商业地产新贵的尴尬

　　与住宅地产不同，商业地产的水更深，陷阱更多。对近两年被迫转型的开发商而言，商业地产不是避风港，而是带有血腥味的新战场。

　　文| 《小康·财智》记者刘彦华

　　上帝关上一扇门，还会为你打开一扇窗。楼市调控以来，住宅市场备受打压，而受政策影响较小的商业地产，成为了众多开发商眼中的那扇窗。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20位的开发商都进入了商业地产领域。

　　然而，时隔两年，这些商业地产的新贵们日子过得如何？对他们而言，商业地产果真是调控下的“避风港”吗？

　　黄金期PK泡沫论

　　“随着城市化进程的加速，商办物业正在迎来新的需求与机遇，2010年至2020年是商业地产的黄金十年。”近两年来，上至商业巨头，下至民营投资，人们无不坚信这一论调。

　　也正因为如此，在住宅市场遇挫后，保利、中海等众多住宅开发商才会毫不犹豫地扎堆进场。国家统计局数据显示，2011年全国办公楼和商业营业用房的新开工面积同比分别增长46.2%和18.3%，销售面积同比分别上涨6.2%和12.6%，涨幅全面领先住宅地产。

　　不过，随着大量资本的涌入，商业地产市场的风险也在不断加剧，“泡沫论”再次浮出水面，并且似乎并非空穴来风。

　　世邦魏理仕最新公布的数据显示，全球面积最大的三个在建购物中心都在中国。此外，在建购物中心规模排名前10的城市中，中国占了8个。中国已经成为全球在建购物中心规模最大的国家。而据有关媒体引述的数据显示，2011年我国人均社会消费品零售总额13420元人民币，折合2130美元，不及美国同期人均消费规模15580美元的1/7。

　　再者，这轮商业地产的狂欢不仅存在于一线城市，一些二三线城市的热潮比一线城市更显狂热，成为众多商业地产新贵的表演舞台。数据显示，在昆明，未来5年仅商铺就将新增298.5万平方米，人均商业面积将直追香港、上海。而在沈阳“金廊工程”商业区，在建的以商业为主的项目也高达700多万平方米，远远超过上海淮海路、南京路、四川北路三大商业街400多万平方米的建筑面积。成都目前在建的城市综合体达到104个，未来两年之内还将有1000万平方米以上的商业项目投放。

　　“地段，地段，还是地段。”这是商业地产遵循的价值铁律，不断涌入的财富和人群是消化其泡沫的最有力保障。与一线城市巨大的商业容量相比，成都、重庆这些二三线城市市场容量有限，巨量商业面积集中入市，其风险显而易见。商业地产市场今天表现出的这种“强劲”，未来很可能形成较高的空置率。

　　以优质写字楼为例，据世邦魏理仕最新报告，天津、沈阳、重庆、武汉、成都存在供应过量的情况，其中，天津到2014年底新增的优质写字楼存量超过500万平方米，消化周期需要60年。

　　全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存一直是个坚定的“楼市泡沫论”反对派，但在谈及这轮商业地产热潮时却露出了担忧，认为从2011年起商业地产的增量已经出现泡沫倾向。

　　紧随泡沫而至的往往就是调控。最近，有关广州叫停境外人员购买商铺的传闻在网络上炒得沸沸扬扬。虽然后来广州市国土房管局辟谣称，该政策早已有之，只是今天才强调，但多位业内人士称，不能排除调控转向的可能性。

　　融资绕不开的一道坎

　　面对市场泡沫隐现，有人严阵以待，也有人泰然自得。在商业地产新星——五洲国际集团总裁毛景宏看来，一个在发展的行业中，通胀和泡沫不可避免，只有产生了这个泡沫，才会有良性的竞争。

　　的确，泡沫并不可怕，关键是如何生存下来，不被当做泡沫挤掉。商业地产作为一个资本密集型行业，没有什么比现金流更加重要。

　　最近，深圳楼市发生了一件震动业界的大事：在坚持了16个月后，当地开发商卓越集团改变了自己商业地产持有计划，开始出售位于深圳福田CBD中心区南部的卓越世纪中心1号楼。

　　虽然该集团对此举的解释是维系大客户关系，但卓越集团因“缺钱”而不得已卖楼的消息还是在业界蔓延开来。因为在外界看来，卓越世纪中心1号楼地处黄金地段，升值潜力巨大，如非面临资金链问题，开发商实在没什么理由选择卖楼这种“一锤子”买卖。

　　其实，在业界，向小业主散售商业地产的行为历来颇受争议，很多开发商在其转型战略中都宣称要持有商业地产。但是，缺钱和如何从社会上获得大笔资金已经是各开发商的当务之急。

　　据国家统计局发布的数据，2011年1～11月，房地产开发企业本年资金来源共75208亿元，同比增长19%。其中国内贷款11376亿元，同比上升1.2%；而自筹资金31092亿元，同比上升30.9%。自筹资金几乎是贷款的3倍，房地产业对社会资金的依赖程度可见一斑。

　　而与这种依赖形成对应的是，中国房地产企业融资渠道匮乏，在银行贷款已经无法解渴之时，只能大量依赖信托、私募和民间借贷，付出高昂的资金成本的同时，却并不能保证资金的稳定性。

　　在这样的背景下，如果房地产公司本身出现资金链缺口，那么卖掉一部分所持有的商业项目换取现金流，甚至依靠销售项目获取资金，几乎成为开发商的唯一出路。

　　寻找自己的商业地产DNA

　　因为住宅市场形势不行了，就想专做商业地产，获得一些好处，这种被迫转型，在商业地产带头大哥万达董事长王健林看来，“胜算机会不大。”

　　中坤集团董事长黄怒波对此也表示了相同看法，“中国很多地产商轻易进入商业房地产，这是件很危险的事情，因为商业地产价值在于经营，如果没有经营的能力，做出来的房子根本不是商业地产。住宅市场如果不好，可以打折出售，因为其存在居住价值，但商业地产却不同，即便盖的房子和万达集团一模一样，如果开发商没有经营能力，一切就等于零。”

　　随着商业地产升级时代的不可阻挡，商业地产竞争也步入了深水区。如果说早期的商业地产竞争还停留在圈地、销售甚至招商上，那么现在的商业地产已开始转向由核心环节运营管理的竞争。

　　在业内人士看来，竞争进入深水区之后，企业更须注重寻找自己独特的商业地产基因，重视培养内功，比拼运营管理，以创造更多价值。而行业自身发展方式也必将由数量型转向质量型。

　　但问题是，商业地产在中国发展的历史并不长，沉淀的可供借鉴的经验并不多，并且市场也没有给这些后来者留下多少时间，可以慢慢探索。很多企业还没有从住宅开发的模式中出来，仍在运用住宅开发的模式来开发商业地产。

　　连城商业地产集团总裁邓国坚在微博(http://weibo.com)上谈到商业地产的窘境时曾说：“中国大约80%的商业地产项目没有做商业规划只有建筑规划，大约20%连建筑规划都没有，这里头又有大约80%的商业地产项目的建筑规划不合乎市场需要，其中20%的商业地产项目是凭借地理位置好运气佳才活下来了。”