%以上的豪宅消费群体不具备在京购房资格，投资需求被极大的抑制，出于纯投资目的购房的买方已不足一成。

　　那些曾经风光的豪宅

　　4月底，北京一个顶级豪宅内，园林工人正紧张忙碌着。尽管该项目无论是地段还是产品，都颇受业内好评，但调控的到来一下将它抛入冰冷的谷底。开发商寄希望于将园林重新规划设计后，能博得高端人群的青睐。

　　长安8号，已矗立在大望路东南角7年。其间，换了四拨主人。数据显示，该项目自获得预售许可证以来，成交套数仅为53套，成交总金额12.81亿，成交均价6.37万/平方米。记者登录北京房地产交易管理网发现，该项目已处于预售许可证到期阶段。同样处于此状态的还包括盘古大观、首创禧瑞都等楼盘。

　　曾因30万天价豪宅备受关注的钓鱼台七号院，处境也十分尴尬。北京房地产交易管理网显示，该项目于2011年5月12日取证的271套豪宅，至今仅签约3套，成交均价为139338元/平方米。

　　豪宅销售周期长是正常的事情，但调控的到来，使豪宅的销售周期变得漫漫无期。不仅是北京，在上海，深圳和青岛等多个城市，高端住宅均表现低迷，今年3月以来不断传来豪宅大幅降价的消息。

　　金茂府、西山壹号院的热销，难掩北京多数豪宅的冷淡市况。据链家地产市场研究部统计，在2012年内已入市的12个高端项目中，零成交项目7个，高端项目整体签约率仅为4.05%，与年内新入市项目14.73%的整体签约率低10个百分点。

　　21世纪不动产分析师粟日表示，从过去的调控经历来看，北京豪宅总是一线城市最晚降价的，但再挺也熬不过二季度，一批豪宅必然要降价才能够提高去化率。而一些两年前获得的高价地块，也到了不得不入市的阶段，它们唯有放低身段，低价入市才能回笼更多资金。

　　部分豪宅前景难言乐观

　　在一次小型媒体采访中，远洋地产执行总裁李明曾对记者表示，“在市场好的时候，开发商会不断为产品做加法，比如中端项目做成高端项目；而如今市场不好的时候，开发商只能做减法，比如原本可以做成中高端的项目，要做成中端。”

　　但对很多前期已投入巨大的豪宅而言，临时调头并不容易。亚豪市场总监郭毅称，前几年，城市中心一些地块，在成本压力下共同选择了豪宅路线；而一些远郊地块，位置偏远，建成普通住宅很难销售，开发商也做成豪宅，定位为高端客群的第二甚至第三居所。这股“批量制造豪宅的热潮”，直接导致了北京豪宅市场今天的窘状。

　　5月6日，北京市住房和城乡建设委员会称，自2011年2月17日以来，北京市共有1.4万户申请家庭未通过购房资格审核，投资投机性购房需求基本被挤出；首次购房家庭比重持续保持在90%左右。这一数据对投资性豪宅无异于沉重打击。

　　丽兹行市场研究中心郑海燕表示，在限购政策不变的前提下，高端不动产市场的投资需求将继续受到抑制，刚需及升级需求仍将在较长时间内成为市场主流。北京黑石置地合伙人刘学成估计，70%高端人群都不符合购房资格。

　　“3月之前，北京很多项目可以通过花钱的方式办理购房资格，但3月之后，市建委开始严查，各个开发商都很小心了。”刘学成说，不过，相比普通住宅购房者，高端人群应对限购的办法很多。

　　前不久有消息说，北京70%的购房人是“80后”，北京高端市场的客户群呈现出 “年轻化”的新特点。北京财富人生执行董事韩乐认为，“这种现象是可以理解的。因为多数高端人群没有购房资格，但他们的孩子可能符合，所以，他们就以孩子的名义购买。”

　　韩乐表示，豪宅市场前景扑朔迷离。“现在国际经济形势不妙，而国内的实体经济又不好，高端人群多数对经济走向持悲观态度，再加上房产税的传闻，这些都会影响高端人群购房的心理预期。”

　　去库存化，不仅是普通住宅的问题。据地产中国网初步统计，北京、杭州、宁波、大连、海南等7个城市，仅3000万级以上豪宅，现阶段在售的有1500套以上需要消化。其中北京、上海最多。以北京为例，包括合生霄云路8号、中骏绿洲庄园、姜庄湖家园等千万级豪宅均有新品陆续入市。合生霄云路8号将推出百余套520平米平层大宅，中骏绿洲庄园还有39套总价在1.3亿元-1.6亿元之间的豪宅产品推出。